Flytteopgørelse

Hvad er en flytteopgørelse?

Mange forveksler en flytteopgørelse, også kaldet en fraflytningsopgørelse eller flytteafregning, med et fraflytningssyn eller en fraflytningsrapport. En flytteopgørelse bruges dog som betegnelse for den endelige flytteafregning i et lejeforhold. En flytteopgørelse er en økonomisk opgørelse og specifikation, udlejer laver over selve udgifterne ved fraflytningen, herunder udgifterne til istandsættelsen af lejemålet ved lejers fraflytning. 

En flytteopgørelse bruges altså til at give lejer vished om, hvad der opkræves ved fraflytning for manglende betaling af f.eks. husleje og aconto, samt istandsættelse og evt. misligholdelse af lejemålet, og hvad der derfor modregnes i lejers evt. depositum og forudbetalt leje.  

En flytteopgørelse er ikke det samme som en fraflytningsrapport, idet en fraflytningsrapport beskriver standen af lejemålet, og hvad der skal istandsættes i lejemålet, men ikke indeholder beskrivelse af, hvad de enkelte poster koster at udbedre. 

En flytteopgørelse indeholder derimod en økonomisk opgørelse over de specifikke beløb, som udlejer mener at være berettiget til at kunne rette mod lejer for istandsættelse af lejemålet, men også for udbedring af evt. skader og mangler som følge af lejers misligholdelse eller manglende betalt husleje, forbrug mv.

En flytteopgørelse er altså en endelige opgørelse over det mellemværende, der er mellem lejer og udlejer ved lejers fraflytning.

I hvilke tilfælde skal der udarbejdes en flytteopgørelse? 

Uanset hvor mange lejemål en udlejer udlejer, skal der laves en endelig flytteopgørelse –også kaldet en flytteafregning – til lejer, hvor det økonomiske krav lejer og udlejer i mellem gøres endeligt op. 

Udlejere, der alene udlejer ét beboelseslejemål

Udlejere, der kun udlejer ét beboelseslejemål, har ikke pligt til hverken at afholde ind- og fraflytningssyn, eller til at lave en ind- og fraflytningsrapport, men der skal dog stadig fremsættes krav, herunder istandsættelseskrav, over for lejer senest 2 uger efter lejers fraflytning, samt laves en flytteopgørelse, hvor udgifterne på de istandsættelseskrav, der er gjort gældende, gøres endeligt op over for lejer. 

Har udlejer ikke fremsat sine krav, herunder istandsættelseskrav, senest 2 uger efter lejers fraflytning, mister udlejer retten til at kræve istandsættelsen betalt af lejer, og der vil i så fald principielt ikke være behov for en fraflytningsopgørelse, fordi lejer har krav på at få sit depositum tilbagebetalt som følge af tilsidesættelsen af kravene i lejeloven. 

Der kan dog være andre poster end lige istandsættelsesudgifterne, der gør det nødvendigt alligevel at udarbejde en flytteopgørelse, f.eks. hvis lejer ikke har betalt sin husleje eller acontobeløb, som evt. skal modregnes i den forudbetalte leje eller depositum. 

Udlejere, der udlejere mere end ét beboelseslejemål

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, har pligt til at afholde ind- og fraflytningssyn og lave en ind- og fraflytningsrapport, ligesom der skal laves en flytteopgørelse, hvor de økonomiske mellemværender, herunder udgifterne på de istandsættelseskrav, der er gjort gældende, gøres endeligt op over for lejer. 

Har udlejer, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, ikke afholdt et ind- og fraflytningssyn eller undladt at udarbejde indflytnings- og eller fraflytningsrapport, eller tilsidesat fristerne herfor, vil udlejer miste retten til at kræve istandsættelse af lejemålet betalt af lejer. Og i så fald vil det i princippet ikke være nødvendigt at udarbejde en flytteopgørelse (fraflytningsopgørelse) til lejer, fordi udgiftsposterne alligevel ikke vil kunne kræves betalt af lejer, som følge af udlejers tilsidesættelse af reglerne i henhold til lejeloven. Og lejer vil derfor som udgangspunkt kunne kræve sit depositum tilbagebetalt. 

