Emne: Lejekontrakt

Lejekontrakt

Lejeloven indeholder overraskende nok meget få regler om, hvordan man laver en lejekontrakt. Alligevel er der en række forhold, man som lejer og udlejer bør være særligt opmærksom på, når man laver eller indgår en lejeaftale. Det du særligt skal holde dig for øje i lejekontrakten, ud over datoer og beløb, er detaljer om lejemålets stand og vedligeholdelse, men også lejekontraktens særlige vilkår. Her vil du kunne finde svar på de spørgsmål, der typisk opstår, når man skal lave eller underskrive en lejekontrakt.
Skrevet af vores interne jurist, 1. december 2021
Send artiklen til en ven

Hvad er en lejekontrakt? 

En lejekontrakt er en skriftlig aftale mellem udlejer og lejer, der beskriver og regulerer, hvilke vilkår der gælder i lejeforholdet. I en lejekontrakt står der altså, hvilke rettigheder og forpligtelser lejer og udlejer har over for hinanden i forhold til lejeboligen. En lejekontrakt kan også kaldes en lejeaftale.  

En lejekontrakt bygger typisk på vilkår der, stammer fra bestemmelserne i lejeloven. I lejeloven findes en lang række bestemmelser, som ikke kan fraviges (det kaldes præceptive bestemmelser og betyder, at der ikke er aftalefrihed). I en lejekontrakt findes der dog det, der kaldes deklaratoriske bestemmelser. Det er bestemmelser, der kan fraviges, og derfor kan en lejekontrakt også være udformet på mange forskellige måder. 

Hvordan laver man en lejekontrakt?

De fleste udlejere, som udlejer et beboelseslejemål, vælger at bruge den standardlejekontrakt, som er udarbejdet af Boligministeriet. Standardlejekontrakten – også kaldet lejekontrakt typeformular A9 - er en lejekontraktskabelon, hvor en række tomme felter skal udfyldes. 

Standardlejekontrakten kan bruges til almindelige beboelseslejemål. Det vil sige til udlejning af værelse, udlejning af lejelighed eller udlejning af hus til privat beboelse. Skabelonen til lejekontrakten kan også bruges til at lave en fremlejekontrakt, en uopsigelig lejekontrakt eller en tidsbegrænset lejekontrakt. Skabelonen kan derimod ikke bruges til erhvervslejemål. 

Gør du brug af BoligZonens digitale fremlejelejekontrakt guider vi dig sikkert igennem udfyldelsen af standardlejekontrakten. Det eneste, du skal gøre, er at besvare en række simple spørgsmål om lejeboligen, og tilføje eventuelle særlige vilkår i lejekontraktens § 11, som vi også guider dig igennem, samt sørge for, at lejekontrakten underskrives af både udlejer og lejer. 

Hvad indeholder en lejekontrakt typisk?

En lejekontrakt vil typisk indeholde en beskrivelse af:

-       Hvem udlejer er og hvem lejer er – dvs. lejer og udlejers navne og kontaktoplysninger.

-       Hvilket lejemål, der er tale om - f.eks. leje af værelse, leje af lejlighed, leje af hus eller leje af rækkehus).

-       Om der er tale om leje eller fremleje.

-       Hvor stor lejeboligen er/boligens størrelse – dvs. antal m2 og antal værelser.

-       Hvornår lejeforholdet starter – dvs. indflytningsdagen på lejemålet.

-       Hvor stort et depositum der skal betales. 

-       Om der skal betales forudbetalt leje.

-       Om det er lejer eller udlejer, der har vedligeholdelsespligten i lejemålet.

-       Hvor meget der skal betales i husleje.

-       Om lejemålet er tidsbegrænset.

-       Om lejemålet er uopsigeligt.

-       Om der må holdes husdyr i lejemålet.

-       Om der er en husorden, der skal følges 

-       Om det er udlejer eller lejer der afholder udgiften til og leverer forbrug til lejemålet (vandforbrug, elforbrug og varmeforbrug).

-       Hvordan og hvornår lejemålet kan opsiges.

Findes der en lejekontraktsskabelon?

Hos BoligZonen kan du nemt og gratis gøre brug af vores digitale skabelon til lejekontrakt.

