Emne: Depositum og Forudbetalt leje

Forudbetalt leje

I lejeloven er der ikke krav om, at udlejer skal opkræve forudbetalt leje. Det er derfor valgfrit for udlejer, om forudbetalt leje opkræves af lejer eller ej. Vælger udlejer at opkræve forudbetalt leje hos lejer, er der dog regler for, hvor meget der må opkræves i depositum.
Skrevet af vores interne jurist, 23. november 2021
Send artiklen til en ven

Hvor meget må udlejer opkræve i forudbetalt leje?

lejeloven er der ikke krav om, at udlejer skal opkræve forudbetalt leje. Det er derfor valgfrit for udlejer, om der bliver opkrævet forudbetalt leje hos lejer eller ej. Langt de fleste udlejere vælger dog at opkræve forudbetalt husleje til sikkerhed for lejers huslejebetaling ved fraflytning

Men hvad er forudbetalt leje? En udlejer kan ved lejemålets begyndelse kræve forudbetalt leje på et beløb svarende til makismalt tre måneders husleje. Når størrelsen på depositummet skal udregnes, må der alene tages udgangspunkt i den reelle husleje. Det vil sige, at acontobetalinger til f.eks. vand, varme og el derfor ikke må tillægges i den måde man beregner forudbetalt husleje på. 

Er huslejen f.eks. på 8.000 kr./md. og a conto forbrugsbeløb på 400 kr./md., må udlejer maks. opkræve en forudbetalt leje på 24.000 kr. 

Størrelsen på den forudbetalte leje afhænger derfor af, hvad lejer skal betale i husleje pr. måned, og det er således op til udlejeren, om der opkræves et depositum, og hvis der gør, om der opkræves forudbetalt husleje svarende til en, to eller tre måneders husleje. 

Udlejer kan aldrig opkræve forudbetalt leje, der svarer til mere end tre måneders husleje – heller ikke selvom udlejer måtte vælge at opkræve mindre i depositum end svarende til tre måneders husleje.

Udlejer kan altså maksimalt kræve forudbetalt husleje svarende til tre måneders husleje og maksimalt kræve depositum svarende til tre måneders husleje. Det betyder, at der makismalt må opkræves depositum og forudbetalt husleje svarende til i alt seks måneders husleje. Udlejer har dog ikke har ret til selv at kombinere, at der f.eks. skal indbetales et depositum svarende til fire måneders husleje og forudbetalt husleje svarende til to måneders husleje.

Reglerne om forudbetalt husleje i lejeloven giver derfor også mulighed for, at udlejer kan vælge kun at opkræve et depositum eller kun at opkræve forudbetalt husleje. Det skal blot angives i lejekontrakten, hvad det er, der opkræves og hvor meget der opkræves.

Måtte huslejen på et tidspunkt i lejeperioden blive forhøjet, vil udlejer også, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten, kunne kræve, at den forudbetalte leje forhøjes tilsvarende, og at lejer derfor skal indbetale differencen.

Hvad må udlejer bruge den forudbetalte leje til?

Forudbetalt husleje er udlejers sikkerhed for, at lejer ikke fraflytter lejemålet i opsigelsesperioden uden at betale sin husleje. Det giver altså udlejer en mulighed for at nå at finde en ny lejer, uden at udlejer skal risikere, at lejer fraflytter før tid, uden at betale sin husleje i opsigelsesperioden. Er lejeaftalen opsagt eller ophævet, vil den forudbetalte husleje dække huslejen i den sidste del af lejeperioden, hvorfor lejeren altså modregner det beløb, der allerede er forudbetalt, i den sidste del af lejeperioden.

Har lejer f.eks. betalt tre måneders husleje, så skal lejer derfor ikke betale husleje de sidste tre måneder, lejer bor i lejemålet, da huslejen i stedet vil blive taget af den allerede indbetalte forudbetalte leje fra lejemålets begyndelse.

Har lejer derimod ikke indbetalt forudbetalt leje ved lejeforholdets begyndelse, så vil lejer skulle betale husleje, frem til opsigelsen er trådt i kraft. 

