Emne: Fraflytning og Opsigelse

Fraflytning

Der opstår ofte tvivl om, hvordan lejer og udlejer skal forholde sig ved lejers fraflytning af en lejebolig, fordi der en række regler i lejeloven, som særligt udlejer skal sørge for bliver overholdt, hvis retten til at kræve istandsættelsen af lejemålet betalt af lejer vil bevares ved lejers fraflytning.
Skrevet af vores interne jurist, 8. december 2021
Send artiklen til en ven

Hvad er fraflytning? 

Fraflytning defineres her som det tilfælde, hvor en lejer flytter ud af sin lejebolig.

Fraflytning sker typisk i forbindelse med, at lejer eller udlejer opsiger lejeforholdet, eller i sjældne tilfælde i forbindelse med at lejer eller udlejer ophæver lejeforholdet. 

lejelovens forstand er der ikke tale om fraflytning, blot fordi lejer midlertidigt ikke benytter lejemålet. Lejer skal altså have forladt eller fraflyttet lejeboligen permanent, før der er tale om en egentlig fraflytning. 

Det er relativt nemt at forholde sig til, at lejer er fraflyttet, når lejer har flyttet sine ting, og der har været en nøgleoverdragelse, som medfører at lejer ikke længere har adgang til lejemålet. 

Sværere er det, at konstatere om der er sket fraflytning, hvis lejer bare har forladt lejeboligen, uden at tage sine ting med, og uden officielt at overdrage nøglerne til udlejer. Her er det en konkret vurdering, hvornår lejemålet reelt er fraflyttet. 

Hvad siger lejeloven om fraflytning?

Det er lejelovens kapitel XVI (lejelovens §§ 97-99a), der beskriver, hvordan lejer og udlejer skal forholde sig ved lejers fraflytning af en lejebolig. 

Bestemmelserne fastslår bl.a., at:

Lejer skal give adgang til, at lejemålet kan ”beses”

Lejer skal, når et lejemål er opsagt, eller lejemålet af anden grund skal fraflyttes, give adgang til at lejeboligen kan ”beses”. 

Denne regler er bl.a. til for at sikre, at nye potentielle lejere kan få mulighed for, efter aftale med udlejer, at se lejemålet – også mens den nuværende lejer stadig bor i lejemålet.

Det er dog den nuværende lejer, der bestemmer tidspunktet for, hvornår lejemålet kan besigtiges. Lejeloven stiller dog krav om, at der som minimum skal kunne ske fremvisning af lejemålet 2 timer hver anden dag på et tidspunkt, der er ”bekvemt for en besigtigelse”. Lejer kan altså ikke bestemme, at der ikke gives adgang, eller at der kun gives adgang kl. 21.30 hver tredje dag. 

Fremvisning af lejeboligen kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er til stede.

Lejer skal oplyse udlejer om sin nye/kommende adresse

Lejer skal senest 8 dage før fraflytning oplyse udlejer om den nye adresse, som meddelelser, herunder indsigelser efter lejelovens § 98, kan sendes til.

Lejer skal være fraflyttet senest kl. 12 på fraflytningsdagen

Er det udlejer, der har opsagt eller ophævet lejeforholdet, vil det typisk fremgå af den skriftlige opsigelse eller ophævelse fra udlejer, hvilken dato og klokkeslæt lejer skal være fraflyttet lejemålet. Fremgår der ikke noget klokkeslæt af lejeaftalen, opsigelsen eller ophævelse, vil fraflytningen skulle ske kl. 12 på fraflytningsdagen. 

Er det lejer selv, der har opsagt lejeforholdet, skal lejer selv være opmærksom på, hvornår fraflytningsdagen er, og sørge for at fraflytning ikke sker senere end kl. 12 på fraflytningsdagen, medmindre andet er aftalt. 

Hvis afleveringen af nøglerne til lejemålet ikke er sket til tiden, vil lejer være forpligtet til fortsat at betale husleje og forbrug, hvis udlejer kræver det. 

Ofte vil det være aftalt i lejeaftalen, at lejers fraflytning skal ske 14 dage før opsigelsesperioden udløber af hensyn til udlejers istandsættelse af lejemålet. Er dét gyldigt aftalt, vil lejer altså skulle fraflytte kl. 12 på 14. dagen før opsigelsesperioden udløber.

Er lejeforholdet ophævet som følge af lejers misligholdelse, vi lejer dog typisk skulle fraflytte øjeblikkeligt. 

Du kan læse mere om ophævelse af en lejeaftale her

Lejer skal aflevere lejemålet i samme stand som på overtagelsestidspunktet

Lejer skal aflevere lejeboligen i samme stand som lejeboligen ved overtagelsen af lejemålet var i, dog med undtagelse af den forringelse af lejeboligen, som skyldes almindeligt slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. 

