Tilbagebetaling af depositum

Hvornår skal udlejer tilbagebetale depositum?

I lejeloven er der regler om depositum, men de fastsætter ikke præcist, hvornår udlejer skal tilbagebetale lejers overskydende depositum. Udlejer kan dog ikke tilbageholde lejers depositum på ubestemt tid.

Udlejer har pligt til at tilbagebetale overskydende depositum inden for rimelig tid, men det er altså en konkret vurdering, hvor længe udlejer kan tilbageholde lejers depositum. Det skyldes, at depositummet ofte skal bruges til istandsættelse af lejemålet, og at udlejeren derfor typisk ikke kan opgøre, hvad lejer skal have tilbagebetalt, før istandsættelsen er færdig. 

Udlejer har som udgangspunkt pligt til at lave en fraflytningsrapport og en flytteopgørelse over de ting, som skal udbedres i lejemålet i forbindelse med lejers fraflytning. Udbedringerne som udlejer har foretaget, skal gerne kunne dokumenteres – f.eks. i form af fakturaer fra de håndværkere, der har udført istandsættelsen. Det giver lejer mulighed for at vurdere, om de poster, som udlejer har taget betaling for via depositummet, er berettigede. 

Vurderer lejer, at der er brugt mere af depositummet, end udlejer har haft lov til, vil der kunne gøres indsigelse mod udlejers anvendelse af depositummet ved at indbringe sagen for Huslejenævnet.     

Selvom der ikke er en frist for udlejers tilbagebetaling af depositum i lejeloven, så vil tilbagebetalingen typisk ske, når opgørelsen af istandsættelseskravet og eventuelle andre krav mod lejer er på plads. Det er dog ikke unormalt, at der går op til 4-8 uger fra fraflytningstidspunktet, før udlejeren har tilbagebetalt et overskydende depositum. Det skyldes, at udlejer skal have en chance for at modtage fakturaer fra de håndværkere, som har istandsat lejemålet for derefter at kunne lave den endelige flytteopgørelse. 

Som lejer skal du være særligt opmærksom på, at din udlejer kan være forpligtet til at tilbagebetale det fulde depositum, hvis reglerne omkring indflytnings- og fraflytningssyn i forbindelse med din fraflytning ikke er overholdt. 

Her kan du læse mere om indflytningssyn og fraflytningssyn. 

Hvordan får jeg mit depositum tilbage?

Der er en række ting, du som lejer kan være opmærksom på, når du vil sikre tilbagebetalingen af dit depositum bedst muligt. 

Undgå snyd

Det første, du kan gøre, er at være ekstra påpasselig, inden du indbetaler dit depositum til en potentiel udlejer. Vær sikker på, at vedkommende er den reelle udlejer, og at han eller hun faktisk har råderet over det lejemål, som du ønsker at leje. Læs mere om, hvordan du undgår snyd her.

Af samme grund bør du ikke indbetale et depositum til en udlejer, før du har en lejekontrakt der er underskrevet af både dig som lejer, men også af udlejer. Det er din sikkerhed for at have en bindende aftale med udlejer, og dermed også et krav mod udlejer i form af at være berettiget til at få udleveret nøglerne til dit nye lejemål. 

Indflytningsrapport og fejl- og mangelliste

Om du får hele eller dele af dit depositum tilbage, afhænger også af, hvad du og din udlejer har aftalt i lejeaftalen omkring vedligeholdelse og istandsættelse af lejemålet ved fraflytning.

Det andet, du kan gøre for at sikre dig korrekt tilbagebetaling af dit depositum, er derfor at sørge for, at der ved indflytningen i lejemålet udarbejdes en korrekt indflytningsrapport. 

I en indflytningsrapport er det udlejer, der på baggrund af et indflytningssyn registrerer lejemålets stand i umiddelbar forlængelse af nøgleoverdragelsen. Indflytningsrapporten er altså udlejers syn på lejemålets stand. Du bør dog ikke acceptere en indflytningsrapport, før du selv har haft lejlighed til at gennemgå lejemålet for fejl og mangler.

Som lejer bør du derfor selv påpege eventuelle fejl og mangler ved indflytningen eller i umiddelbar forlængelse heraf. Du bør medtage alt, hvad du opdager, der ikke er, som det skal være. Det kan være alt lige fra steder, som mangler maling, hakker i vægge eller gulve, skabslåger, der er gået i stykker, eller hvidevare, som ikke virker. 

Som lejer bør du gøre din udlejer opmærksom på fejl og mangler ved lejemålet ved skriftligt at fremsende en fejl- og mangelliste til udlejer senest 14 dage efter din indflytning som et tillæg til udlejers indflytningsrapport. 

Det er altså ikke nok at stole på, at udlejers indflytningsrapport er fyldestgørende. Hvis der opstår en tvist om, hvad udlejer vil bruge depositummet til, er du altså langt bedre stillet, hvis du kan fremvise, at du over for udlejer allerede fra lejemålets begyndelse gjorde opmærksom på, at standen i lejemålet ikke var som forudsat. 

På den måde vil du ved opgørelsen af dit depositum ved fraflytningen have lettere ved at komme igennem med, at du ikke skal hæfte for forhold, som allerede var mangelfulde ved din overtagelse af lejemålet. 

