Emne: Fraflytning og Opsigelse

Fraflytningssyn

Spørgsmål så som: ”Hvad er et fraflytningssyn, hvornår skal fraflytningssynet afholdes, hvornår skal lejer indkaldes til fraflytningssynet, hvad sker der, hvis der ikke afholdes et fraflytningssyn?” er bare nogle af de spørgsmål, der typisk opstår i forbindelse med fraflytning af et lejemål.
Skrevet af vores interne jurist, 30. juni 2022
Send artiklen til en ven

Hvad er et fraflytningssyn, og hvorfor er et fraflytningssyn en god ide? 

Et fraflytningssyn er en fysisk gennemgang af et lejemål og lejemålets stand umiddelbart efter lejers fraflytning. Lejer og udlejer noterer på fraflytningssynet, om der er forhold i lejemålet, der skal istandsættes og om der er skader og mangler i lejemålet, som skal laves for enten lejers eller udlejers regning. Svaret her på afhænger f.eks. af, hvem der har vedligeholdelsespligten i lejemålet, og om lejer har misligholdt lejemålet – f.eks. ved at ødelægge noget i lejemålet

Formålet med et fraflytningssyn er, at konstatere og skabe dokumentation for, hvordan lejemålets stand var på det tidspunkt, hvor lejer fraflyttede lejemålet. Dokumentationen skabes ved, at der i forlængelse af fraflytningssynet (flyttesynet) udarbejdes en fraflytningsrapport, der dokumenterer, hvilke forhold der skal istandsættes, og om der er fejl og mangler ved lejemålet. 

Afholdelse af et fraflytningssyn og udarbejdelse af en fraflytningsrapport vil altså gøre det muligt at sammenligne forholdene på fraflytningstidspunktet med forholdene på indflytningstidspunktet, hvor der tilsvarende er krav om, at afholde indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport, hvis der er tale om en udlejer, der udlejer mere end ét beboelseslejemål.

På den måde sikrer man, at lejer ikke hæfter for fejl og mangler i lejemålet, som var tilstede på tidspunktet for indflytningen og udlejer kan, når lejer fraflytter lejemålet, sammenligne ind- og fraflytningsrapporten, og derved finde ud af, hvad lejer er forpligtet til at istandsætte – og hvad der evt. skal udbedres af skader som følge af lejers misligholdelse.

Kravet om afholdelse af fraflytningssyn (flyttesyn), og udarbejdelse af en fraflytningsrapport, gælder dog kun for udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed

Ved beboelseslejlighed forstås beboelseslejemål med eget køkken med selvstændigt afløb, hvorimod der ved udlejning af værelser til beboelse (uden eget køkken) ikke stilles krav om afholdelse af fraflytningssyn eller udarbejdelse af fraflytningsrapport. Heller ikke selvom der sker udlejning af mere end ét værelse.

Selvom man som udlejer måtte være fritaget for at afholde et fraflytningssyn, vil det ofte være en god ide at afholde både indflytningssyn og fraflytningssyn alligevel. Et indflytningssyn og fraflytningssyn kan nemlig, sammen med indflytningsrapporten og fraflytningsrapporten, have stor betydning for, hvad udlejer kan opkræve af lejer for istandsættelse af lejemålet ved lejers fraflytning. 

Når lejer afleverer lejemålet i forbindelse med fraflytningen af lejeboligen, skal det afleveres i samme stand som det blev overtaget i med undtagelse af almindeligt slid og ælde, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

En lejer hæfter altså ikke for fejl og mangler, som var tilstede på overtagelsestidspunktet. Et indflytningssyn og en indflytningsrapport hjælper til at dokumentere, hvordan forholdene var på tidspunktet for lejers indflytning, og fraflytningssyn og fraflytningsrapport hjælper til at dokumentere, hvordan forholdene var på tidspunktet for lejers fraflytning af lejeboligen. 

Hvornår skal fraflytningssynet afholdes?

Der skal altid skelnes mellem, udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, og udlejere, der alene udlejer ét beboelseslejemål eller enkeltværelser. Sondringen mellem de to typer af udlejere er nemlig nødvendig for at kunne vurdere, om der er pligt til at indkalde lejer til et fraflytningssyn og udarbejde en fraflytningsrapport. 

