Emne: Fraflytning og Opsigelse

Fraflytningssyn

Sp√łrgsm√•l s√• som: ‚ÄĚHvad er et fraflytningssyn, hvorn√•r skal fraflytningssynet afholdes, hvorn√•r skal lejer indkaldes til fraflytningssynet, hvad sker der, hvis der ikke afholdes et fraflytningssyn?‚ÄĚ er bare nogle af de sp√łrgsm√•l, der typisk opst√•r i forbindelse med fraflytning af et lejem√•l.
Skrevet af vores interne jurist. Senest opdateret: 30. december 2023
Send artiklen til en ven

Hvad er et fraflytningssyn, og hvorfor er et fraflytningssyn en god ide? 

Et fraflytningssyn er en fysisk gennemgang af et lejem√•l og lejem√•lets stand umiddelbart efter lejers fraflytning. Lejer og udlejer noterer p√• fraflytningssynet, om der er forhold i lejem√•let, der skal istands√¶ttes og om der er skader og mangler i lejem√•let, som skal laves for enten lejers eller udlejers regning. Svaret her p√• afh√¶nger f.eks. af, hvem der har vedligeholdelsespligten i lejem√•let, og om lejer har misligholdt lejem√•let ‚Äď f.eks. ved at √łdel√¶gge noget i lejem√•let

Form√•let med et fraflytningssyn er, at konstatere og skabe dokumentation for, hvordan lejem√•lets stand var p√• det tidspunkt, hvor lejer fraflyttede lejem√•let. Dokumentationen skabes ved, at der i forl√¶ngelse af fraflytningssynet (flyttesynet) udarbejdes en fraflytningsrapport, der dokumenterer, hvilke forhold der skal istands√¶ttes, og om der er fejl og mangler ved lejem√•let. 

Afholdelse af et fraflytningssyn og udarbejdelse af en fraflytningsrapport vil alts√• g√łre det muligt at sammenligne forholdene p√• fraflytningstidspunktet med forholdene p√• indflytningstidspunktet, hvor der tilsvarende er krav om, at afholde indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport, hvis der er tale om en udlejer, der udlejer mere end √©t beboelseslejem√•l.

P√• den m√•de sikrer man, at lejer ikke h√¶fter for fejl og mangler i lejem√•let, som var tilstede p√• tidspunktet for indflytningen og udlejer kan, n√•r lejer fraflytter lejem√•let, sammenligne ind- og fraflytningsrapporten, og derved finde ud af, hvad lejer er forpligtet til at istands√¶tte ‚Äď og hvad der evt. skal udbedres af skader som f√łlge af lejers misligholdelse.

Kravet om afholdelse af fraflytningssyn (flyttesyn), og udarbejdelse af en fraflytningsrapport, g√¶lder dog kun for udlejere, der udlejer mere end √©n beboelseslejlighed

Ved beboelseslejlighed forst√•s beboelseslejem√•l med eget k√łkken med selvst√¶ndigt afl√łb, hvorimod der ved udlejning af v√¶relser til beboelse (uden eget k√łkken) ikke stilles krav om afholdelse af fraflytningssyn eller udarbejdelse af fraflytningsrapport. Heller ikke selvom der sker udlejning af mere end √©t v√¶relse.

Selvom man som udlejer m√•tte v√¶re fritaget for at afholde et fraflytningssyn, vil det ofte v√¶re en god ide at afholde b√•de indflytningssyn og fraflytningssyn alligevel. Et indflytningssyn og fraflytningssyn kan nemlig, sammen med indflytningsrapporten og fraflytningsrapporten, have stor betydning for, hvad udlejer kan opkr√¶ve af lejer for istands√¶ttelse af lejem√•let ved lejers fraflytning. 

Når lejer afleverer lejemålet i forbindelse med fraflytningen af lejeboligen, skal det afleveres i samme stand som det blev overtaget i med undtagelse af almindeligt slid og ælde, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

En lejer h√¶fter alts√• ikke for fejl og mangler, som var tilstede p√• overtagelsestidspunktet. Et indflytningssyn og en indflytningsrapport hj√¶lper til at dokumentere, hvordan forholdene var p√• tidspunktet for lejers indflytning, og fraflytningssyn og fraflytningsrapport hj√¶lper til at dokumentere, hvordan forholdene var p√• tidspunktet for lejers fraflytning af lejeboligen. 

Hvornår skal fraflytningssynet afholdes?

Der skal altid skelnes mellem, udlejere, der udlejer mere end √©t beboelseslejem√•l, og udlejere, der alene udlejer √©t beboelseslejem√•l eller enkeltv√¶relser. Sondringen mellem de to typer af udlejere er nemlig n√łdvendig for at kunne vurdere, om der er pligt til at indkalde lejer til et fraflytningssyn og udarbejde en fraflytningsrapport. 