Der kan dog være andre poster end lige istandsættelsesudgifterne, der gør det nødvendigt alligevel at udarbejde en flytteopgørelse, f.eks. hvis lejer ikke har betalt sin husleje eller acontobeløb, som evt. skal modregnes i den forudbetalte leje eller depositum.

Hvordan laver man en flytteopgørelse? 

Lejeloven indeholder ikke specifikke krav til, hvad en flytteopgørelse konkret skal indeholde. Alligevel er det vigtigt for både lejer og udlejer, at en flytteopgørelse bliver så specifik som overhovedet muligt, og at kun korrekte poster medtages.

Det første man som udlejer bør sørge for, når man laver en flytteopgørelse er, at udgiftsposterne i flytteopgørelsen svarer til de forhold, som man under fraflytningssynet konstaterede skulle udbedres/istandsættes, og som derfor er medtaget som udbedringspunkter i fraflytningsrapporten (eller i det krav, der er fremsendt, hvis udlejer ikke er underlagt reglerne om ind- og fraflytningssyn). 

Medmindre et forhold ikke har kunnet opdages på fraflytningssynet (skjulte mangler), bør udlejer altså alene medtage de poster til istandsættelse, som blev påpeget på flyttesynet. 

Den meste overskuelige måde at lave opgørelsen på, er at tage evt. indbetalt depositum og forudbetalt leje og fratrække husleje fra opsigelsesperioden og istandsættelsesudgifterne, såsom udgiften til maler, tømrer, gulvslibning mv. På den måde vil det fremgå af opgørelsen, om lejer skal have penge retur eller om lejer skal efteropkræves et givent restbeløb.  

Selvom der ikke gælder et specifikationskrav i henhold til lejeloven, så kan det alligevel udledes af retspraksis, at flytteopgørelsen skal være så præcis og specifik som overhovedet muligt. Det betyder, at det skal være klart og tydeligt for den lejer, der modtager opgørelsen, hvad der er brugt af istandsættelsesudgifter, og hvad det er, der specifikt er blevet istandsat på en sådan måde, at det kan aflæses, hvad den enkelte udbedring har kostet. 

Man kan altså ikke lave én samlet opgørelse af istandsættelseskravet.

Hvis det er gulvet, som er blevet ordnet, skal det altså klart fremgå, at der er tale om f.eks. ”gulvafslibning”, og hvad beløbet for denne istandsættelse udgør, f.eks. ”5.000 kr.”, og udgiften må ikke være lagt sammen med de øvrige poster i opgørelsen. 

Som specifikation for udgifterne til istandsættelsen af lejemålet anbefales det, at fakturaerne for arbejderne vedlægges i kopi til den endelige flytteopgørelse (fraflytningsopgørelse). Det er ikke et krav i lejeloven, men på den måde er opgørelsen overskuelig og gennemsigtig for lejer, og der vil være mindre risiko for uenighed. 

Hvilke poster må medtages i en flytteopgørelse?

Når den endelige flytteopgørelse skal laves, vil det typisk være lejers indbetalte depositum og forudbetalte leje, som opgøres over for istandsættelsesudgifterne. 

De istandsættelsesudgifter, der kan medtages i flytteopgørelsen, skal svare til de istandsættelsesarbejder, som blev gennemgået på fraflytningssynet, og som følge heraf derfor fremgik af fraflytningsrapporten, som værende forhold der skulle udbedres, repareres eller istandsættes. 

Udlejer kan altså som udgangspunkt alene medtage udgifter til istandsættelse, som fremgår af fraflytningsrapporten, medmindre der er tale om skjulte mangler, som altså er fejl og mangler, som udlejer ikke har kunnet opdage ved almindelig agtpågivenhed på fraflytningssynet.

Udlejere, der kun udlejer ét beboelseslejemål, og som derfor ikke har pligt til at lave en fraflytningsrapport, kan – hvis fraflytningsrapporten er fravalgt – medtage de poster, som berettiget hører til under lejers vedligeholdelsespligt/istandsættelsespligt eller forhold, som er forårsaget af lejers misligholdelse, hvis (istandsættelses)kravet er fremsat over for lejer senest 2 uger efter at lejer er fraflyttet lejemålet. 

