Emne: Fraflytning og Opsigelse

Fraflytningsrapport

Sp√łrgsm√•l s√• som: ‚ÄĚHvad er en fraflytningsrapport, hvorn√•r skal der laves en fraflytningsrapport, hvordan laver man en fraflytningsrapport, hvad sker der, hvis der ikke er lavet en fraflytningsrapport, hvad hvis lejer ikke er enig i indholdet i fraflytningsrapporten?‚ÄĚ er bare nogle af de sp√łrgsm√•l, der typisk opst√•r i forbindelse med lejers fraflytning af en lejebolig. F√• svar her!
Skrevet af vores interne jurist, 30. juni 2022
Send artiklen til en ven

Hvad er en fraflytningsrapport?

I umiddelbar forl√¶ngelse af fraflytningssynet (flyttesynet) laves der d√©t, der kaldes en fraflytningsrapport. En fraflytningsrapport er et skriftligt dokument, der beskriver lejem√•lets stand (og fejl og mangler i lejem√•let) ved lejers fraflytning af lejeboligen p√• baggrund af de forhold, udlejer og lejer har konstateret p√• fraflytningssynet. 

En fraflytningsrapport er en opg√łrelse over et lejem√•ls tilstand eller forfatning, n√•r en lejer flytter ud. Rapporten er vigtig, fordi den dokumenterer boligens stand, niveau af slitage og reng√łring, skader eller fejl, der kan v√¶re opst√•et i lejeperioden.

Uden en indflytnings- og fraflytningsrapport kan udlejer selv blive ansvarlig for udbedringer ‚Äď medmindre skaden skyldes misligholdelse fra lejerens side.

Det er typisk de samme punkter, der bliver gennemg√•et p√• indflytningssynet og p√• fraflytningssynet. Eindflytningsrapport og efraflytningsrapport minder derfor meget om hinanden, da de begge har til form√•l at beskrive lejem√•lets stand ‚Äď bare p√• to forskellige tidspunkter. 

Indflytningsrapporten har i samspil med fraflytningsrapporten derfor til form√•l at skabe bevis for, hvordan lejem√•let tog sig ud ved henholdsvis lejers indflytning og ved lejers fraflytning. P√• den m√•de undg√•s der i h√łjere grad misforst√•elser og tvist om, hvad udlejer kan kr√¶ve betalt af lejer for istands√¶ttelse og udbedring af mangler i lejeboligen ved lejers fraflytning.

Standen på lejemålet ved indflytning og fraflytning har betydning for, hvad lejer hæfter for ved fraflytning af en lejebolig.

En fraflytningsrapport kan også kaldes en flytterapport, en flyttesynsrapport eller en flyttespecifikation.

Nogle bruger dog ogs√• begrebet flytteopg√łrelse eller fraflytningsopg√łrelse, hvilket kan v√¶re misvisende. En flytteopg√łrelse eller fraflytningsopg√łrelsen vil nemlig oftest blive brugt som betegnelse for den √łkonomiske opg√łrelse, udlejer laver og sender til lejer med specifikation af, hvad de poster, der skal laves i lejem√•let, koster at udbedre. 

En flytteopg√łrelse bruges alts√• til at give lejer vished om, hvordan det √łkonomiske mellemv√¶rende mellem lejer og udlejer ser ud, herunder om lejer skal have tilbagebetalt hele eller dele af sit depositum, eller om lejer skal efteropkr√¶ves √©t bel√łb. 

Fraflytningsrapport indeholder derimod ikke de √łkonomiske poster, men p√•peger blot lejem√•lets tilstand p√• tidspunktet for fraflytningssynet. 

L√ÜS OGS√Ö: Flytteopg√łrelse

Hvordan laver man en fraflytningsrapport? 

Ligesom der ikke stilles krav til pr√¶cist, hvad der skal gennemg√•s p√• fraflytningssynet eller indflytningssynet, s√• stiller lejeloven heller ikke krav til, hvad en indflytningsrapport og en fraflytningsrapport skal indeholde. Rapporten skal dog af bevism√¶ssige √•rsager v√¶re skriftlig ‚Äď enten p√• fysisk papir eller elektronisk. 

