Emne: Fraflytning og Opsigelse

Fraflytning – hvad skal du som lejer være særlig opmærksom på? 

Som lejer er der en lang række ting at forholde sig til, når du skal flytte fra en lejebolig. Nedenfor har vi oplistet nogle gode råd til, hvad du som lejer skal være særligt opmærksom på i forbindelse med fraflytningen af en lejebolig – både de mange regler, men også praktiske ting, der er gode at have styr på.
Skrevet af vores interne jurist, 27. april 2022
Send artiklen til en ven

Hvad skal du som lejer forholde dig til ved fraflytning af en lejebolig?

Fraflytningstidspunktet

Når du som lejer ønsker at fraflytte et lejemål, skal du sætte dig godt ind i, med hvilket opsigelsesvarsel dit lejemål kan opsiges, for at finde ud af, på hvilken dag lejemålet skal fraflyttes. 

Som lejer vil du typisk have et opsigelsesvarsel på 1 eller 3 måneder, alt efter om det er et værelse eller et helt lejemål, der opsiges. Enten vil det fremgå af din lejekontrakt, og hvis der ikke står noget der, vil det være reglerne i lejeloven, der regulerer, hvor langt et opsigelsesvarsel du har. 

Er det derimod udlejer, der opsiger eller ophæver lejemålet, vil det som udgangspunkt fremgå af den opsigelses- eller ophævelsesskrivelse, du har modtaget fra udlejer, hvilken dag du skal fraflytte lejemålet. Du bør dog altid tjekke, om udlejers opsigelse eller ophævelse er gyldig, herunder om udlejer har brugt det rigtige opsigelsesvarsel. 

Lejemålet skal, hvis andet ikke er aftalt, være fraflyttet kl. 12 på fraflytningsdagen. 

Du skal dog være opmærksom på, at det i lejekontrakten kan være aftalt, at du som lejer skal fraflytte lejemålet før opsigelsesperioden er udløbet. Det er nemlig meget normalt, at det er aftalt, at du som lejer skal fraflytte lejemålet 14 dage før, så udlejer gives tid til at istandsætte lejemålet mens du som lejer stadig betaler husleje.  

Du kan her læse mere om opsigelse og ophævelse af et lejemål her.

Lejemålets stand

Som lejer har du pligt til at aflevere lejemålet i samme stand, som du overtog lejemålet i, med undtagelse af slid og ælde, og som ikke er omfattet af din vedligeholdelsespligt. Men udlejer kan altså ikke kræve, at du skal aflevere lejemålet i en bedre stand, end du har overtaget det i, ligesom du ikke skal betale for mangler, som hører under udlejerens vedligeholdelsespligt, eller som var tilstede, da du overtog lejemålet.

Har du som lejer haft den indvendige vedligeholdelsespligt i lejemålet, bør du derfor sørge for at lejemålet afleveres vedligeholdt og istandsat svarende til dét, og er du kommet til at ødelægge noget, bør du udbedre det – alternativt regne med, at udlejer istandsætter og udbedrer det ødelagte for din regning. 

Et godt tip er derfor, at aflevere lejemålet, som du selv overtog det, og som du selv ville foretrække at overtage det – altså vedligeholdt og istandsat (hvis du er pålagt vedligeholdelsespligten), ryddet, rengjort og uden skader. 

Du bør derfor også altid tage en masse billeder af hele lejemålet inden der afholdes fraflytningssyn og overleveres nøgler til udlejer, så du kan dokumentere standen på lejemålet ved din fraflytning. På den måde undgår du nemmere, at der opstår tvist om, hvilken stand lejemålet havde ved din fraflytning, og at din udlejer kræver forhold istandsat for din regning, som ikke vedkommer dig. 

Forudbetalt leje

Hav styr på, hvor meget, hvis overhovedet noget, du har indbetalt i forudbetalt leje, så du ved, om du skal betale husleje i opsigelsesperioden.  

Du kan her læse mere om forudbetalt leje her.

Opsig forsikringer

Det kan være en god ide, at opsige sine forsikringer – f.eks. en indboforsikring – i god tid inden fraflytning, fordi der kan være en lang opsigelsesperiode på forsikringer. Ofte kan det dog også give mening, at flytte sine forsikringer med over til en ny lejebolig, hvis man er klar over, hvor man skal flytte hen.

Flytningen – flyttetrailer eller flyttefirma

En flytning er ofte mere krævende end man lige går og tror, og derfor er det en god idé – i god tid inden fraflytningen – at overveje, om der skal bestilles en flyttetrailer, flyttebil eller et flyttefirma, så man er sikker på at have den hjælp, man har brug for på fraflytningstidspunktet. 

Læs også vores gode råd til en nem og smidig flytning her.

Oplys din udlejer om din nye adresse 

Som lejer skal du senest 8 dage før fraflytningen oplyse udlejer om din nye adresse, som meddelelser, herunder indsigelser, kan sendes til.