Udlejer må naturligvis heller ikke medtage poster i den endelige flytteopgørelse, som det påhviler udlejer selv at betale for. Udlejer må altså ikke tager udgiftsposter med, som hører til under udlejers egen vedligeholdelsespligt. Er det aftalt, at udlejer har den udvendige vedligeholdelsespligt, så vil udlejer altså ikke kunne medtage poster herunder i afregningen over for lejer. 

Typisk vil det være aftalt, at lejer er pålagt den indvendige vedligeholdelsespligt af lejemålet, herunder maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling. 

Selvom der ikke er fastsat en øvre grænse i lejeloven for, hvad en udlejer kan opkræve i istandsættelsesudgifter ved lejers fraflytning, er det alligevel fast antaget, at udlejer ikke må opkræve ”urimelige” beløb hertil. 

Har udlejer medtaget uforholdsmæssigt høje beløb, vil udlejer altså ikke kunne medtage det fulde beløb. Det vil dog altid være en konkret vurdering, om en specifik udgiftspost er ”urimelig”. Ved vurderingen lægges der bl.a. vægt på lejemålets stand, størrelsen på det forhold der er udbedret, og udlejers dokumentation for udbedringen (f.eks. udspecificerede håndværkerregninger). 

Nedenfor kan du læse, hvordan der gøres indsigelse mod en flytteopgørelse. 

Vær’ opmærksom på, at udlejer også er forpligtet til at lave et forbrugsregnskab, hvor lejers aconto-indbetalinger og det reelle forbrug frem til fraflytningen opgøres. Du kan læse mere om forbrugsregnskabet her.

Skabelon til flytteopgørelse

Har du brug for yderligere inspiration til, hvordan du laver en endelig flytteopgørelse (skabelon til endelig flytteopgørelse), kan du med fordel tage udgangspunkt i BoligZonens skabelon til flytteopgørelse, som er et eksempel på en flytteafregning, og på hvordan man kan lave en endelig flytteopgørelse – som nogen også kalder en flytteregning. Du skal dog altid tilpasse skabelonen til fraflytningsopgørelsen, så den passer til din konkrete situation, inden den tages i brug.

Skabelon til flytteopgørelse kan hentes GRATIS her.

Hvornår skal flytteopgørelsen fremsendes til lejer? 

Mange lejere tror desværre fejlagtigt, at de har krav på at modtage en flytteopgørelse fra udlejer, med en opgørelse over de faktiske økonomiske krav, herunder en opgørelse af om lejer har krav på tilbagebetaling af depositum, inden for 14 dage efter fraflytning. Sådan forholder det sig imidlertid desværre ikke.  

Uanset hvor mange lejemål en udlejer udlejer, skal der laves en endelig flytteafregning til lejer. Lejeloven indeholder dog ikke krav til, hvornår flytteopgørelsen (fraflytningsopgørelsen) skal udleveres til lejer. 

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, har pligt til at indkalde til og afholde henholdsvis et indflytningssyn og et fraflytningssyn, og på baggrund heraf, at udarbejde henholdsvis en indflytningsrapport og en fraflytningsrapport, hvoraf det fremgår, hvilke arbejder, der skal istandsættes/udbedres ved lejers fraflytning.

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, skal fremsætte sine krav, herunder istandsættelseskrav, over for lejer senest 2 uger efter afholdelsen af flyttesynet. Det der menes med denne formulering er, at udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, skal udlevere fraflytningsrapporten til lejer på selve fraflytningssynet, eller sørge for at lejer modtager fraflytningsrapporten senest 2 uger efter afholdelsen af flyttesynet, hvis lejer ikke er mødt op eller ikke ønsker at kvittere på fraflytningsrapporten på selve synet. 

Af fraflytningsrapporten fremgår det dog typisk ikke, hvad det koster at lave arbejdet, og det er altså heller ikke et krav i henhold til lejeloven, at der inden for 2 uger efter fraflytningssynet er afholdt skal være stillet et økonomisk krav over for lejer. 

Selve udgifterne til de forhold, der i henhold til fraflytningsrapporten skal laves/istandsættes, vil altså fremgå af flytteopgørelsen, og ikke af fraflytningsrapporten.

