Lejers ophævelse af et lejemål

Hvornår kan lejer ophæve et lejemål?

Lejer kan i en række tilfælde ophæve lejemålet. Lejers ophævelse betyder – i modsætning til opsigelse, hvor man skal respektere et opsigelsesvarsel – at lejer kan fraflytte lejemålet øjeblikket og uden at betale husleje til udlejer for fremtiden. Er det derimod udlejer, som er berettiget til at ophæve lejemålet, vil lejer skulle betale husleje svarende til opsigelsesvarslet, selvom lejer vil være forpligtet til at fraflytte lejemålet umiddelbart efter ophævelsen. 

Det er ikke kun lejer, som kan misligholde en lejeaftale, som kan føre til udlejers ret til at ophæve et lejemål. Udlejer kan nemlig også misligholde lejeaftalen over for lejer. 

Misligholder udlejer sine forpligtelser i henhold til lejeaftalen eller lejeloven, vil lejer kunne ophæve lejeforholdet. Nedenfor er oplistet en række eksempler på, hvornår udlejer kan komme i misligholdelse over for lejer:

Udlejers manglende vedligeholdelse af lejemålet

Er det udlejer, der har vedligeholdelsespligten i lejemålet og undlader udlejer at iagttage denne pligt, så vil udlejer være i misligholdelse. Misligholdelsen kan også bestå i, at lejemålet ikke fremstår i den aftalte stand på overtagelsestidspunktet. 

Tilsidesætter udlejer sin vedligeholdelsespligt væsentligt, vil lejer kunne forlange at udlejer udbedrer forholdene. Hvis udlejer ikke udbedrer manglerne efter lejers påkrav herom vil lejer i visse tilfælde kunne få forholdet udbedret og derefter kræve udbedringsomkostningerne dækket af udlejer. Ofte vil det dog være en bedre løsning at indbringe tvisten for huslejenævnet, som så tager stilling til, om udlejer skal pålægges at udbedre manglerne. På den måde undgår man som lejer at iværksætte og betale for udbedringen af manglerne med risiko for, at udlejer ikke kan eller vil betale for det udførte arbejde efterfølgende. 

I yderste konsekvens vil en væsentlig tilsidesættelse af udlejers vedligeholdelsespligt kunne medføre, at lejer er berettiget til at ophæve lejemålet. 

Er lejemålet mangelfuldt, og er manglen væsentlig, eller har udlejeren handlet svigagtig, kan lejer altså ophæve lejeaftalen, hvis udlejer ikke udbedrer eller afhjælper manglen.

Udlejers manglende sikring af god skik og orden i ejendommen

Udlejer er i henhold til lejeloven forpligtet til at sikre en god skik og orden i ejendommen. Ofte vil der også gælde en husorden for ejendommen, som udlejer skal sikre overholdes af beboerne i ejendommen. 

Er der beboere i ejendommen som tilsidesætter bestemmelserne om god skik og orden eller reglerne i en husorden, skal udlejer reagere og om nødvendigt give de pågældende et påbud eller advarsel om at rette ind. 

Undlader udlejer at sikre god skik og orden – f.eks. ved at undlade at reagere på klager modtaget fra andre beboere i ejendommen – så vil udlejer selv kunne risikere at komme i misligholdelse over for de lejere, som berettiget føler sig generet af andre lejere i ejendommen. 

I yderste konsekvens vil udlejers manglende sikring af god skik og orden kunne medføre, at den lejer, som oplever væsentlige gener, er berettiget til at ophæve lejemålet. 

Udlejers manglende ret til at udleje lejemålet

Har udlejer, uden at være berettiget til det, udlejet et lejemål, som udlejer ikke selv ejer eller har lov til at leje ud, så vil lejerkunne ophæve lejemålet. 

Har udlejer f.eks. lejet en tredjemands bolig ud, uden at have lov hertil, så vil lejeren ikke kunne anvende lejemålet, fordi der ikke er indgået en aftale med den reelle adkomsthaver til brugen af lejemålet. Lejer vil derfor stå i en situation, hvor der er indgået en aftale med en anden end den der reelt har råderet over boligen, og lejer vil derfor ikke kunne få adgang til det lejede.

Er der tale om en ulovlig udlejning, så vil der som udgangspunkt være adgang for lejer til at ophæve lejeaftalen.  

Det samme gør sig gældende, hvis den tidligere lejer af lejemålet – og udlejer er vidende herom – ikke er fraflyttet lejemålet på det tidspunkt, hvor den nye lejer skal flytte ind, såfremt den gamle lejer ikke uden unødigt ophold, efter at udlejer er informeret om situationen, fraflytter.

Lejer vil også kunne ophæve et lejemål som følge af, at lejeforholdet er i strid med lovgivningen eller offentlige forskrifter.

Manglende aftale om overtagelsestidspunkt

Er der ikke aftalt noget om, hvornår lejer skal overtage lejemålet, og er lejemålet ikke færdigbygget endnu, så vil lejer kunne ophæve lejeaftalen. 

Skal der betales husleje, når et lejemål er ophævet? 

Har udlejer berettiget ophævet lejemålet, så vil lejer være forpligtet til at betale husleje svarende til opsigelsesperioden. Det gælder selvom lejer som følge af ophævelsen er forpligtet til at fraflytte lejemålet øjeblikket. 

Er det derimod lejer, der berettiget har ophævet lejemålet som følge af udlejers misligholdelse, så vil lejer som udgangspunkt ikke være forpligtet til at betale husleje fra tidspunktet for fraflytningen af lejemålet.