Emne: Depositum og Forudbetalt leje

Hvad må udlejer bruge depositummet til?

En stor del af de uenigheder, der opstår mellem en lejer og udlejer går på, om udlejer har gjort berettiget brug af lejers depositum. Depositumreglerne for hvornår og hvad en udlejer må bruge depositummet til, er derfor vigtige at kende til.
Skrevet af vores interne jurist, 19. april 2022
Send artiklen til en ven

Hvad kan udlejer bruge depositummet til? 

Når du som lejer indbetaler et depositum til din udlejer, er det dine penge, som udlejeren opbevarer i lejeperioden til sikkerhed for, at du som lejer ved fraflytningen afleverer lejemålet i den stand, som der måtte være aftalt i lejeaftalen

Misligholdelse af lejemålet

Udlejer vil for det første kunne gøre brug af depositummet til at udbedre skader, hvis du som lejer er kommet til at ødelægge noget, eller hvis du har misligholdt lejemålet.

Misligholdelse af et lejemål kan bestå af mange ting. Det kan f.eks. være, at du har foretaget ændringer af lejemålet uden at have fået udlejers accept til ændringen. Der behøver altså ikke at være tale om egentlig vanrøgt af lejemålet, for at der kan være tale om misligholdelse. Har du f.eks. skåret et hul i døren for at lave en kattelem, uden at det er aftalt med din udlejer, så vil der være tale om misligholdelse, og udbedring af skaden vil ske for egen regning. 

Du kan læse mere om misligholdelse af et lejemål her.

Istandsættelse af lejemålet

Udover skader opstået som følge af misligholdelse, kan din udlejer også – hvis det er aftalt i lejeaftalen, at lejer har vedligeholdelsespligten – bruge depositummet til istandsættelse af lejemålet svarende til den del af lejemålet, hvor lejer har haft vedligeholdelsespligten. 

Udlejeren kan i en sådan situation altså kræve, at du afleverer lejemålet vedligeholdt, hvilket betyder, at lejemålet skal afleveres i samme stand som ved overtagelsen af lejemålet, på de punkter, hvor du har vedligeholdelsespligten. Det kan både aftales, at du selv står for istandsættelsen ved fraflytningen, men det kan også være aftalt, at din udlejer – for din regning – istandsætter. Men udlejer kan altså ikke bruge af depositummet til at udbedre forhold, som hører under udlejers egen vedligeholdelsespligt. 

Typisk vil det være aftalt i lejekontrakten, at lejer har den indvendige vedligeholdelse, og at der ved lejers fraflytning skal ske ”normalistandsættelse” af lejemålet. Ved ”normalistandsættelse” forstås typisk maling, hvidtning og tapetsering af vægge, lofter samt træværker samt en mellemslibning og lakering af gulve, hvis det er nødvendigt. Selvom du som lejer måtte have den indvendige vedligeholdelse, og at lejemålet dermed skal ”normalistandsættes”, så betyder det altså ikke, at du som lejer skal vedligeholde eller istandsætte hele lejemålet.

Med den ”nye” lejelov fra 2015 er udlejer ikke længere berettiget til at kræve ”nyistandsættelse” ved lejers fraflytning. Udlejer kan derfor, afhængigt af hvad der er aftalt i lejeaftalen, alene kræve en ”normalistandsættelse”. Derfor vil udlejer heller ikke kunne anvende depositummet til brug for ”nyistandsættelse”, hvis lejekontrakten er underskrevet efter 1. juli 2015. Er lejekontrakten derimod underskrevet før 1. juli 2015 vil udlejer dog kunne have indført i lejekontrakten, at lejemålet skal afleveres nyistandsat, hvis du som lejer har overtaget lejemålet nyistandsat. 

Du kan læse mere om istandsættelse og vedligeholdelse af et lejemål ved fraflytning her.

Øvrige forhold

Din udlejer kan også i en række andre tilfælde bruge depositummet til at dække skyldige lejeydelser. Har du som lejer for eksempel ikke rengjort lejemålet tilstrækkeligt i forbindelse med fraflytning, eller foreligger der en efterregning for varme, vil depositummet kunne bruges hertil. 

Din udlejer vil også kunne bruge af depositummet til at dække eventuelle lejerestancer, som du som lejer måtte have ved lejeforholdets ophør. Udlejeren må dog ikke modregne manglende husleje i depositummet, hvis lejeforholdet ikke er ophørt. I det tilfælde skal udlejeren i stedet rykke lejeren efter lejelovens regler herom, og inddrive kravet eller få lejeren udsat via fogedretten, hvis huslejen ikke betales til tiden. 

En udlejer har også ret til at gemme et passende beløb til sikkerhed for efterbetaling af f.eks. forbrugsregnskaber, som lejer hæfter for. 

Hvad hvis depositummet ikke rækker til istandsættelsen? 

Normalt vil depositummet række til at dække de udbedringer, der skal laves ved lejers fraflytning. Har du som lejer boet meget længe i lejemålet, eller er lejemålet blevet misligholdt, så kan det ske, at det indbetalte depositum ikke er tilstrækkeligt til at dække lejers forpligtelser ved fraflytningen. 

Hvis det kræver mere at istandsætte lejemålet ved din fraflytning end det indbetalte depositum rækker til, så vil udlejeren kunne opkræve det resterende beløb hos dig med en efteropkrævning. Det kræver dog, at de poster som udlejer kræver afholdt af dig er berettiget – f.eks. fordi det er poster, som hører under din vedligeholdelsespligt. 

Indbetaling af depositum udgør derfor ikke en øvre grænse for, hvad udlejer kan opkræve ved lejers fraflytning.

Læs mere om depositum og forudbetalt leje her.