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål

Udlejere, der udlejer mere end √©t beboelseslejem√•l, skal afholde fraflytningssyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at lejers fraflytning har fundet sted. Kravet om fraflytningssyn g√¶lder ikke for udlejere, der alene udlejer (enkelt)v√¶relser.

Et indflytningssyn afholdes derfor typisk i forbindelse med n√łgleoverdragelsen til udlejer. 

Hvis udlejer ikke overholder fristen for afholdelse af fraflytningssynet (flyttesynet), s√• mister udlejer retten til at kr√¶ve istands√¶ttelsen af lejem√•let betalt af lejer. 

Udlejer og lejer vil som oftest have en t√¶t og fin dialog om, hvorn√•r lejer fraflytter, hvilket typisk vil v√¶re n√•r lejer har ryddet lejem√•let og der har v√¶ret n√łgleoverdragelse. 

I sj√¶ldne tilf√¶lde kan lejer dog ogs√• v√¶re fraflyttet fra den ene dag til den anden uden at have orienteret udlejer om fraflytningen. I et s√•dan tilf√¶lde, vil 2-ugersfristen begynde at l√łbe, n√•r det st√•r klart for udlejer, at lejer reelt er fraflyttet eller ikke l√¶ngere disponere over lejem√•let. 

Udlejere, der kun udlejer √©t beboelseslejem√•l eller (enkelt)v√¶relser 

En udlejer, der alene udlejer √©t beboelseslejem√•l eller (enkelt)v√¶relser, har ikke pligt til at afholde et fraflytningssyn (flyttesyn), men ofte er dog en god ide, at g√łre alligevel, s√• der s√• vidt muligt undg√•s uenigheder om lejem√•lets stand, ved lejers fraflytning. 

Frav√¶lger udlejer, der kun udlejer √©t beboelseslejem√•l eller udlejer v√¶relser, at afholde flyttesyn og lave fraflytningsrapport, skal udlejer dog alligevel inden for en frist p√• 2 uger fra lejers fraflytning, give lejer besked om, hvilke arbejder, der skal laves i lejem√•let for lejers regning. Det kaldes frems√¶ttelse af istands√¶ttelseskrav. Overholder udlejer ikke denne frist, vil udlejer ikke kunne kr√¶ve betaling for istands√¶ttelsen af lejem√•let. 

Med hvilket varsel skal der indkaldes til fraflytningssyn?

Den fraflyttende lejer skal altid indkaldes til et fraflytningssyn, hvis udlejer udlejer mere end ét beboelseslejemål, idet udgangspunktet er, at fraflytningsrapporten udarbejdes på baggrund af fraflytningssynet (flyttesynet) i samarbejde mellem lejer og udlejer.

Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til fraflytningssynet (flyttesynet) med mindst 1 uges varsel. 

Hvis udlejer ikke overholder fristen for indkaldelse af lejer til fraflytningssynet (flyttesynet), s√• mister udlejer retten til at kr√¶ve istands√¶ttelsen af lejem√•let betalt af lejer. 

Udlejeren og lejeren kan dog konkret aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.

Indkaldes lejer til et fraflytningssyn (flyttesyn) med et kortere varsel end 1 uge, men m√łder lejer alligevel op til synet, s√• vil det blive opfattet s√•dan, at lejer har accepteret det kortere indkaldelsesvarsel, og udlejer vil derfor stadig kunne kr√¶ve istands√¶ttelsesudgifterne betalt af lejer. 

Som lejer er det derfor vigtigt, at du med det samme g√łr indsigelse mod det for korte varsel, hvis du finder det generende. Passer tidspunktet fint, er det ikke n√łdvendigt at g√łre noget, idet du blot skal v√¶re indforst√•et med, at udlejers manglende overholdelse af indkaldelsesvarslet alts√• ikke kan p√•ber√•bes efterf√łlgende, hvis du m√łder op til flyttesynet. 

Er der tale om udlejning af √©t lejem√•l eller udlejning af (enkelt)v√¶relse, er der ikke krav om afholdelse af fraflytningssyn. 

Hvem deltager i et fraflytningssyn?

P√• fraflytningssynet (flyttesynet) vil det typisk v√¶re lejer og udlejer, der deltager, men udlejer kan ogs√• v√¶re repr√¶senteret af en anden ‚Äď f.eks. en udlejningsadministrator, et familiemedlem, en vicev√¶rt mv. Det kan ske under foruds√¶tning af, at udlejer har givet den p√•g√¶ldende fuldmagt til at m√łde for sig og varetage sine interesser.

Lejer vil ogs√• kunne sende en anden afsted for at repr√¶sentere sig. Det kr√¶ver dog ogs√•, at vedkommende har en gyldig fuldmagt med til fraflytningssynet (flyttesynet) for at kunne repr√¶sentere lejer. 

Lejer kan ogs√• v√¶lge ikke at deltage i fraflytningssynet. Det anbefales dog altid, at man som lejer m√łder op til synet, og forholder sig til, om man er enig eller uenig i de forhold som udlejer p√•peger. 

