Emne: Fraflytning og Opsigelse

Udlejers ophævelse af et lejemål

Udlejers adgang til at ophæve et lejemål er nærmere reguleret i lejeloven. Her vil du kunne læse mere om, i hvilke situationer et lejemål kan ophæves, og hvordan man ophæver et lejemål. Har man som udlejer f.eks. ikke styr på, med hvilken begrundelse man kan ophæve et lejeforhold, risikerer man, at ophævelse er ugyldig og derfor ikke har virkning over for lejer.
Skrevet af vores interne jurist, 8. november 2022
Send artiklen til en ven

Hvornår kan udlejer ophæve et lejemål?

Udgangspunktet er i al almindelighed, at en aftale kan ophæves, hvis den ene part misligholder aftalen væsentligt. Det gælder også, når man taler om et lejeforhold.

Lejeloven indeholder en række bestemmelser, der beskriver i hvilke situationer udlejer er berettiget til at ophæve et lejemål som følge af lejers væsentlige misligholdelse. 

En berettiget ophævelse af lejemålet betyder, at lejer skal fraflytte lejemålet umiddelbart efter ophævelsen. 

For at en ophævelse af et lejemål kan finde sted kræver det som udgangspunkt, at der er tale om en grov misligholdelse af de forpligtelser lejer har i henhold til lejeloven eller lejeaftalen. 

Det er lejelovens § 182 (tidligere § 93), der beskriver i hvilke tilfælde og under hvilke forudsætninger et lejemål kan ophæves af udlejer. Det er dog værd at bemærke, at der skal relativt meget til, før en ophævelse kan bringes i spil. 

Udlejeren kan bl.a. ophæve lejeaftalen i følgende tilfælde:

Når lejer ikke betaler sin husleje (eller en anden pligtig pengeydelse) til tiden.

Ved en anden pligtig pengeydelse forstås f.eks. betaling af forbrugsudgifter. 

Udlejeren kan dog kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har betalt restancen senest 14 dage efter, at et skriftligt påkrav om den manglende betaling er kommet frem til lejeren. 

Udlejerens skriftlige påkrav om betaling kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og påkravet skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. 

Er den nævnte hverdag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives den følgende hverdag. Udløber den nævnte frist på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til den efterfølgende hverdag. 

Det betyder altså, at hvis lejer når at indbetale sin restance inden fristens udløb, så vil udlejer altså ikke kunne hæve lejeaftalen alligevel, selvom indbetalingen er kommet for sent i forhold til den oprindelige indbetalingsfrist. 

Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 287 kr. (satsen er for år 2021, men beløbet reguleres årligt). Gebyret er også en pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Skabelon til påkrav ved lejers manglende betaling af husleje

Har du brug for inspiration til, hvordan du som udlejer laver et påkrav til lejer, når lejer ikke har betalt sin husleje eller anden pligtig pengeydelse til tiden, kan du med fordel tage udgangspunkt i BoligZonens skabelon til påkrav til lejer som følge af lejers manglende betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse.

Skabelonen med påkravsskrivelse til lejer er et eksempel på, hvordan man som udlejer kan lave et påkrav til lejer, som ikke betaler til tiden. Du vil dog altid skulle tilpasse og tilrette teksten, så den passer til den konkrete situation. 

Når lejer benytter det lejede til andet end det aftalte og lejer - trods udlejerens indsigelse – ikke er ophørt hermed.

Følger det f.eks. af lejeaftalen, at lejemålet alene må benyttes til privat beboelse, vil det være en misligholdelse af lejeaftalen, hvis lejer benytter lejemålet til at drive erhverv uden at udlejer har accepteret det. Udlejer vil dog ikke kunne ophæve lejemålet som følge heraf uden at der først er givet en advarsel om, at lejer skal bringe forholdet i orden. 

Når lejer ikke giver udlejer adgang til det lejede, hvor udlejer har krav på det.

Der kan være en række situationer, hvor udlejer – eller andre adgangsberettigede – skal gives adgang til det lejede fordi der er forhold som kræver det – f.eks. hvis der skal udbedres en mangel i lejemålet eller der skal installeres varmeanlæg eller hvis der skal foretages besigtigelse af det lejede som følger af opsigelse af lejemålet, og hvor lejer ikke kan modsætte sig det. 

Giver lejer ikke adgang i et tilfælde, hvor udlejer har krav på at få adgang til det lejede, vil lejemålet altså kunne ophæves, hvis lejer ikke efterkommer et påbud herom. 

Når lejer fraflytter det lejede før tid uden aftale med udlejeren.

Lejer er, medmindre andet er aftalt, forpligtet til at bo i lejemålet. Lejer må derfor ikke lade lejemålet stå tomt, eller fraflytte lejemålet, uden at det er aftalt med udlejer. Det er en forudsætning for ophævelsen, at lejer er endeligt fraflyttet. Et længerevarende fravær er derfor ikke det samme som en fraflytning. 

Har lejer f.eks., uden at aftale det med udlejer, forladt og fraflyttet lejemålet, kan udlejer betragte lejemålet som ophævet fra tidspunktet, hvor udlejer bliver bekendt med forholdet, men udlejer vil formentlig også kunne fastholde lejekontrakten svarende til det opsigelsesvarsel lejer havde, regnet fra tidspunktet, hvor udlejer bliver bekendt med lejers fraflytning. 

