Topic: Lejekontrakt

Ny lejelov pr. 1. juli 2022 og ny typeformular A10

Folketinget har med virkning fra 1. juli 2022 vedtaget en ny lejelov (lov om leje). Den nye lov er en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven, men den nye lejelov medfører også indholdsmæssige ændringer og præciseringer, som er værd at bemærke. Vi har her samlet de væsentligste af de ændringer, som den nye lejelov medfører. Bliv også klogere på den nye standardlejekontrakt - også kaldet typeformular A10.
Skrevet af vores interne jurist april 2022, opdateret, 17. August 2022
Share article to a friend

Hvad er formålet med den nye lov om leje?

Formålet med den nye lejelov, som blev vedtaget i marts 2022, er bl.a. at sammenskrive den gældende lejelov og boligreguleringsloven for at gøre reguleringen af lejeboliger mere gennemskuelig ved at skabe et større overblik over den regulering, der findes på lejeboligområdet. 

Den eksisterende lejelov ophører og erstattes af en ny Lov om leje, som fremover alene indeholder bestemmelser, der omhandler lejeforholdet mellem lejer og udlejer. 

Den eksisterende boligreguleringslov ophæves. 

Lov om boligforhold indføres, og vil i modsætning til lejeloven indeholde de bestemmelser, som har en myndighedsrelevant karakter, så som forhold relateret til Huslejenævnet, bopælspligt mv. 

Det er ikke hensigten, at den nye lov skal medføre større ændringer i den måde, man i dag anvender og fortolker lejeretten på – også kaldet retstilstanden. Når en ny lov indføres, vil der dog som udgangspunkt alligevel være tilføjelser og eller rettelser, som medfører ændringer af, hvordan lejeretten på visse områder fremover skal forstås. De væsentligste af disse ændringer, har vi beskrevet nærmere nedenfor.  

Hvad indebærer den nye lejelov for dig som udlejer? 

Selvom hovedformålet med ændringen er en teknisk sammenskrivning af de to love, så vil det unægtelig medføre et større praktisk arbejde for aktørerne i lejeboligbranchen at omstille sig til og få implementeret den nye lov de relevante steder, og sætte sig ind i, hvor de enkelte bestemmelser nu er placeret i lovgivningen. 

Har man skabeloner og paradigmer til f.eks. påkravsskrivelse til lejer og ophævelsesskrivelse, vil man også være nødt til at opdatere sit materiale, så man får henvist til de korrekte paragrafer, de rigtige steder.  

Hvilke ændringer kommer med den nye lejelov? 


Ny typeformular (lejekontrakt typeformular A10)

Med den nye lejelov, som trådte i kraft 1. juli 2022, følger der også en opdateret standardlejekontrakt, også kaldet en typeformular. Den nugældende standardlejekontrakt (typeformular A9) vil derfor blive opdateret og erstattet med den nye standardlejekontrakt typeformular A10. 

Indenrigs- og Boligministeriet har netop offentliggjort deres udkast til den nye standardlejekontrakt, også kaldet typeformular A10.

Du finder udkastet til den nye typeformular A10 og den dertilhørende bekendtgørelse her.

Udkastet til den nye typeformular A10 indeholder småjusteringer i forhold til den hidtil gældende lejekontakt A9.

Da man ikke har været klar med den nye typeformular på det tidspunkt, hvor den nye lejelov trådte i kraft - altså 1. juli 2022, så er det blevet besluttet, at der kommer en overgangsperiode, hvor man kan anvende både den gamle (typeformular A9) og den nye (typeformular A10) standardlejekontrakt.

Hvornår skal man anvende den nye standardlejekontrakt typeformular A10?

Den nye standardlejekontrakt (typeformular A10) kan tidligst anvendes pr. 1. september 2022, og vil, ligesom den gamle typeformular A9, kunne anvendes i lejeaftaler om beboelseslejemål, herunder lejeaftaler om lejligheder, huse, rækkehuse, værelser, blandede lejemål og fremleje. 

Som følge af den overgangsperiode, som man har implementeret, så skal man som udlejer senest gøre bruge af den nye typeformular A10 pr. 1. januar 2023.

Det betyder altså, at man frem til 1. september 2022 skal anvende "den gamle" typeformular A9, at man pr. 1. september 2022 - 31. december 2022 kan anvende enten "den gamle" typeformular A9 eller "den nye" typeformular A10, og at man pr. 1. januar 2023 alene kan anvende den nye typeformular A10.

Som udlejer skal man derfor være særlig opmærksom på, at man pr. 1. september 2022 (senest den 1. januar 2023) får anvendt den korrekte typeformular A10, idet det kan have store konsekvenser at anvende en forkert lejekontrakt med forkerte lovhenvisninger. 

Pr. 1. september 2022 vil vi have opdateret vores digitale lejekontrakt til den nye typeformular A10, så den modsvarer reglerne i den nye lejelov. De særlige vilkår, der kan indsættes i lejekontrakten, vil ligeledes være opdateret til den gældende lejelov pr. 1. september 2022. 

Du finder BoligZonens digitale lejekontrakt her.