Du skal dog være opmærksom på, at udlejer kun har pligt til at udarbejde en indflytningsrapport, hvis udlejeren udlejer mere end ét lejemål. Udlejer din udlejer kun dét lejemål, som du skal bo i, er der dog ikke noget til hinder for, at du alligevel udarbejder din egen fejl- og mangelliste og fremsender den til udlejer senest 14 dage efter indflytning.  

Har du som lejer ikke modtaget indflytningsrapporten senest 14 dage efter din overtagelse af lejemålet, vil du være berettiget til at få det fulde depositum tilbage, hvis din udlejer lejer mere end ét beboelseslejemål ud. 

Fraflytning

Der er også en række forhold omkring fraflytningen, som er af særligt stor betydning for, hvordan du som lejer får dit depositum tilbage. Herunder om udlejer skal tilbagebetale hele eller kun dele af depositummet. De regler, der har betydning for tilbagebetaling af depositum, vil blive gennemgået nedenfor. 

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål

Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, er forpligtede til at indkalde lejer til et fraflytningssyn, som skal danne baggrund for udarbejdelse af en fraflytningsrapport. Fraflytningssynet skal afholdes senest 14 dage efter, at udlejer er blevet bekendt med, at lejer er fraflyttet lejemålet. Du som lejer skal varsles om fraflytningssynet senest én uge før afholdelsen. 

I fraflytningsrapporten skal det være angivet, hvilke udbedringer i lejemålet du, som lejer, skal betale for. Fraflytningsrapporten vil typisk blive udleveret – enten fysisk eller elektronisk – til lejer allerede ved fraflytningssynet. I fraflytningsrapporten vil prisen for de forhold der skal laves, ikke være angivet. Prisen vil først fremgå af en senere fraflytningsopgørelse udarbejdet af udlejer. 

Som lejer skal du være særlig opmærksom på, at du ikke godkender fraflytningsrapporten, medmindre du er fuldstændig enig i udlejers angivelse af, hvad du som lejer skal hæfte for. Er du i tvivl eller uenig i et eller flere af de punkter, som udlejer har medtaget i rapporten, kan du i stedet nøjes med blot at kvittere for modtagelsen af rapporten, eller du kan helt undlade at kvittere, så du har mulighed for i ro og mag at forholde dig til de enkelte punkter.

Når din udlejer så enten kender priserne på det arbejde, som du som lejer hæfter for, eller når arbejdet er udført, og der foreligger dokumentation, f.eks. i form af håndværkerregninger, så vil din udlejer skulle sende den endelige flytteopgørelse til dig, hvor du kan se prisen for det arbejde, der skal udføres, eller som allerede er blevet udført i lejemålet. 

Hvis du som lejer ikke er til stede til fraflytningssynet, eller hvis du er uenig med din udlejer om indholdet i fraflytningsrapporten, og du som lejer derfor ikke ønsker at underskrive den, skal din udlejer senest 14 dage efter afholdelsen af fraflytningssynet fremsende fraflytningsrapporten til dig, hvorefter du har mulighed for at gøre indsigelse mod indholdet.

Har der ikke været afholdt fraflytningssyn inden 14 dage efter, at udlejer er blevet bekendt med din fraflytning, eller har du som lejer ikke modtaget fraflytningsrapporten i overensstemmelse med ovenstående frister, vil du være berettiget til at få det fulde depositum tilbage, hvis din udlejer lejer mere end ét beboelseslejemål ud. 

Udlejere, der kun udlejer ét beboelseslejemål

Udlejere, der kun udlejer ét beboelseslejemål, har ikke pligt til at afholde hverken indflytningssyn eller fraflytningssyn. Udlejer har derimod pligt til senest 14 dage efter at lejer er fraflytter lejemålet, at fremsende et såkaldt istandsættelseskrav til lejer. Det er altså en forsimplet udgave af fraflytningsrapporten, hvor udlejer gør lejer bekendt med, hvilke forhold udlejer mener der skal udbedres/istandsættes i lejemålet for lejers regning. 

Du skal være særlig opmærksom på, at hvis udlejer ikke overholder denne frist, så kan man som udlejer miste retten til at gøre krav på istandsættelsen over for lejer, og man vil derfor som lejer skulle have det fulde depositum tilbage.  

Som lejer skal du ved fraflytningen altid huske at oplyse sin nye adresse til din udlejer, så udlejer kan komme i kontakt med dig og fremsende de nødvendige ting. Gør du ikke det, vil din udlejer berettiget kunne sige, at de respektive frister ikke er overholdt, som følge af at han eller hun ikke har kunnet komme i kontakt med dig som lejer. 

Tag billeder af lejemålet

Udover din egen fejl- og mangelliste i forbindelse med din indflytning er det en god idé at supplere listen med billeder af de fejl og mangler, du finder i lejemålet. Billederne vil ligeledes kunne være en god dokumentation for lejemålets stand på overtagelsestidspunktet. Du kan derfor med fordel datere billederne og sørge for at vedlægge dem, når du senest 14 dage efter overtagelsen af lejemålet sender din fejl- og mangelliste til din udlejer. 

Konkret billeddokumentation vil altså være med til at øge dine chancer for at få tilbagebetalt mest muligt af dit depositum. 

Du bør også tage billeder af lejemålet, når du fraflytter, så du kan dokumentere, at du har efterladt lejemålet ryddet og rengjort, også så der ikke opstår tvivl om, om der er sket skader i lejemålet, som er forårsaget af dig som lejer. 

LÆS OGSÅ: Hvad gør jeg, hvis udlejer ikke tilbagebetaler mit depositum?