Hvad skal du som lejer forholde dig til under fraflytningen af en lejebolig?

Har udlejer indkaldt til fraflytningssyn?

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, skal indkalde dig som lejer skriftligt til et fraflytningssyn (flyttesynet) med mindst 1 uges varsel. I kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.

Har udlejer ikke indkaldt dig korrekt til et fraflytningssyn, kan det få den konsekvens, at udlejer ikke har ret til at kræve en evt. istandsættelse af lejemålet betalt af dig som lejer, og at du derfor har krav på at få dit depositum tilbagebetalt. 

Du skal dog være opmærksom på, at udlejere, der alene udlejer ét beboelseslejemål eller enkeltværelser, ikke har pligt til at afholde fraflytningssyn, ligesom der heller ikke er pligt til at lave en fraflytningsrapport. Disse udlejere skal dog fremsætte deres krav, herunder istandsættelseskrav, over for dig som lejer inden for en frist på 2 uger fra din fraflytning, hvis din udlejer vil bevare retten til at gøre kravene gældende mod dig. 

Har udlejer afholdt fraflytningssynet til tiden?

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, skal syne lejemålet, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at du som lejer er fraflyttet lejemålet.

Har udlejer ikke afholdt fraflytningssynet inden for fristen i lejeloven, kan det få den konsekvens, at udlejer ikke har ret til at kræve en evt. istandsættelse af lejemålet betalt af dig som lejer, og at du derfor har krav på at få dit depositum tilbagebetalt.

Gode råd til fraflytningssynet

Nogle udlejere gennemgår lejemålet meget grundigt på fraflytningssynet, og det kan opleves voldsomt som lejer, særligt hvis man ikke har prøvet det før. 

Som lejer kan det derfor være en god idé at tage én med sig, så man er flere øjne og øre til at se og høre, hvad der bliver sagt på fraflytningssynet. 

Det er også en gode idé, hvis du ikke allerede har gjort det, at tage billeder af lejemålet på fraflytningssynet, af de forhold, som udlejer påpeger skal istandsættes eller udbedres, så du har noget dokumentation for tilstanden, hvis der måtte opstå uenighed senere hen. 

Det kan også være en god ide, at have en kopi af indflytningsrapporten med, og også din fejl- og mangelliste, hvis du lavede sådan én ved din indflytning. På den måde kan de nemmere se, hvilken stand lejemålet var i, da du overtog det, så du ikke kommer til at betale for de forhold, som allerede var tilstede, da du overtog lejemålet. 

Husk også at få en kvittering fra udlejer på, at du har afleveret dine nøgler til lejemålet. 

Har du modtaget fraflytningsrapporten?

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, skal i forbindelse med fraflytningssynet udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til dig som lejer ved selve fraflytningssynet, evt. i et digitalt dokument, medmindre digital kommunikation er fravalgt af én af parterne efter lejelovens § 13 (tidligere § 4, stk. 2). 

Udlejer bruger fraflytningsrapport til at fastslå, om der er forhold i lejemålet, der skal istandsættes eller udbedres ved lejers fraflytning. I praksis gøres det på den måde, at man sammenholder indflytningsrapporten med fraflytningsrapporten. 

Er du som lejer ikke til stede på fraflytningssynet, eller vil du ikke kvittere for modtagelsen af fraflytningsrapporten, skal fraflytningsrapporten sendes til dig senest 2 uger efter synet.

Har udlejer ikke udleveret fraflytningsrapporten inden for fristen i lejeloven, kan det få den konsekvens, at udlejer ikke har ret til at kræve en istandsættelse af lejemålet betalt af dig som lejer, og at du derfor har krav på at få dit depositum tilbagebetalt. 

Skal du underskrive fraflytningsrapporten?

Hvis du som lejer er uenig i de punkter, som udlejer har medtaget i fraflytningsrapporten, skal du undlade at underskrive fraflytningsrapporten. I stedet skal du anmode udlejer om at sende dig fraflytningsrapporten. Alternativt kan du nøjes med at kvittere for modtagelsen af rapporten, uden samtidig at acceptere selve indholdet. 

Vælger du som lejer ikke at underskrive fraflytningsrapporten, fordi du ikke er enig i de forhold, udlejer har påpeget i fraflytningsrapporten, så er du i din gode ret hertil, ligesom du som lejer heller ikke er forpligtet til at kvittere for modtagelsen af rapporten, hvis du ikke ønsker dét. Så er du i tvivl om, hvad du skriver under på, så lad heller vær’, så du ikke kommer til at hæfte for noget, du ikke ønsker.

Hvis du undlader at underskrive fraflytningsrapporten, skal udlejer i stedet sende rapporten til dig senest 2 uger efter afholdelsen af fraflytningssynet. 