Det kan ikke pålægges lejer at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori det lejede blev overtaget.

Lejemålets stand på indflytningstidspunktet vil typisk være konstateret på et indflytningssyn i forbindelse med lejers overtagelse af lejemålet. 

Du kan læse mere om lejemålets stand på fraflytningstidspunktet nedenfor. 

Afholdelse af fraflytningssyn (også kaldet flyttesyn)

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, skal syne lejemålet, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at lejers fraflytning har fundet sted. 

Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til fraflytningssynet (flyttesynet) med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.

Udarbejdelse af fraflytningsrapport

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, skal i forbindelse med fraflytningssynet udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejer ved selve fraflytningssynet, evt. i et digitalt dokument, medmindre digital kommunikation er fravalgt af én af parterne efter lejelovens § 4, stk. 2. 

Er lejer ikke til stede på fraflytningssynet, eller vil lejer ikke kvittere for modtagelsen af fraflytningsrapporten, skal fraflytningsrapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.

Udlejer skal sørge for at fremsætte sit istandsættelseskrav inden for fristen

Udlejer kan ikke stille krav om, at lejer skal aflevere lejeboligen i samme stand som lejeboligen ved overtagelsen af lejemålet var i, når der er gået mere end 2 uger fra flyttesynet er afholdt. 

Det betyder med andre ord, at udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, skal fremsætte sine krav, herunder istandsættelseskrav, over for lejer senest 2 uger efter afholdelsen af flyttesynet. 

For udlejere, der kun udlejer ét lejemål, skal kravene, herunder istandsættelseskravene, fremsættes over for lejer senest 2 uger fra fraflytningsdagen. 

Udgifter til istandsættelse, der ikke er fremsat overfor lejeren inden for fristen, er lejeren uvedkommende. Det gælder dog ikke skjulte fejl og mangler – dvs. hvis manglen ikke har kunnet erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt.

Udlejer skal sørge for at overholde kravene til fraflytningssyn og fraflytningsrapport

Overholder udlejer, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, ikke kravene og fristerne for indkaldelse til og afholdelse af fraflytningssyn (flyttesyn) samt udarbejdelse og fremsendelse af fraflytningsrapport, så bortfalder udlejers krav på at kræve istandsættelsen af lejemålet betalt af lejer, hvilket får betydning for brugen af det af lejer indbetalte depositum. 

Her kan du læse mere om fraflytningssyn og fraflytningsrapport og de konkrete frister, der skal overholdes.

Istandsættelse ved fraflytning - i hvilken stand skal et lejemål være i ved lejers fraflytning?

Det følger af lejelovens § 98, at lejer skal aflevere lejeboligen i samme stand som lejeboligen ved overtagelsen af lejemålet var i, dog med undtagelse af den forringelse af lejeboligen, som skyldes (almindelig) slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. 

Vedligeholdelse og istandsættelse af et lejemål hænger nøje sammen. 

Hvad der skal istandsættes ved lejers fraflytning afhænger nemlig til dels af, hvad der er aftalt i lejekontrakten om lejers vedligeholdelsespligt, og om der er et aktuelt og konkret behov for istandsættelse ved fraflytningen. 

Typisk vil det være aftalt, at lejer har den indvendige vedligeholdelse af lejemålet. Når man taler om, at lejemålet skal istandsættes ved lejers fraflytning, er det altså rettere et udtryk for, at lejemålet skal afleveres i en stand svarende til, at det er vedligeholdt i overensstemmelse med den vedligeholdelsespligt, lejer har i henhold til lejeaftalen. 

Hvis lejer i lejeaftalen er pålagt den indvendige vedligeholdelsespligt, så vil lejer løbende, i lejeperioden, skulle vedligeholde de ting i lejemålet, som hører til lejers vedligeholdelsespligt, så lejer kan aflevere lejemålet i samme stand, som det var i på tidspunktet for lejers overtagelse af lejemålet. 

Man kan sige, at selvom der ikke har været foretaget en løbende vedligeholdelse af lejemålet, så vil en fraflytning gøre, at vedligeholdelsespligten og istandsættelseskravet aktualiseres, forstået på den måde, at lejer senest ved fraflytningen skal sørge for at bringe forholdene i lejemålet i orden. 

Det som er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt, og som ikke fremstår som det gjorde på overtagelsestidspunktet skal istandsættes ved fraflytningen. Det kan f.eks. være tydelige brugsspor, skjolder på vægge, huller i lofter eller vægge mv. 

Ved fraflytning vil der typisk skulle ske istandsættelse i form af maling, hvidtning og tapetsering af vægge og lofter, samt træ og jern, ligesom der vil skulle ske lakering og (mellem)slibning af gulve, hvis der er et rimeligt og sædvanligt behov for istandsættelsen. 