Selvom der ikke er formkrav til fraflytningsrapporten, s√• b√łr hele lejem√•let gennemg√•s grundigt og alle forhold ‚Äď ‚ÄĚflade for flade‚ÄĚ ‚Äď b√łr gennemg√•s og fremg√• af fraflytningsrapporten, fordi rapporten har til form√•l at dokumentere hele lejem√•lets stand ved lejers fraflytning. 

Fraflytningsrapporten skal v√¶re l√¶selig. Dvs. at en h√•ndskrevet ul√¶selig seddel ikke g√•r an. 

Alle synlige mangler og skader, skal medtages i fraflytningsrapporten p√• selve fraflytningssynet. Udlejer kan alts√• ikke v√¶lge, at tage forbehold for senere at fremkomme med mangler over for lejer. Skjulte fejl og mangler, dvs. fejl og mangler, som ikke s√•dan lige har kunnet konstateres p√• selve fraflytningssynet, kan udlejer dog g√łre g√¶ldende over for lejer s√• snart de opdages ‚Äď eller burde v√¶re opdaget. 

Fraflytningsrapporten skal ogs√• v√¶re specifik med en tydelig og pr√¶cis angivelse af, hvilke poster der skal istands√¶ttes og udbedres i lejem√•let, s√• lejer kan gennemskue, hvilke poster lejer vil blive opkr√¶vet for i flytteopg√łrelsen. Lejer m√• alts√• ikke kunne v√¶re i tvivl om, hvad udlejer kr√¶ver, fordi lejer skal have en reel mulighed for at vurdere, om lejer √łnsker at g√łre indsigelse mod fraflytningsrapporten.

Fraflytningsrapporten skal ‚ÄĚkun‚ÄĚ angive, hvad der skal ordnes i lejem√•let, og ikke til hvilke pris d√©t skal ske. Prisen for istands√¶ttelse og udbedringer vil derimod fremg√• af flytteopg√łrelsen.

Skabelon til fraflytningsrapport 

Har du brug for inspiration til, hvordan du laver en fraflytningsrapport, kan du med fordel tage udgangspunkt i BoligZonens gratis skabelon til fraflytningsrapport, som er et eksempel p√• fraflytningsrapport, og p√• hvordan man kan lave en fraflytningsrapport p√• baggrund af et afholdt fraflytningssyn. Du skal dog altid sikre dig, at de respektive punkter i BoligZonens blanket til gratis fraflytningsrapport, passer til din konkrete situation, inden den tages i brug.

Hvorn√•r skal fraflytningsrapporten udleveres til lejer? 

N√•r det skal vurderes, hvorn√•r der skal laves en fraflytningsrapport, skal der f√łrst skelnes mellem, udlejere, der udlejer mere end √©t beboelseslejem√•l, og udlejere, der alene udlejer √©t beboelseslejem√•l (eller enkeltv√¶relser). Sondringen mellem de to typer af udlejere er nemlig n√łdvendig for at kunne vurdere, om der er pligt til at indkalde lejer til et fraflytningssyn og udarbejde en fraflytningsrapport. 

Udlejere, der kun udlejer ét beboelseslejemål

Udlejere, der kun udlejer √©t beboelseslejem√•l (eller enkeltv√¶relse(r)) har ikke pligt til at afholde fraflytningssyn, og som f√łlge heraf heller ikke pligt til at udarbejde en fraflytningsrapport. 

Frav√¶lger udlejer, der kun udlejer √©t beboelseslejem√•l eller enkeltv√¶relser, at lave en fraflytningsrapport, vil udlejer dog alligevel have pligt til skriftligt at frems√¶tte sit krav, herunder istands√¶ttelseskrav, over for lejer senest 2 uger efter fraflytningsdagen. 

Frems√¶ttelsen af udlejers krav over for lejer b√łr ske i form af fremsendelse af en specifikation over de forhold, udlejer mener skal istands√¶ttes og/eller udbedres ‚Äď senest 14 dage efter fraflytningsdagen.