Flytteopgørelse

Udover fraflytningsrapporten skal udlejer også lave og fremsende en egentlig flytteopgørelse til dig som lejer, hvor du kan se en opgørelse over jeres mellemværender og udgifterne til istandsættelsen. I flytteopgørelsen vil du derfor kunne se, om du skal have noget af dit depositum tilbage eller om der har været udgifter udover dit depositum, som du efteropkræves. 

Udlejer skal sende sin flytteopgørelse til dig ”inden rimelig tid”, hvilket typisk er inden for 4-8 uger efter din fraflytning. 

Forbrugsafregning ved fraflytning

Metoden for, hvordan forbruget i et lejemål skal opgøres ved lejers fraflytning afhænger af, hvad der er aftalt omkring opkrævningen af forbruget i lejeaftalen. 

Er det i lejeaftalen aftalt, at udlejer leverer forsyningen af f.eks. el, vand og varme, mod at du som lejer har indbetalt et acontobeløb til udlejer, så vil det ved fraflytningen skulle opgøres, om de faste acontoindbetalinger dækker det faktiske forbrug frem til fraflytningen. Herefter bliver der regnet på, om du som lejer skal have penge tilbage, eller om du som lejer skal efterbetale et beløb. 

Udlejeren skal derfor sørge for at lave et forbrugsregnskab svarende til perioden frem til lejerens fraflytning, så en eventuel difference bliver opgjort. Forbrugsregnskabet bliver typisk lavet umiddelbart efter fraflytningen eller senest 4 måneder efter forbrugsregnskabsårets afslutning. 

Der gælder strenge krav til, hvordan og hvornår udlejer skal lave forbrugsregnskabet, for at udlejer ikke mister retten til at kræve efterbetalinger betalt af dig som lejer. Reglerne om forbrugsregnskab kan du læse mere om her.

Er det derimod aftalt, at du som lejer selv står for forsyningen af f.eks. el, vand og varme, så vil afregningen ved fraflytning ske direkte mellem dig som lejer og forsyningsselskabet (vandværket, varmeværket eller elselskabet). 

Udlejeren er altså ikke mellemmand i forhold til afregningen ved fraflytning af en lejebolig, hvis denne løsning er valgt. Du skal derfor sørge for at aflæse målere og selv melde flytningen til forsyningsselskabet, hvorefter du modtager en afsluttende flytteopgørelse direkte fra forsyningsselskabet. 

Hvad skal du som lejer forholde dig til efter fraflytning af en lejebolig?

Hvis du som lejer ikke er enig i fraflytningsrapporten eller andre forhold omkring fraflytningen

Er du som lejer uenig i den fraflytningsrapport, udlejer har lavet, eller andre forhold omkring fraflytningen, skal du gøre indsigelse over for udlejer. Efterkommer udlejer ikke din indsigelse, vil du kunne indbringe sagen for Huslejenævnet – eller i visse tilfælde Boligretten.

Indsigelsen bør fremsættes inden for 14 dage. 

Meld flytning til folkeregisteret 

Senest frem dage efter, at du har skifte bopæl skal du registrere din flytning på borger.dk. 

Tilbagebetaling af depositum

Selvom der ikke er en frist for udlejers tilbagebetaling af depositum i lejeloven, så vil tilbagebetalingen typisk ske, når opgørelsen af istandsættelseskravet og eventuelle andre krav (flytteopgørelsen) mod lejer er på plads. 

Udlejer har pligt til at tilbagebetale overskydende depositum inden for ”rimelig tid”. 

Det er dog ikke unormalt, at der går op til 4-8 uger fra fraflytningstidspunktet, før udlejeren har tilbagebetalt et overskydende depositum. Det skyldes, at udlejer skal have en chance for at modtage fakturaer fra de håndværkere, som har istandsat lejemålet for derefter at kunne lave den endelige flytteopgørelse. 

Som lejer skal du være særligt opmærksom på, at din udlejer kan være forpligtet til at tilbagebetale det fulde depositum, hvis reglerne omkring indflytnings- og fraflytningssyn i forbindelse med din fraflytning ikke er overholdt.

Du skal også være opmærksom på, at udlejer har ret til at tilbageholde et rimeligt beløb af dit depositum til sikkerhed for en evt. efteropkrævning af forbruget, hvis du er fraflyttet lejemålet midt i en regnskabsperiode.  

Betalinger

Det er en god idé, at alle betalinger til udlejer, så som en restbetaling i forbindelse med flytteopgørelsen eller forbrugsregnskabet, sker ved en bankoverførsel, og ikke kontant. På den måde kan du bevise, at du har betalt dine forpligtelser – til tiden. 

Korrespondance med udlejer 

Det er en god ide, at din kommunikation med udlejer sker på skrift. På den måde er det nemmere for dig, at dokumentere, hvad der er aftalt, hvis der på et senere tidspunkt måtte opstå uenigheder.