Gør du brug af BoligZonens digitale lejekontrakt guider vi dig sikkert igennem udfyldelsen af den standardlejekontrakt, som Boligministeriet stiller til rådighed. Det eneste, du skal gøre er at besvare en række simple spørgsmål om lejeboligen, tilføje eventuelle særlige vilkår i lejekontraktens § 11, som vi også guider dig igennem, samt sørge for, at lejekontrakten underskrives af både udlejer og lejer. 

Skabelonen til lejekontrakten kan bruges til udlejning af private beboelseslejemål. Det betyder, at lejekontrakten kan bruges til udlejning af et værelse, udlejning af et hus og udlejning af en lejlighed til privat beboelse. Skabelonen kan derimod ikke bruges til udlejning af erhvervslejemål. 

Når du bruger en skabelon til at lave din lejekontrakt, er det meget vigtigt, at du bruger den rigtige standardlejekontrakt. Den gældende typeformular, som er udarbejdet af Boligministeriet, er lige nu typeformular A, 9. udgave, også kaldet typeformular A9.

Gør du brug af den digitale lejekontrakt som BoligZonen har udarbejdet på baggrund af standardlejekontrakten fra Boligministeriet, sikrer du dig, at den korrekte formular er anvendt, og at der i kontrakten er taget højde for de væsentligste punkter i lejeforholdet, såsom huslejens størrelse, betaling af depositum og forudbetalt leje, opsigelse mv. 

Med BoligZonens digitale lejekontrakt bliver du også guidet til, hvordan de særlige vilkår i lejekontraktens § 11 kan udformes, hvis der er noget specielt, der skal være gældende i lejeforholdet, så som f.eks. en tidsbegrænsning af lejemålet, en særlig vedligeholdelsespligt, forhold omkring husdyr osv.

Er det et krav, at man laver en skriftlig lejekontrakt?

Nej, det er som sådan ikke et krav i forhold til lejeloven, at der bliver lavet en skriftlig lejekontrakt. Du kan derfor principielt godt lave en mundtlig aftale om et lejeforhold, medmindre der er tale om fremleje. Lejeloven siger dog, at hvis en af parterne – det vil sige enten udlejer eller lejer – kræver det, så skal der laves en skriftlig aftale. 

Vi vil til enhver tid dog anbefale, at der laves en skriftlig lejekontrakt, så der ikke opstår tvivl om, hvilke vilkår der gælder i lejeforholdet. På den måde er du også sikker på at have den originale aftale sort på hvidt, hvis der skulle opstå problemer eller uenigheder mellem udlejer og lejer undervejs. 

Med BoligZonens digitale lejekontrakt har vi sikret, at der gøres brug af den korrekte standardlejekontrakt (typeformular A, 9. udgave), at der nemt og korrekt bliver taget stilling til alle de væsentligste forhold og at alle parter er enige om vilkår og betingelser for lejemålet. Det kan være med til at mindske konflikter og tvister om forholdene i lejeboligen eller på værelset, lejevilkår og hvad end ellers, I har aftalt. 

Hvorfor bør man alligevel lave en lejekontrakt?

Selvom der som udgangspunkt ikke gælder noget krav om, at der skal laves en skriftlig lejekontrakt, så vil det altid være en god idé at få skrevet vilkårene for lejeforholdet ind i en skriftlig aftale/lejekontrakt, som både lejer og udlejer skriver under på. Med en skriftlig lejekontrakt undgår man, at der opstår tvivl om, hvad der er aftalt mellem lejer og udlejer.

Har du kun lavet en mundtlig lejeaftale, eller en meget kortfattet lejekontrakt, kan du risikere, at du ikke kan bevise, hvad der oprindeligt var aftalt, hvis der på et senere tidspunkt måtte opstå en tvist mellem lejer og udlejer om, hvad der mundtligt var aftalt. 

En lejekontrakt skaber derfor sikkerhed for både udlejer og lejer, så der ikke opstår misforståelser eller uenighed om, hvad der gælder i lejeforholdet. 

Hvilke krav er der til en lejekontrakt?

Da der ikke er krav om, at en lejeaftale skal være skriftlig, er der som udgangspunkt heller ikke krav til, hvordan en lejekontrakt skal udformes. 

En mundtlig aftale er derfor tilstrækkelig, men da den er svær at bevise, hvis der senere måtte opstå uenighed om, hvad der mundtligt blev aftalt, er det en god idé at få alle forhold indført i lejekontrakten.

Hvem laver lejekontrakten?