Istands√¶ttelseskravet b√łr fremsendes p√• en s√•dan m√•de, at udlejer kan dokumentere, at kravet er kommet frem til lejer, idet det er udlejer, som har bevisbyrden for, at fristen er overholdt. 

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål

Udlejere, der udlejer mere end √©t beboelseslejem√•l, skal udlevere en fraflytningsrapport til lejer ved afholdelsen af selve fraflytningssynet, hvis lejer er m√łdt op. Udlejer kan alts√• som udgangspunkt ikke v√¶lge at eftersende indflytningsrapporten, hvis lejer er m√łdt op til synet.

Fraflytningsrapporten kan udleveres fysisk til lejer p√• fraflytningssynet ‚Äď f.eks. ved at der tages en kopi af rapporten, s√• begge parter har en enslydende kopi. 

Fraflytningsrapporten m√• i henhold til den seneste udgave af lejeloven dog ogs√• gerne udleveres til lejer i et digtalt dokument p√• fraflytningssynet ‚Äď f.eks. ved fremsendelse af en e-mail med den digitale flytterapport, n√•r lejer samtidig har mulighed for at kvittere for modtagelsen af rapporten p√• synet via adgangen i e-mailen, som udlejer sender. 

Adgangen til digital kommunikation g√¶lder ikke, hvis lejer og udlejer har aftalt noget andet ‚Äď f.eks. hvis lejer eller udlejer har fravalgt digital kommunikation, eller hvis lejer er fritaget for offentlig Digital Post. 

Har lejer ikke mulighed for at kvittere for modtagelsen af fraflytningsrapporten, eller √łnsker lejer ikke at kvittere for fraflytningsrapporten p√• fraflytningssynet, s√• vil udlejer v√¶re forpligtet til at fremsende fraflytningsrapporten til lejer senest 2 uger efter fraflytningssynet.

Er lejer ikke til stede ved fraflytningssynet, så skal udlejer sende fraflytningsrapporten til lejer senest 2 uger efter synet.

G√łr udlejer brug af en digital fraflytningsrapport, b√łr udlejer i indkaldelsen til fraflytningssynet g√łre lejer opm√¶rksom herp√•, samt opfordre lejer til at have adgang til sin e-mail p√• fraflytningssynet, s√• der er mulighed for at tilg√• og kvittere for modtagelsen af fraflytningsrapporten p√• stedet. 

Fraflytningsrapporten b√łr fremsendes p√• en s√•dan m√•de, at udlejer kan dokumentere, at rapporten er kommet frem til lejer, idet det er udlejer, som har bevisbyrden for, at fristen er overholdt. 

Hvad sker der, hvis der ikke afholdes fraflytningssyn eller laves en fraflytningsrapport? 

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål

Undlader en udlejer, der udlejer mere end √©t beboelseslejem√•l, at indkalde til og afholde fraflytningssyn, eller at udarbejde eller udlevere en fraflytningsrapport som foreskrevet i lejeloven, s√• bortfalder udlejers ret til at kr√¶ve istands√¶ttelse betalt af lejer ved lejers fraflytning efter lejelovens ¬ß 187 (tidligere ¬ß 98) ved lejers fraflytning. 

Det betyder med andre ord, at hvis udlejer undlader at varsle og afholde fraflytningssyn, eller undlader at udlevere en fraflytningsrapport til lejer til tiden, s√• mister udlejer alts√• sin ret til at frems√¶tte krav om istands√¶ttelse af lejem√•let ved lejers fraflytning af lejem√•let, og udlejer vil derfor selv skulle afholde udgiften til istands√¶ttelse af lejem√•let.

I BoligZonens gratis blanket til fraflytningsrapport, kan du se, hvilke punkter man typisk vil medtage i en fraflytningsrapport.

Udlejer skal alts√•, hvis der udlejes mere end √©t beboelseslejem√•l, s√łrge for at kunne bevise, at have indkaldt lejer til fraflytningssynet, at der er afholdt fraflytningssyn, og at der er udarbejdet og udleveret en fraflytningsrapport til lejer inden for fristerne, for ikke at miste retten til at g√łre istands√¶ttelseskrav g√¶ldende over for lejer ved lejeforholdets oph√łr. 