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, skal afholde fraflytningssyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at lejers fraflytning har fundet sted. Kravet om fraflytningssyn gælder ikke for udlejere, der alene udlejer (enkelt)værelser.

Et indflytningssyn afholdes derfor typisk i forbindelse med nøgleoverdragelsen til udlejer. 

Hvis udlejer ikke overholder fristen for afholdelse af fraflytningssynet (flyttesynet), så mister udlejer retten til at kræve istandsættelsen af lejemålet betalt af lejer. 

Udlejer og lejer vil som oftest have en tæt og fin dialog om, hvornår lejer fraflytter, hvilket typisk vil være når lejer har ryddet lejemålet og der har været nøgleoverdragelse. 

I sjældne tilfælde kan lejer dog også være fraflyttet fra den ene dag til den anden uden at have orienteret udlejer om fraflytningen. I et sådan tilfælde, vil 2-ugersfristen begynde at løbe, når det står klart for udlejer, at lejer reelt er fraflyttet eller ikke længere disponere over lejemålet. 

Udlejere, der kun udlejer ét beboelseslejemål eller (enkelt)værelser 

En udlejer, der alene udlejer ét beboelseslejemål eller (enkelt)værelser, har ikke pligt til at afholde et fraflytningssyn (flyttesyn), men ofte er dog en god ide, at gøre alligevel, så der så vidt muligt undgås uenigheder om lejemålets stand, ved lejers fraflytning. 

Fravælger udlejer, der kun udlejer ét beboelseslejemål eller udlejer værelser, at afholde flyttesyn og lave fraflytningsrapport, skal udlejer dog alligevel inden for en frist på 2 uger fra lejers fraflytning, give lejer besked om, hvilke arbejder, der skal laves i lejemålet for lejers regning. Det kaldes fremsættelse af istandsættelseskrav. Overholder udlejer ikke denne frist, vil udlejer ikke kunne kræve betaling for istandsættelsen af lejemålet. 

Med hvilket varsel skal der indkaldes til fraflytningssyn?

Den fraflyttende lejer skal altid indkaldes til et fraflytningssyn, hvis udlejer udlejer mere end ét beboelseslejemål, idet udgangspunktet er, at fraflytningsrapporten udarbejdes på baggrund af fraflytningssynet (flyttesynet) i samarbejde mellem lejer og udlejer.

Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til fraflytningssynet (flyttesynet) med mindst 1 uges varsel. 

Hvis udlejer ikke overholder fristen for indkaldelse af lejer til fraflytningssynet (flyttesynet), så mister udlejer retten til at kræve istandsættelsen af lejemålet betalt af lejer. 

Udlejeren og lejeren kan dog konkret aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.

Indkaldes lejer til et fraflytningssyn (flyttesyn) med et kortere varsel end 1 uge, men møder lejer alligevel op til synet, så vil det blive opfattet sådan, at lejer har accepteret det kortere indkaldelsesvarsel, og udlejer vil derfor stadig kunne kræve istandsættelsesudgifterne betalt af lejer. 

Som lejer er det derfor vigtigt, at du med det samme gør indsigelse mod det for korte varsel, hvis du finder det generende. Passer tidspunktet fint, er det ikke nødvendigt at gøre noget, idet du blot skal være indforstået med, at udlejers manglende overholdelse af indkaldelsesvarslet altså ikke kan påberåbes efterfølgende, hvis du møder op til flyttesynet. 

Er der tale om udlejning af ét lejemål eller udlejning af (enkelt)værelse, er der ikke krav om afholdelse af fraflytningssyn. 

Hvem deltager i et fraflytningssyn?

På fraflytningssynet (flyttesynet) vil det typisk være lejer og udlejer, der deltager, men udlejer kan også være repræsenteret af en anden – f.eks. en udlejningsadministrator, et familiemedlem, en vicevært mv. Det kan ske under forudsætning af, at udlejer har givet den pågældende fuldmagt til at møde for sig og varetage sine interesser.

Lejer vil også kunne sende en anden afsted for at repræsentere sig. Det kræver dog også, at vedkommende har en gyldig fuldmagt med til fraflytningssynet (flyttesynet) for at kunne repræsentere lejer. 

Lejer kan også vælge ikke at deltage i fraflytningssynet. Det anbefales dog altid, at man som lejer møder op til synet, og forholder sig til, om man er enig eller uenig i de forhold som udlejer påpeger. 