Det vil typisk være udlejer eller en repræsentant for udlejer, der udarbejder og fremsender lejekontrakten til lejers underskrift. Der gælder dog ikke krav om, at en lejekontrakt skal udarbejdes af udlejer. Lejer eller en tredjemand kan derfor også udarbejde lejekontrakten, hvis det er aftalt med udlejer, men da det ofte kræver et ret indgående kendskab til lejemålet, vil det typisk være udlejer eller en administrator eller advokat for udlejer, der udarbejder lejekontrakten.  

Hvad bør man være særligt opmærksom på, når man laver en lejekontrakt?

Når man laver en lejekontrakt, er der en lang række punkter, som der bør tages stilling til. 

Skal du udleje et almindeligt boliglejemål / en almindelig lejebolig – dvs. f.eks. udlejning af et værelse, udlejning af en lejlighed, udlejning af et hus eller rækkehus til (privat) beboelse – så vil de fleste foretrække at bruge den lejekontraktsskabelon, som Boligministeriet stiller til rådighed. På den måde sikre du dig, at der er taget stilling til alle væsentlige punkter i et lejeforhold.  

Skabelonen til lejekontrakten kan udfyldes her

lejeloven findes der både præceptive og deklaratoriske regler. Det betyder, at der er regler i lejeloven, som man ikke kan fravige (det er de præceptive regler), og at der er regler i lejeloven, som kan fraviges (det er de deklaratoriske regler). 

Vælger du at bruge BoligZonens digitale lejekontrakt, vil du blive guidet til, hvordan der tages stilling til samtlige punkter i skabelonen til lejekontrakten. På den måde sikre du også, at din lejekontrakt udfyldes korrekt og at alle de væsentligste punkter er medtaget i din lejekontrakt.

I lejekontraktens § 11 kan der indsættes særlige vilkår for lejemålet. Det er altså her, hvor man kan lave undtagelser og tilføjelser til de punkter, der allerede er beskrevet i lejekontraktens § 1-10. Husk dog på, at det kun er de fravigelige (deklaratoriske) regler i lejeloven, som du kan tilpasse i lejekontraktens § 11 om særlige vilkår. 

Gør du brug af BoligZonens digitale lejekontrakt, vil vi guide dig sikkert igennem udfyldelsen af de særlige vilkår i lejekontraktens § 11. 

Hvad bør man være særligt opmærksom på, når man underskriver en lejekontrakt?

Når du som lejer får tilsendt eller udleveret en lejekontrakt til underskrift af udlejer, er det vigtigt, at du læser lejekontrakten godt igennem, inden du underskriver den og returnerer den til udlejer. 

Selvom det kan virke uoverskueligt og besværligt at læse og forstå alle punkterne i lejekontrakten, er du nødt til at forholde dig til, om de enkelte punkter i lejekontrakten stemmer overens med det, som du og din udlejer måtte have drøftet eller aftalt mundtligt.

Uanset om lejekontrakten er en standardlejekontrakt eller en individuelt udformet lejekontrakt, og selvom det kan være fristende bare at underskrive lejekontrakten i håb om at den indeholder de forhold, som du måtte have drøftet med udlejer, så bør du altid læse hele lejekontrakten grundigt igennem, før du accepterer den. 

Når du gennemgår en lejeaftale, som er lavet som en standardlejekontrakt for beboelse, skal du altid være ekstra opmærksom på standardlejekontraktens § 11 om særlige vilkår. 

Lejekontraktens § 11 kan indeholde særlige vilkår, og det vil typisk være her, hvor udlejer har nogle fravigelser eller tilføjelser til de punkter, som er beskrevet højere oppe i lejekontraktens § 1-10. 

Du skal derfor være særligt opmærksom på, om du som lejer pålægges yderligere forpligtelser end det, du måtte have drøftet med din udlejer. 

Der er foruden de ufravigelige regler i lejeloven stort set ikke grænser for, hvad der kan aftales af særlige vilkår i lejekontraktens § 11. Typiske eksempler vil være forhold om: 

-       Opsigelse af lejemålet

-       Tidsbegrænsning af lejemålet

-       Huslejestigninger

-       Husdyrhold

-       Vedligeholdelse

De særlige vilkår i standardlejekontraktens § 11 bør dog ikke indeholde vilkår, som allerede følger af lejeloven eller af en evt. husorden.

Hvad sker der, hvis man ikke har lavet en lejekontrakt?