Har lejer misligholdt lejem√•let mister udlejer dog ikke retten til at g√łre krav g√¶ldende mod lejer herom, selvom der ikke er afholdt fraflytningssyn eller udarbejdet eller fremsendt en fraflytningsrapport, hvis udlejer ikke har kunnet opdage manglen eller skaden i lejem√•let ved ‚ÄĚalmindelig agtp√•givenhed‚ÄĚ, eller hvis lejer har handlet svigagtigt. Udlejer skal dog fremkomme med sit krav hurtigst muligt efter at manglen er opdaget eller burde v√¶re opdaget, for ikke at miste retten til at rejse s√•danne krav overfor lejer. 

Som udlejer skal man ogs√• v√¶re opm√¶rksom p√•, at der skal indkaldes til indflytningssyn, afholdes indflytningssyn og udarbejdes indflytningsrapport, hvis udlejer udlejer mere end √©t beboelseslejem√•l, for at udlejer ikke mister sin ret til at kr√¶ve istands√¶ttelsesudgifter i henhold til lejelovens ¬ß 187, stk. 1 (tidligere ¬ß 98, stk. 1) betalt af lejer ved lejers fraflytning. 

Overholder udlejer ikke reglerne om ind- og fraflytningssyn, herunder reglerne om varsling og udsendelse af rapporterne, s√• vil udlejer, der udlejer mere end √©t beboelseslejem√•l, alts√• miste muligheden for at kr√¶ve istands√¶ttelse betalt af lejer, og lejer vil derfor kunne kr√¶ve sit depositum tilbagebetalt ved fraflytning, hvis et s√•dan er indbetalt. 

Lejer kan, i till√¶g til en indflytningsrapport, have fremsendt en fejl- og mangelliste med forhold som lejer, efter indflytningssynet, har konstateret, ikke har v√¶ret medtaget i indflytningsrapporten. Disse forhold vil man som udlejer derfor heller ikke kunne kr√¶ve betaling for hos lejer ved lejers fraflytning, hvis lejer har dokumenteret fejl og manglerne tilstr√¶kkeligt, og p√•ber√•bt sig dem inden for fristen i lejeloven. 

Udlejere, der alene udlejer √©t beboelseslejem√•l 

Udlejere, der alene udlejer √©t beboelseslejem√•l eller enkeltv√¶relser, har ikke pligt til at afholde fraflytningssyn, og som f√łlge heraf derfor heller ikke pligt til at lave en fraflytningsrapport. 

Brugen af ind- og fraflytningsrapporter minimerer dog risikoen for, at der opst√•r uenighed om indholdet af de udgiftsposter, der er medtaget i udlejers flytteopg√łrelse. Det kan derfor v√¶re en god ide at g√łre, selvom om man som udlejer m√•tte v√¶re i en situation, hvor man ikke er forpligtet til at g√łre brug af ind- og fraflytningsrapporter.

Udlejere, der kun udlejer √©t beboelseslejem√•l (eller udlejere af kun enkeltv√¶relser) har dog pligt til at frems√¶tte sine krav, herunder istands√¶ttelseskrav, over for lejer senest 2 uger efter lejers fraflytning. Udlejer skal alts√• g√łre sine krav i forbindelse med lejers fraflytnings g√¶ldende over for lejer, for ikke at miste retten til at kr√¶ve istands√¶ttelse af lejem√•let betalt af lejer. Ellers bortfalder udlejers ret til at kr√¶ve istands√¶ttelse betalt af lejer efter lejelovens ¬ß 187 (tidligere ¬ß 98, stk. 1) ved lejers fraflytning

Hvad hvis lejer og udlejer ikke er enige om indholdet i fraflytningsrapporten?

Mange lejere sp√łrg: ‚ÄĚHvad g√łr jeg, hvis jeg ikke er enig i fraflytningsrapporten?‚ÄĚ og ‚ÄĚhvordan kan jeg g√łre indsigelse mod fraflytningsrapporten?‚ÄĚ.