Udlejere, der alene udlejer ét beboelseslejemål

Reglerne om ind- og fraflytningssyn gælder kun for udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemålpå det tidspunkt, hvor fraflytningssynet skal afholdes.

Udlejere, der kun udlejer ét beboelseslejemål, skal – også hvis fraflytningssyn og fraflytningsrapport fravælges – inden for en frist på 2 uger fra lejers fraflytning, fremsætte sit istandsættelseskrav over for lejer, forstået på den måde, at udlejer skal meddele lejer, hvad udlejer mener, der skal istandsættes i lejemålet. Men der er altså ikke krav om, at den økonomiske opgørelse af kravene skal fremsættes inden for 2-ugersfristen. 

Men hvornår skal flytteopgørelsen så fremsendes til lejer? 

Selvom lejeloven ikke indeholder konkrete regler om, hvornår flytteopgørelsen skal udleveres til lejer, kan det af retspraksis på området alligevel udledes, at udleveringen af flytteopgørelsen skal ske ”inden for rimelig tid”. 

Kravene om hvilke forhold/arbejder, der skal istandsættes/udbedres skal altså være gjort gældende over for lejer i overensstemmelse med ovenstående frister, mens selve flytteopgørelsen, som er en opgørelse over det økonomiske mellemværende og de faktiske afholdte udgifter, skal gøres inden rimelige tid. 

Hvad der forstås ved rimelig tid vil altid være en konkret og individuel vurdering, som bl.a. kan afhænge af, hvor omfattende en istandsættelse, der skal ske i lejemålet. 

I langt de fleste tilfælde vil udlejer dog have en interesse i hurtigt at få afsluttet istandsættelsen, så lejemålet igen kan lejes ud til en ny lejer. Typisk vil udlejer derfor relativt kort tid efter lejers fraflytning, have iværksat og afsluttet istandsættelsen, men det er ikke unormalt, at flytteopgørelsen først sendes til lejer inden for 4-8 uger efter lejers fraflytning.

Som lejer kan det derfor være en god ide, at rykke for flytteopgørelsen, hvis den ikke er modtaget inden for 8 uger. 

LÆS OGSÅ: Hvad gør jeg, hvis udlejer ikke tilbagebetaler mit depositum?

Hvor meget kan lejer komme til at skulle betale for ved fraflytning? 

Lejer vil typisk have indbetalt et depositum i forbindelse med indflytningen i lejemålet. Et depositum er udlejers sikker for, at der er hel eller delvis dækning til bl.a. istandsættelsen af lejemålet ved lejers fraflytning. 

Man kan derfor godt sige, at lejer hæfter med sit depositum for istandsættelsen ved fraflytningen, men også for evt. misligholdelse af lejemålet mv. Depositummet udgør dog ikke en øvre grænse for, hvad udlejer kan kræve betalt af lejer ved lejers fraflytning.

Overstiger istandsættelsesudgifterne det af lejer indbetalte depositum, er der således ikke noget i vejen for, at udlejer opkræver en restbetaling hos lejer. Er der omvendt indbetalt mere i depositum end udgiftsposterne i forbindelse med istandsættelsen løber op i, så vil lejer have krav på tilbagebetaling af differencen som er opgjort i flytteopgørelsen, hvis der ikke er andre skyldforhold til udlejer.

Selvom der ikke er fastsat en øvre grænse i lejeloven for, hvad en udlejer kan opkræve i istandsættelsesudgifter ved lejers fraflytning, er det alligevel fast antaget, at udlejer ikke må opkræve ”urimelige” beløb hertil. 

Har udlejer medtaget uforholdsmæssigt høje beløb, vil udlejer altså ikke kunne medtage det fulde beløb. Det vil dog altid være en konkret vurdering, om en konkret udgiftspost er ”urimelig”. Ved vurderingen lægges der bl.a. vægt på lejemålets stand, størrelsen på det forhold der er udbedret, og udlejers dokumentation for udbedringen (f.eks. udspecificerede håndværkerregninger). 