Hvis der ikke er lavet en lejekontrakt, så kan det være svært at vide, hvor man skal lede efter svar, hvis der opstår tvivl om, hvordan du som lejer eller udlejer skal forholde dig til en given uenighed. Det kan f.eks. være, at du er blevet i tvivl om, hvornår og hvordan du kan opsige lejeforholdet, eller at du er i tvivl om, hvem der har vedligeholdelsespligten. 

Man vil dog ofte have foretaget en række handlinger, der dokumenterer, at man har indgået en lejeaftale. Det kan f.eks. være, at man som lejer har indbetalt et depositum, forudbetalt husleje og husleje. 

Har man ikke en lejekontrakt, vil det i stedet være lejelovens almindelige regler der regulerer, hvordan lejer og udlejer er stillet, når andet ikke er aftalt. 

Lejeloven vil som oftest stille en lejer bedre på en række punkter, end hvis der faktisk var indgået en lejekontrakt. F.eks. vil lejer ikke have den indvendige vedligeholdelsespligt, hvis der ikke er indgået aftale herom, hvorimod lejer ofte, hvis der var indgået en skriftlig lejekontrakt, vil være blevet pålagt den indvendige vedligeholdelsespligt. 

Det betyder altså, at lejer – uden en lejekontrakt – slipper for at betale for lejemålets istandsættelse ved fraflytning. Lejer vil dog altid skulle betale for misligholdelse af lejemålet. Dog anbefaler vi stadig, at der bliver skrevet en lejekontrakt for begge parters skyld.  

Har lejer og udlejer ikke nogen lejekontrakt, og er der heller ikke indgået en mundtlig aftale, vil udlejer f.eks. ikke kunne opsige lejemålet uden en begrundelse, idet opsigelsen vil skulle ske i henhold til de regler, der findes i lejeloven om opsigelse.

Kan man ændre i en lejekontrakt, efter den er underskrevet?

Når en lejekontrakt er underskrevet af både udlejer og lejer, er der som udgangspunkt tale om en bindende aftale. 

Det betyder, at man som udgangspunkt ikke kan ændre i lejekontrakten. Ændringer kræver derfor som hovedregel, at der bliver lavet en ny aftale mellem lejer og udlejer, hvor der bliver ændret i de vilkår, der tidligere har været aftalt. 

Der gælder dog en række undtagelser hertil. En lejekontrakt er f.eks. ikke gyldig, hvis den er i strid med aftalelovens ugyldighedsregler. Hvis en aftale er ugyldig i henhold til aftalelovens ugyldighedsregler, betyder det, at aftalen eller det enkelte vilkår i lejekontrakten kan blive tilsidesat. 

Der kan også være forhold eller vilkår i lejekontrakten, som er i strid med lejelovens ufravigelige regler (altså de præceptive regler). Det betyder, at der er regler i lejeloven som en udlejer ikke kan fravige til skade for en lejer. Har udlejeren alligevel gjort det, vil vilkåret altså ikke være gældende, selvom både udlejer og lejer har underskrevet lejekontrakten. 

Måden at ændre en lejekontrakt på, er at lave en ny lejekontrakt, som begge parter underskriver, eller ved at lave en allonge – dvs. et tillæg – til den lejekontrakt, der allerede findes.

Hvem skal underskrive lejekontrakten?

Vælger man at udarbejde en skriftlig lejekontrakt, skal lejekontrakten underskrives af både lejer og udlejer. 

Underskrives lejekontrakten ikke af begge parter, risikerer man, at det ikke kan bevises, at de forhold, som står angivet i lejekontrakt, var udtryk for den aftale, udlejer og lejer indgik ved lejeforholdets begyndelse.

Kan man komme ud af en lejeaftale, inden man er flyttet ind?

Når en lejekontrakt er underskrevet af både udlejer og lejer, er der som udgangspunkt tale om en bindende aftale. Man kan derfor som udgangspunkt ikke annullere eller fortryde en lejekontrakt, der er underskrevet af begge parter, og man vil derfor skulle opsige lejekontrakten, hvis man vil ud af aftaleforholdet.

Når det er sagt, så vil det være nødvendigt først at se på, om den lejeaftale, man har indgået reelt er en bindende aftale. Er der ikke tale om en bindende aftale, vil man alligevel kunne komme ud af aftaleforholdet. 