Lejer og udlejer beh√łver ikke v√¶re enige om, hvad der skal medtages i fraflytningsrapporten, men det er selvf√łlgelig nemmere, hvis man fra start af er enige om, hvilken stand lejem√•let har, og dermed ogs√• hvilke poster lejer er forpligtet til at betale for i forhold til istands√¶ttelsen eller udbedring af skader i lejem√•let ved lejers fraflytning. 

En fraflytningsrapport kan betragtes som udlejers tilkendegivelse af, hvordan udlejer opfatter lejem√•lets stand p√• fraflytningstidspunktet. Lejer er dog ikke forhindret i at p√•pege forhold ved lejem√•let p√• fraflytningssynet, som lejer ikke er enig i skal medtages som et udbedringspunkt i fraflytningsrapporten. Det er dog ikke sikkert, at lejer og udlejer kan blive enige, og s√• m√• man som lejer acceptere, at udlejer medtager punktet og s√• g√łre indsigelse bag efter.

Hvis du som lejer er uenig i de punkter, som udlejer har medtaget i fraflytningsrapporten, skal du undlade at underskrive fraflytningsrapporten. I stedet skal du anmode udlejer om at sende dig fraflytningsrapporten. Alternativt kan du n√łjes med at kvittere for modtagelsen af rapporten, uden samtidig at acceptere selve indholdet. 

V√¶lger du som lejer ikke at underskrive fraflytningsrapporten, fordi du ikke er enig i de forhold, udlejer har p√•peget i fraflytningsrapporten, s√• er du i din gode ret hertil, ligesom du som lejer heller ikke er forpligtet til at kvittere for modtagelsen af rapporten, hvis du ikke √łnsker d√©t. S√• er du i tvivl om, hvad du skriver under p√•, s√• lad heller v√¶r‚Äô, s√• du ikke kommer til at h√¶fte for noget, du ikke √łnsker. 

Hvis lejer underlader at underskrive fraflytningsrapporten, skal udlejer i stedet sende rapporten til lejer senest 2 uger efter afholdelsen af fraflytningssynet. 

Har udlejer overholdt sine frister, og m√•tte du som lejer, efter at fraflytningsrapporten er udleveret til dig, konstatere, at der (fortsat) er forhold ved lejem√•let, som er medtaget i fraflytningsrapporten, som du ikke er enig i, s√• skal du skynde dig skriftligt, at g√łre din udlejer opm√¶rksom p√• de forhold, som du ikke mener skal medtages i fraflytningsrapporten, fordi du ikke h√¶fter for forholdet, og som du derfor vil g√łre indsigelse mod. 

Hvis udlejer, efter der er gjort indsigelse mod fraflytningsrapporten, fastholder sine krav i henhold til fraflytningssynet, fraflytningsrapporten eller fraflytningsopg√łrelsen, s√• vil lejer skulle indbringe sagen for Huslejen√¶vnet, hvis lejer vil g√łre indsigelse mod fraflytningsrapporten og eller flytteopg√łrelsen. 

I visse tilf√¶lde vil man dog opleve, at Huslejen√¶vnet ikke kan tr√¶ffe afg√łrelse om sager relateret til fraflytningen, og at sagen derfor i stedet skal behandles af Boligretten, hvor der er videre adgang til at f√łre beviser. 

Du kan l√¶se mere om Huslejen√¶vnet her

Hvis udlejer ikke overholder fristerne omkring indkaldelse til fraflytningssyn, afholdelse af fraflytningssyn eller udarbejdelse og fremsendelse af fraflytningsrapporten, vil udlejer som udgangspunkt miste retten til at opkr√¶ve betaling af lejer for istands√¶ttelsen af lejem√•let. Hvis udlejer ikke vil acceptere, at reglerne er tilsidesat, vil Huslejen√¶vnet ogs√• kunne v√¶re behj√¶lpelig med at tr√¶ffe afg√łrelse om s√•danne tvister.