Flytteopgørelse – afregning af depositum

Reglerne om flytteopgørelse hænger nøje sammen med reglerne om depositum, fordi der i en flytteopgørelse ofte samtidig også vil blive taget stilling til, om lejer har et tilgodehavende i form af tilbagebetaling af depositum. 

De fleste lejere har ved lejeforholdets begyndelse indbetalt et depositum og forudbetalt leje til sikkerhed for henholdsvis istandsættelse af lejemålet ved lejers fraflytning og huslejebetaling i opsigelsesperioden. 

Hvis det indbetalte depositum overstiger, hvad der har været af udgifter til istandsættelse, og hvad lejer ellers har af skyld til udlejer, vil der som udgangspunkt ske tilbagebetaling af det overskydende depositum. Omvendt skal lejer have en efterregning, hvis det indbetalte depositum ikke dækker istandsættelsesudgifterne og lejers øvrige skyldforhold ved lejers fraflytning. 

Når udlejer har lavet den endelige flytteafregning, vil udlejer hurtigst muligt herefter skulle tilbagebetale lejers depositum, hvis opgørelsen viser, at lejer har et tilgodehavende. Udlejer vil også skulle betale evt. overskydende forudbetalt leje tilbage til lejer, hvis lejer har betalt for meget heraf – f.eks. hvis lejer har betalt husleje i opsigelsesperioden, og undladt at modregne den sidste tids husleje i den allerede forudbetalt leje. 

Men reglerne i lejeloven om depositum fastsætter desværre ikke, hvornår udlejer skal tilbagebetale lejers overskydende depositum. Udlejer kan dog ikke tilbageholde lejers depositum på ubestemt tid.

Udlejer har pligt til at tilbagebetale overskydende depositum inden for rimelig tid, men det er altså en konkret vurdering, hvor længe udlejer kan tilbageholde lejers depositum. Det skyldes, at depositummet ofte skal bruges til istandsættelse af lejemålet, og at udlejer derfor typisk ikke kan opgøre, hvad lejer skal have tilbagebetalt, før istandsættelsen er færdigafsluttet og den endelige flytteafregning foreligger. 

Udlejer har derfor pligt til at lave en endelig flytteopgørelse, hvor det afsluttende mellemværende mellem lejer og udlejer opgøres, og hvor udlejer også medtager en opgørelse over de udgiftsposter, som istandsættelsen af lejemålet har medført ved lejers fraflytning, og som udlejer vurderer hører under lejers ansvar. 

Vurderer lejer, at der er brugt mere af depositummet end udlejer har haft lov til, vil der kunne gøres indsigelse mod udlejers anvendelse af depositummet ved at indbringe sagen for Huslejenævnet – eller Boligretten, alt efter hvad indsigelsen går ud på. 

Selvom der – ligesom der ikke er en frist for udarbejdelse af flytteopgørelsen – ikke er en frist for udlejers tilbagebetaling af depositum i lejeloven, så vil tilbagebetalingen typisk ske, når opgørelsen af istandsættelseskravet og eventuelle andre krav mod lejer er på plads. Det er dog ikke unormalt, at der går op til 4-8 uger fra fraflytningstidspunktet, før udlejer har tilbagebetalt et overskydende depositum. Det skyldes, at udlejer skal have en chance for at modtage fakturaer fra de håndværkere, som har istandsat lejemålet for derefter at kunne lave den endelige flytteopgørelse. 

Som både lejer og udlejer skal man dog være særlig opmærksom på, at udlejer kan være forpligtet til at tilbagebetale det fulde depositum, hvis reglerne omkring indflytnings- og fraflytningssyn i forbindelse med lejers fraflytning ikke er overholdt. 

Hvad hvis lejer er uenig i flytteopgørelsen?

Langt de fleste tvister ved lejers fraflytning opstår, når den endelige flytteafregning kommer frem til lejer, fordi lejer mener, at udgiftsposterne, der er medtaget i flytteopgørelsen, er for høje. 

Hvis lejer er uenig i flytteopgørelsen, f.eks. fordi lejer er uenig i de poster, der er medtaget i flytteopgørelse til istandsættelsen af lejemålet, eller hvis lejer er enig i selve posterne, men synes at beløbet for istandsættelsen er urimelig høj, så kan lejer vælge at gøre indsigelse mod flytteopgørelsen over for udlejer. 