Fremleje – en forbedret retstilstand for fremlejetager

Med den nye lejelov bliver retssikkerheden for lejere i et fremlejeforhold forbedret. Det gør den bl.a. ved, at den forudbetalte leje, som lejer skal betale, ikke kan overstige et beløb svarende til den leje, der skal betales, fra lejer opsiger lejeaftalen, til lejeforholdet ophører. 

Som noget nyt skal den lejer, der fremlejer, inden 6 uger fra fremlejeforholdets ophør have foretaget afregning af depositum og forudbetalt leje over for fremlejetager. 

Fra 1. juli 2022 bliver det også muligt for udlejer at opsige en lejer, der gentagne gange misligholder sine forpligtelser over for en fremlejetager. 

Advokathuset Bech Bruun har i artiklen ”Kontroversiel beskyttelse af fremlejetagere på vej” beskrevet den nye retstilstand omkring fremleje mere udførligt.  

Præciseringer i den nye lejelov

Vedligeholdelse

Vedligeholdelsesbegrebet er nu blevet præciseret og gjort mere let læseligt i den nye lejelovs § 111. 

Depositum og forudbetalt leje

I den nye lejelov fremgår det nu direkte, at udlejer, hvis husleje nedsættes, skal nedsætte depositum og forudbetalt leje tilsvarende, forstået på den måde at der skal ske en tilbagebetaling til lejer på tidspunktet, hvor nedsættelsen sker. 

Småhuse

Forståelsen af småhusbegrebet er nu i særligt to henseender uddybet i lovbemærkninger til den nye lejelov. 

Det har tidligere givet anledning til tvivl, hvordan bestemmelserne om småhuse skulle fortolkes. I den nye lov om leje er det tydeliggjort, at i ejendomme opført efter den 1. januar 1995, som er beliggende i regulerede kommuner, der gælder bestemmelsen om lejefastsættelse i småhuse (den nye lejelovs § 32), hvis ejendommen bestod af 6 eller færre beboelseslejligheder, da den blev taget i brug. 

Derudover er det blevet præciseret, at hvis der er et lejemål i en småhusejendom, som er gennemgribende forbedret på en sådan måde at lejen, hvis ejendommen havde været en storejendom i en reguleret kommune, hvor lejen kunne have været fastsat til det lejedes værdi, så vil der under visse betingelser ved fastsættelse af lejen nu kunne sammenlignes med gennemgribende forbedrede lejemål i storejendomme i regulerede kommuner. 

Forbedrede lejemål

Med den nye lejelov er det blevet mere klart, hvad der ligger i udlejers ret til at foretage ændringer og forbedringer i lejemålet. Det er i den sammenhæng værd at bemærke, at alle dele af lejemålet skal fremstå moderniseret før reglerne om lejefastsættelse af gennemgribende forberede lejemål kan komme i spil. 

Ejendomsbegrebet og reglerne om fri lejefastsættelse

Det er med den nye lejelov nu klarere, hvilke ejendomme, som kan benytte den frie lejefastsættelse. 

Det er nemlig nu præciseret, at hvis der opføres nye bygninger med beboelseslejligheder på en matrikel, der i forvejen omfatter en bygning med beboelseslejligheder, der er opført før 31. december 1991, vil ejendommen som helhed ikke være omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse. Det er altså ikke muligt at udleje lejemål i sådanne nye bygninger efter reglerne om fri lejefastsættelse. 

Tilbudspligt

I den nye lejelov er det nu også præciseret, at spaltning af selskaber er omfattet af tilbudspligten. 

Ufravigelighed i den nye lejelov

I den eksisterende lejelove er mange af bestemmelserne ufravigelige – også kaldet præceptive, hvilket betyder, at de ikke kan fraviges, heller ikke selvom begge parter måtte være indstillet på at aftale noget andet. Med den nye lejelove er flere af bestemmelserne nu gjort ufravigelige end det tidligere var tilfældet, herunder bl.a. reglerne om udlejers pligt til at varsle arbejder i lejemålet.

Hvornår træder den nye lejelov i kraft?

Den nye lejelov trådte i kraft den 1. juli 2022.

Det har den betydning, at man som lejer og udljer skal henholde sig til den nye lov efter denne dato. Det har også den virkning, at lejekontrakter, der indgås efter den 1. juli 2022 vil være omfattet af den nye lejelov.

Som udlejer skal man derfor være ekstra påpasselig med at få implementeret den nye lejelov, så man ikke bliver fanget i dumme fodfejl i overgangen fra den gamle til den nye lejelov. 

Helt konkret vil man som udlejer skulle sikre sig, at man anvender den korrekte typeformular, hvis man gør brug af den standardlejekontrakt, som er udarbejdet af Boligministeriet. Man vil også skulle sikre sig, at man i lejekontrakten, men også i andre formelle skrivelser, henviser til de korrekte steder i den nye lejelov. Det kan f.eks. være, når man indsætter særlige klausuler i lejekontraktens § 11, eller når bruger et paradigme/skabelon til at sende et påkrav eller en ophævelsesskrivelse til lejer. 

Hvor finder jeg den nye lejelov, der trådte i kraft 1. juli 2022?

Den nye vedtagne lejelov, som også kaldes lov om leje, bekendtgørelse LOV nr 341 af 22/03/2022, kan findes i sin fulde længde her på retsinformation.dk.