Måtte lejer vælge at fraflytte lejemålet, før opsigelsesperioden er udløbet, så skal udlejer forsøge at genudleje lejemålet for at mindske de omkostninger, der er forbundet med den førtidige fraflytning. Det betyder altså, at hvis udlejer kan finde en ny lejer, som kan leje lejemålet, før opsigelsesperioden er udløbet, så skal lejer have tilbagebetalt den forudbetalte husleje svarende til perioden, hvor lejemålet er genudlejet til en ny lejer. 

Formålet med disse regler om genudlejning er, at udlejer ikke skal kunne opnå en fortjeneste ved både at modtage leje fra den tidligere lejer og den nye lejer. Udlejer skal altså ikke kunne opnå dobbelt husleje. 

Hvornår skal man indbetale forudbetalt leje? 

Hvor meget og hvornår der skal betales depositum eller forudbetalt leje, vil være beskrevet i lejekontrakten med udlejer. 

Lejer vil typisk skulle indbetale depositum og forudbetalt husleje i umiddelbar forlængelse af lejekontraktens indgåelse, i god tid inden lejers indflytning i lejemålet eller om ikke andet senest samtidig med betalingen af den første måneds husleje. 

Depositumreglerne i lejeloven stiller dog ikke krav om, hvornår indbetalingen af depositum eller forudbetalt leje skal ske. Det kan derfor godt kræves indbetalt meget tidligt, dvs. i god tid før lejers indflytning. I så fald bør du være ekstra påpasselig og være sikker på, at udlejer er reel, så du ikke risikerer at blive frarøvet din indbetaling. 

Læs mere om, hvordan du undgår at blive snydt her

Hvad sker der, hvis lejer ikke indbetaler forudbetalt leje til tiden?

Indbetaler lejer ikke depositum eller forudbetalt husleje på det i lejekontrakten aftalte tidspunkt, så vil udlejer kunnophæve lejekontrakten, som følge af lejers misligholdelse. Det betyder, at udlejer vil kunne annullere lejeaftalen og finde en ny lejer til lejemålet, uden at udlejer behøver at opsige lejer efter de frister, som ellers gælder for opsigelse. 

Lån til forudbetalt leje 

Står du og skal flytte i lejebolig, men har du ikke fået sparet helt nok op til at kunne betale indskuddet, depositummet, den forudbetalte leje eller de udgifter som i øvrigt kan være forbundet med en flytning, så er der hjælp at hente. 

Indflytning i et nyt lejemål kan være en bekostelig affære, fordi de fleste udlejere kræver både indbetaling af depositum samt forudbetalt leje, som tilsammen kan udgøre helt op til seks måneders husleje. Udover udgifterne til udlejer er der også en række etableringsomkostninger forbundet med at flytte ind i en ny bolig. Det kan være nye møbler, gardiner, service mv.

Afhængigt af ens økonomiske situation og behov, kan der være en række forskellige muligheder. Det kan være et lån i banken, enten som en kassekredit eller et forbrugslån, men det kan også være et lån hos et familiemedlem, hvis man er så heldig at have den mulighed. I visse tilfælde vil man også kunne ansøge kommunen om lån til et indskud. 

Depositum og indskud minder meget om hinanden, men er alligevel ikke helt det samme. Betegnelsen depositum bruges om den betaling, som lejer betaler til udlejer i et privat udlejningsforhold som sikkerhed for lejers forpligtelser ved fraflytning, hvorimod indskud bruges, når der er tale om et alment boligforhold. 

Det er alene indskud, som man vil kunne søge kommunen om at låne til. Lån til depositum skal derimod ske via et finansielt selskab, såsom en bank, medmindre du har et familiemedlem eller en god ven, som i stedet kan være behjælpelig med at låne dig pengene. Har du ikke det, vil det være en god ide at kontakte en bank med henblik på et indhente et gratis tilbud på, hvad du vil kunne låne til, hvor meget og til hvilke vilkår. 

Langt de fleste banker tilbyder lån til deres kunder til betaling af depositum. Lånet kan enten optages som et egentligt forbrugslån eller som en kassekredit. Kontakt din bank for at høre mere om, hvad renten er, og hvad de mest fordelagtigt kan tilbyde dig. 

Opret en gratis BoligMatcher og få alle de nye boliger direkte på mail.

Med en BoligMatcher
sikrer du dig at få besked så snart, nye boliger kommer online på BoligZonen