Deltager lejer ikke i fraflytningssynet, og har udlejer indkaldt til fraflytningssynet med det korrekte varsel, så kan udlejer altså gennemføre synet uden lejer. 

Møder lejer ikke op, kan udlejer også indkalde lejer til et nyt fraflytningssyn, hvis det kan nås inden for den oprindelige frist (flyttesynet skal afholdes senest 2 uger efter udlejer blev bekendt med lejers fraflytning).

Hvis lejer ikke deltager i fraflytningssynet, eller lejer ikke vil kvittere for modtagelsen af fraflytningsrapporten, skal fraflytningsrapporten sendes til lejer senest 2 uger efter fraflytningssynet. 

Hvad skal gennemgås på et fraflytningssyn?

Lejeloven stiller ikke specifikke krav til, hvad der skal gennemgås på hverken et indflytningssyn eller et fraflytningssyn. Men da begge syn har til formål at fastslå hele lejemålets stand, er det stort set alle forhold – flade for flade – i lejemålet, der bør gennemgås grundigt både ved indflytning og fraflytning. 

Nedenfor er oplistet nogle punkter, som man typisk vil gennemgå på et fraflytningssyn:

  • Standen på lejemålets vægge/er maling eller tapetsering udført ordenligt, hvis lejer selv har istandsat
  • Standen på lejemålets gulve/er lak eller overflader ordnet eller er der ridser og hakker
  • Standen på lejemålets lofter
  • Standen på lejemålets vinduer
  • Standen på inventar 
  • Funktionen af sanitet, hårde hvidevarer og radiatorer 
  • Gennemgang af badeværelset, herunder revner i fliser og kummer mv. 

Du kan også finde inspiration til din gennemgang af lejemålet i BoligZonens eksempel på fraflytningsrapport, hvor der er en oplistning af, hvad man normalt gennemgår på et fraflytningssyn 

Af hensyn til sammenligningen af lejemålets stand på indflytningstidspunktet og lejemålets stand på fraflytningstidspunktet, bør man gennemgå de samme punkter i henholdsvis indflytningsrapporten og fraflytningsrapporten. 

LÆS OGSÅFraflytningsrapport

Forsyn af lejemålet inden fraflytning

Et forsyn er en slags uformelt flyttesyn, der afholdes før lejers fraflytning – enten før eller efter en opsigelse. Et forsyn har til formål at give lejer en indikation af, hvilke forhold i lejemålet, som udlejer mener, skal istandsættes ved lejers fraflytning. Med et forsyn kan man som lejer derfor blive gjort opmærksom på, hvilke poster der skal laves i lejemålet, og på den måde kan man som lejer selv få istandsat lejemålet inden fraflytning, og på den måde ofte spare penge i forhold til, hvis hele istandsættelsen skal ske via udlejer efter fraflytningen er sket. 

Som lejer har man ikke krav på et forsyn, og det er kun nogle udlejere som tilbyder denne service. Som lejer vil man derfor altid skulle tage initiativet til et forsyn, og man må desværre acceptere et nej, hvis udlejer ikke er indstillet på at afhold et sådan syn. Derfor kan man som lejer alligevel godt lave de arbejder, man må forvente, der skal laves ved fraflytningen under alle omstændigheder. 

Man skal dog være opmærksom på, at der i lejekontrakten kan være indsat begrænsninger for, hvad man som lejer selv må gøre i lejemålet.  

Du skal også være opmærksom på, at forsynet ikke er det samme som et egentligt flyttesyn. Som lejer skal man derfor være indstillet på, dels at der skal afholdes et ”rigtigt” flyttesyn, men også at der kan komme flere poster med, når det rigtige fraflytningssyn afholdes, som du altså ikke er blevet gjort opmærksom på til forsynet. Forsynet er altså alene et fingerpeg og indikation af, hvad udlejer på det pågældende tidspunkt, vurdere der skal istandsættes. 

Hvad sker der, hvis der ikke afholdes fraflytningssyn?

Her kan du læse, hvad konsekvensen er, hvis der ikke afholdes et fraflytningssyn, hvad der sker, hvis udlejer ikke laver en fraflytningsrapport. 

LÆS OGSÅ: Hvad sker der, hvis der ikke afholdes fraflytningssyn eller laves en fraflytningsrapport?