Deltager lejer ikke i fraflytningssynet, og har udlejer indkaldt til fraflytningssynet med det korrekte varsel, s√• kan udlejer alts√• gennemf√łre synet uden lejer. 

M√łder lejer ikke op, kan udlejer ogs√• indkalde lejer til et nyt fraflytningssyn, hvis det kan n√•s inden for den oprindelige frist (flyttesynet skal afholdes senest 2 uger efter udlejer blev bekendt med lejers fraflytning).

Hvis lejer ikke deltager i fraflytningssynet, eller lejer ikke vil kvittere for modtagelsen af fraflytningsrapporten, skal fraflytningsrapporten sendes til lejer senest 2 uger efter fraflytningssynet. 

Hvad skal gennemgås på et fraflytningssyn?

Lejeloven stiller ikke specifikke krav til, hvad der skal gennemg√•s p√• hverken et indflytningssyn eller et fraflytningssyn. Men da begge syn har til form√•l at fastsl√• hele lejem√•lets stand, er det stort set alle forhold ‚Äď flade for flade ‚Äď i lejem√•let, der b√łr gennemg√•s grundigt b√•de ved indflytning og fraflytning. 

Nedenfor er oplistet nogle punkter, som man typisk vil gennemgå på et fraflytningssyn:

  • Standen p√• lejem√•lets v√¶gge/er maling eller tapetsering udf√łrt ordenligt, hvis lejer selv har istandsat
  • Standen p√• lejem√•lets gulve/er lak eller overflader ordnet eller er der ridser og hakker
  • Standen p√• lejem√•lets lofter
  • Standen p√• lejem√•lets vinduer
  • Standen p√• inventar 
  • Funktionen af sanitet, h√•rde hvidevarer og radiatorer 
  • Gennemgang af badev√¶relset, herunder revner i fliser og kummer mv. 

Du kan ogs√• finde inspiration til din gennemgang af lejem√•let i BoligZonens eksempel p√• fraflytningsrapport, hvor der er en oplistning af, hvad man normalt gennemg√•r p√• et fraflytningssyn 

Af hensyn til sammenligningen af lejem√•lets stand p√• indflytningstidspunktet og lejem√•lets stand p√• fraflytningstidspunktet, b√łr man gennemg√• de samme punkter i henholdsvis indflytningsrapporten og fraflytningsrapporten. 

LÆS OGSÅFraflytningsrapport

Forsyn af lejemålet inden fraflytning

Et forsyn er en slags uformelt flyttesyn, der afholdes f√łr lejers fraflytning ‚Äď enten f√łr eller efter en opsigelse. Et forsyn har til form√•l at give lejer en indikation af, hvilke forhold i lejem√•let, som udlejer mener, skal istands√¶ttes ved lejers fraflytning. Med et forsyn kan man som lejer derfor blive gjort opm√¶rksom p√•, hvilke poster der skal laves i lejem√•let, og p√• den m√•de kan man som lejer selv f√• istandsat lejem√•let inden fraflytning, og p√• den m√•de ofte spare penge i forhold til, hvis hele istands√¶ttelsen skal ske via udlejer efter fraflytningen er sket. 

Som lejer har man ikke krav p√• et forsyn, og det er kun nogle udlejere som tilbyder denne service. Som lejer vil man derfor altid skulle tage initiativet til et forsyn, og man m√• desv√¶rre acceptere et nej, hvis udlejer ikke er indstillet p√• at afhold et s√•dan syn. Derfor kan man som lejer alligevel godt lave de arbejder, man m√• forvente, der skal laves ved fraflytningen under alle omst√¶ndigheder. 

Man skal dog v√¶re opm√¶rksom p√•, at der i lejekontrakten kan v√¶re indsat begr√¶nsninger for, hvad man som lejer selv m√• g√łre i lejem√•let.  

Du skal ogs√• v√¶re opm√¶rksom p√•, at forsynet ikke er det samme som et egentligt flyttesyn. Som lejer skal man derfor v√¶re indstillet p√•, dels at der skal afholdes et ‚ÄĚrigtigt‚ÄĚ flyttesyn, men ogs√• at der kan komme flere poster med, n√•r det rigtige fraflytningssyn afholdes, som du alts√• ikke er blevet gjort opm√¶rksom p√• til forsynet. Forsynet er alts√• alene et fingerpeg og indikation af, hvad udlejer p√• det p√•g√¶ldende tidspunkt, vurdere der skal istands√¶ttes. 

Hvad sker der, hvis der ikke afholdes fraflytningssyn?

Her kan du l√¶se, hvad konsekvensen er, hvis der ikke afholdes et fraflytningssyn, hvad der sker, hvis udlejer ikke laver en fraflytningsrapport. 

L√ÜS OGS√Ö: Hvad sker der, hvis der ikke afholdes fraflytningssyn eller laves en fraflytningsrapport?