Som lejer bør man kunne argumentere for og dokumentere, hvad det er der gør, at posten eller posterne er for høje. Det er altså ikke nok blot at skrive, at posten er for høj. Er det f.eks. udgiften til malerarbejde, der gøres indsigelse mod, bør man som lejer indhente dokumentation for, at en anden maler kunne have gjort det (væsentligt) billigere, for at sandsynliggøre, at udlejers udgift hertil er urimelig høj i forhold til, hvad man må kunne forvente. 

Hvis udlejer ikke efterkommer lejers indsigelse om at revurdere prisen på den udgiftspost, som lejer klager over, så vil sagen skulle indbringes for Huslejenævnet eller i visse tilfælde Boligretten, som så kan tage stilling til, om den medtagede udgiftspost er urimelig høj, og om den derfor skal nedsættes til et mere rimeligt niveau. 

Selvom det er en god ide, at man som lejer forsøger at dokumentere, at udgiftsposten, som der klages over, er urimelig høj, så er det udlejer, der skal dokumentere at niveauet af den udgiftspost der er medtaget til istandsættelsen er berettiget, og dermed rimelig. 

Hvis lejer f.eks. er uenig i udlejers krav om gulvslibning, så er det altså udlejer der skal dokumentere, at gulvafslibningen har været nødvendig. Det kan være svært at bevise, når udbedringen er sket. Man bør derfor altid være ret detaljeret, når man laver sin fraflytningsrapport eller fremsætter sit istandsættelseskrav. 

Det er også en god ide, at man som både lejer og udlejer på fraflytningssynet og i tillæg til fraflytningsrapporten tager billeder af lejemålet i forbindelse med lejers fraflytning, så man – hvis en tvist måtte opstå – har noget dokumentation på, hvilken tilstand lejemålet var i ved lejers fraflytning.

Får lejer medhold i sine indsigelser mod flytteopgørelsen, så vil udlejer skulle indrette sig efter afgørelsen eller indbringe sagen for Boligretten, og få tvisten prøvet der. 

Får udlejer medhold i sagen, så vil udlejer kunne indbringe kravet mod lejer for fogedretten, hvis lejer stadig ikke betaler, medmindre lejer anker afgørelsen. 

Hvad gør man, hvis lejer ikke betaler kravet i den endelige flytteopgørelse?

Alt for mange udlejere oplever desværre, at lejer ikke betaler den slutafregning, som fremkommer i flytteopgørelsen. 

Betaler lejer ikke restbeløbet, og har lejer heller ikke gjort indsigelse mod flytteopgørelsen, så vil udlejer kunne tage sagen til inkasso og indbringe kravet for fogedretten med henblik på retslig inddrivelse af kravet. 

Udlejer kan dog ikke vælge at sende kravet i henhold til flytteopgørelsen til inddrivelse via fogedretten, hvis lejer er uenig i kravet. I så fald vil Huslejenævnet først skulle træffe afgørelse om, om reglerne omkring fraflytning er overholdt og om udgiftsposterne til istandsættelsen er rimelige.

Får lejer medhold i sine indsigelser mod flytteopgørelsen, så vil udlejer skulle indrette sig efter afgørelsen eller indbringe sagen for Boligretten, og få tvisten prøvet der. 

Får udlejer medhold i sagen i Huslejenævnet, så vil udlejer kunne indbringe kravet mod lejer for fogedretten, hvis lejer stadig ikke betaler, medmindre lejer anker afgørelsen. 

Fastholder lejer indsigelserne mod flytteopgørelsen, så vil fogedretten dog ikke kunne behandle sagen, og sagen vil i stedet skulle indbringes for Boligretten først, hvorefter dommen fra Boligretten vil kunne indbringes for fogedretten efterfølgende – uanset om lejer gør indsigelse. 

Som udlejer bør du dog altid først tjekke, om der er forudbetalt leje eller depositum, som du i første omgang berettiget kan modregne kravet mod lejer i, hvis du ikke allerede har gjort det i din flytteopgørelse. 

Du kan læse mere om huslejeinkasso her.