Har lejer f.eks. modtaget en underskrevet lejekontrakt fra udlejer og selv underskrevet lejekontrakten og sendt den retur til udlejer, vil lejer kunne annullere sin accept af lejekontrakten ved at tilbagekalde den. Det forudsætter, at lejers tilbagekaldelse af sin accept er kommet frem til udlejer, inden eller samtidig med at udlejer måtte få kendskab til lejers underskrift på lejekontrakten. Er lejers tilbagekaldelse kommet frem i rette tid, vil der ikke være tale om en bindende aftale.

Har lejer derimod modtaget en lejekontrakt fra udlejer, som ikke er underskrevet af udlejer endnu, vil lejer – selvom lejer har sendt lejekontrakten retur med din underskrift – kunne tilbagekalde sin underskrift og dermed fortryde sin underskrift, hvis tilbagekaldelse af accepten er kommet frem til udlejer, inden eller samtidig med, at udlejer måtte få kendskab til lejers underskrift på lejekontrakten.

Du skal dog være opmærksom på, at der ikke er en bindende aftale, før at udlejer også har underskrevet lejekontrakten. Udlejer vil derfor også kunne fortryde, og dermed undlade at underskrive lejekontrakten eller ved at tilbagekalde sin underskrift på samme vis, som lejer vil kunne.  

Hvem kan hjælpe med at lave en lejekontrakt?

Det er vigtigt at have en lejekontrakt, uanset om der udlejes en lejebolig til én man kender og uanset om der udlejes et værelse, en lejlighed eller et hus. Det er typisk advokater eller udlejningsadministratorer, der professionelt udarbejder lejekontrakter. 

Der er dog intet til hinder for, at du som udlejer selv udarbejder lejekontrakten til din lejer. 

Du kan her udfylde vores digitale lejekontrakt. Der vil du også kunne finde en vejledning til, hvordan lejekontrakten skal udfyldes.

Gør du brug af BoligZonens skabelonen til lejekontrakten sikrer du dig, at lejekontrakten lever op til lejelovens krav og at der er taget stilling til de vigtigste og væsentligste vilkår ved udlejningen af lejeboligen.

Hvad koster det at lave en lejekontrakt?

De fleste udlejere bruger den skabelon til lejekontrakt, som er udarbejdet af Boligministeriet. Det er en standard lejekontrakt til beboelse. Skabelonen til lejekontrakten kan udfyldes her

Har du ikke mod på selv at udarbejde en lejekontrakt, kan du får en advokat eller en udlejningsadministrator til at udarbejde en lejekontrakt mod betaling. Prisen for en lejekontrakt vil typisk – afhængigt af kompleksiteten – ligge på mellem 3.000 – 5.000 kr., hvis du skal have en professionel part til at udarbejde lejekontrakten for dig.  

Hvad er forskellen på en fremlejekontrakt og en lejekontrakt?

Det giver ofte anledning til tvivl, hvad forskellen på ”almindelig” leje og fremleje er. Det medfører også tvivl om, hvad en lejekontrakt og en fremlejekontrakt er.

Lejeforholdet er et fremlejeforhold, hvis du som lejer (og ikke ejer) udlejer din lejebolig til en ny lejer. Den nye lejer kaldes en fremlejetager. Det kan være, at du skal arbejde et år et andet sted i landet eller ud og rejse, men stadig gerne vil beholde din lejlighed. Så kan du som lejer leje din bolig ud, og derved er det et fremlejeforhold.  

I et fremlejeforhold er det altså lejeren selv – og ikke ejeren af boligen – der (videre)udlejer/fremlejer sin lejebolig til en ny lejer (fremlejetager). 

Lejeforholdet er et ”almindeligt” lejeforhold, hvis du som ejer udlejer din bolig ud til en lejer. 

Udlejer du som ejer din bolig til en lejer, vil du skulle lave en lejekontrakt. Udlejer du som lejer (fremlejegiver) din lejebolig ud til en ny lejer (fremlejetager), vil du skulle bruge en fremlejekontrakt.

Du kan bruge denne skabelonen til fremlejekontrakt både når du skal lave en almindelige lejekontrakt og fremlejekontrakt. Den afgørende forskel er, at du for krydset korrekt af i spørgsmålet: ”Er lejeforholdet et fremlejeforhold?”. 

Opret en gratis BoligMatcher og få alle de nye boliger direkte på mail.

Med en BoligMatcher
sikrer du dig at få besked så snart, nye boliger kommer online på BoligZonen