Lejemålet skal også afleveres ryddet og rengjort, men det kan ikke pålægges lejer at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori det lejede blev overtaget.

Hvis lejer vælger selv at istandsætte lejemålet, og der ikke er noget i lejekontrakten som er til hinder for det, så skal man som lejer være opmærksom på, at arbejdet skal udføres ordentligt, forstået på den måde, at arbejdet skal udføres korrekt efter håndværksmæssige standarder. Ellers risikerer man, at udlejer ikke vil acceptere istandsættelsen, og at det efterfølgende skal udbedres af udlejer(s håndværkere) for lejers regning. 

Har lejer misligholdt lejemålet – f.eks. ødelagt en hoveddør ved at skære hul til en kattelem, uden at have fået udlejers accept hertil, eller tilrøget et lejemål, hvor rygning ikke var tilladt, så er der tale om en misligholdelse, som man som lejer er erstatningsansvarlig for. Udbedring af skader som følge af misligholdelse vil derfor ikke nødvendigvis blive omtalt som istandsættelse eller vedligeholdelse. 

Kan udlejer kræve, at lejemålet ”nyistandsættes” ved lejers fraflytning? 

Reglerne omkring istandsættelse af et lejemål ved lejers fraflytning blev strammet med den ”nye” lejelov fra 2015. Det betyder bl.a., at udlejer ikke kan kræve et lejemål ”nyistandsat”, hvis lejekontrakten er indgået efter den 1. juli 2015. Efter de nye regler, kan udlejer alene kræve lejemålet ”normalistandsat”. Er lejekontrakten derimod indgået før 1. juli 2015, og blev lejemålet overtaget ”nyistandsat”, så vil udlejer kunne kræve lejemålet ”nystandsat” ved fraflytning.

Ved "nyistandsættelse" tages der ikke stilling til, om istandsættelsen er nødvendig.

Ved ”normalistandsættelse” forstås vedligeholdelse i en sådan grad, at lejemålet skal fremstå, som det gjorde på tidspunktet for overtagelsen af lejemålet – dog med den undtagelse, at der alene skal foretages istandsættelse, hvor det er nødvendigt.  

Normalistandsættelse kunne for eksempel – hvis det er påkrævet/nødvendigt – være:

  • Maling og tapetsering af vægge
  • Slibning eller lakering af gulve
  • Maling af træværk og paneler
  • Vinduespudsning
  • Støvsugning og vask af gulve/vægge/lofter
  • Rengøring af inventar – f.eks.  ovn, komfur og køkken
  • Rengøring af badeværelse og afløb

Som udgangspunkt er udlejer altid ansvarlig for al vedligeholdelse – medmindre det er aftalt at lejer f.eks. har den indvendige vedligeholdelse, eller at lejer har misligholdt lejemålet. 

Fraflytning før tid fordi udlejer skal istandsætte lejemålet (fraflytning 14 dage før)

Udgangspunktet er, at lejer skal fraflytte lejemålet på det tidspunkt, hvor opsigelsesperioden udløber. Tidspunktet for opsigelsesperiodens udløb afhænger af, hvilket opsigelsesvarsel der følger af lejeaftalen eller lejeloven, hvis intet er aftalt i lejeaftalen. 

Det ses dog ofte, at det er aftalt i lejekontrakten, at lejer skal fraflytte lejemålet 14 dage før opsigelsesperioden udløb, så udlejer gives mulighed for at istandsætte lejemålet i selve lejeperioden.

Udlejer kan alene kræve, at lejer fraflytter lejemålet før opsigelsesperioden er udløbet, hvis det konkret er aftalt i lejekontrakten, at lejer skal fraflytte før tid. Typisk vil det være skrevet sådan, at lejer skal fraflytte lejemålet 14 dage før opsigelsesperiodens udløb. Er der gjort brug af standardlejekontrakt, vil et sådan vilkår fremgå af lejekontraktens § 11, som indeholder de særlige vilkår for lejeforholdet. 

På den måde gives udlejer adgang til at istandsætte lejemålet inden det igen skal lejes ud.

Det ses også ofte, at det i lejeaftalen er aftalt, at lejer skal betale husleje, selvom lejer skal fraflytte lejemålet 14 dage før opsigelsesperioden er udløbet. Vil udlejer kræve husleje for perioden, hvor lejer er fraflyttet, skal vilkåret om at lejer skal betale husleje i hele måneden, selvom lejer er fraflyttet, fremgå af lejeaftalen.

Opret en gratis BoligMatcher og få alle de nye boliger direkte på mail.

Med en BoligMatcher
sikrer du dig at få besked så snart, nye boliger kommer online på BoligZonen