Når lejer vanrøgter (dvs. ødelægger eller påføre skade på) det lejede og ikke uden ophold efter udlejers påkrav bringer det i orden.

Har lejer vanrøgtet det lejede, f.eks. ved at undlade at overholde sin indvendige vedligeholdelsespligt i lejemålet, vil udlejer, hvis lejer ikke efterkommer udlejers påkrav om at bringe forholdet i orden, kunne ophæve lejemålet, hvis misligholdelsen er væsentlig. 

Lejeaftalen vil også kunne ophæves som følge af lejers vanrøgt, hvis lejer f.eks. ikke har efterkommet udlejers påkrav om at retablere et vinduesparti som lejer uberettiget har fjernet i lejemålet. 

Når lejer helt eller delvist overlader lejemålet til en anden i et tilfælde, hvor lejer ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

Har lejer f.eks. uberettiget fremlejet lejemålet eller uberettiget overladt brugen af lejemålet til andre, og har lejer undladt at efterkomme udlejers påkrav om at bringe forholdet i orden, vil lejeforholdet mellem udlejer og lejer (som også er fremlejegiver) kunne bringes til ophør. Det medfører også, at fremlejetagers ret til lejemålet kan bortfalde, fordi udlejer som følge af den uberettigede fremleje vil have ret til at blive indsat i lejemålet. 

Når lejer tilsidesætter god skik og orden, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Har lejer tilsidesat en husorden eller god skik og orden i henhold til lejeloven § 153, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 154, stk. 2 (tidligere § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2), så vil lejeforholdet kunne bringes til ophør, hvis betingelserne herfor er opfyldt og hvis overtrædelsen er af en sådan karakter, at lejers fraflytning er nødvendig. 

Ophævelse vil f.eks. kunne ske, hvis lejer udøver eller truer med fysisk vold eller chikane, eller hvis der udvises en adfærd, som er til væsentlig gene for de øvrige beboere, f.eks. i form af uacceptabel støj eller generende husdyr. 

Ophævelsen kan, jf. lejelovens § 153 (tidligere § 79 a), dog ikke ske som følge af husdyrhold, der ikke er til væsentlig gene, eller som følge af støj, som ikke kan anses for uacceptabel. Der gælder altså et væsentlighedskrav. 

Ophævelse af lejemålet vil tillige kunne ske som følge af lejers ødelæggelse eller misligholdelse af lejemålet. 

Når lejer tilsidesætter betingelserne i et betinget lejeforhold, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Lejeforholdet kan i henhold til lejelovens § 154 (tidligere § 79b, stk. 1) gøres betinget således, at der, hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne.

Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.

Bestemmelsen har bl.a. til formål at forhindre, at drives f.eks. ”hashklub” og lignende ulovlige tiltag i det lejede. Det forhold at være straffet for overtrædelse af forbud i henhold til lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler vil altid kunne betragtes som væsentligt, og vil dermed uden videre kunne bruges som begrundelse for ophævelse af et lejemål. 

Når lejeren eller medlemmer af lejers husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af en række bestemte overtrædelser i straffeloven eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have besiddet euforiserende stoffer med henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.

Bestemmelsen kan godt betragtes som en udvidelse af bestemmelsen om at kunne ophæve lejemålet som følge af tilsidesættelse af god skik og orden. Bestemmelsen har derfor til formål at beskrive, hvornår lejer eller dennes husstands kriminalitet kan medføre, at udlejer har lov til at ophæve lejemålet. 

Hvis lejer eller medlemmer af lejerens husstand idømmes en ubetinget frihedsstraf for kriminalitet omfattet af bestemmelsen, kan det altid betragtes som en væsentlig misligholdelse, som kan begrunde udlejeres ophævelse af lejemålet. 

Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

Lukning på grund af sædvanlig og relativ kortvarig ferie kan ikke betragtes som en misligholdelse der kan føre til ophævelse af lejemålet. 

Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse.

Det er en forudsætning for at kunne gøre brug af denne ophævelsesmulighed, at arbejdetsforholdet som følge heraf er bringes til ophør.

Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at fraflytning er påkrævet.


Med hvilket varsel kan et lejemål ophæves? 

Uanset om det er lejer eller udlejer, der er berettiget til at ophæve et lejemål, vil lejemålet som følge af en væsentlig misligholdelse kunne bringes til ophør med øjeblikkelig virkning. Når man taler om ophævelse af et lejemål er der derfor ikke et egentligt varsel der skal iagttages, som der vil være ved opsigelse af et lejemål. 

Dog gælder der i langt de fleste ophævelsessituationer krav om, at lejer skal modtage et påkrav inden udlejer kan ophæve lejeforholdet. 

Påkrav til lejer før ophævelse

Det er i stort set alle tilfælde en betingelse for udlejers ophævelsesadgang, at udlejer – forinden ophævelsen sker – har fremsendt et påkrav eller advarsel til lejer, med anmodning om at den pågældende adfærd ophører. Udlejer skal altså give lejer en mulighed for at rette op på det forhold, der gøres indsigelse mod, før udlejer kan ophæve lejemålet. 

Særligt vigtigt er påkravet, hvis lejer ikke har betalt sin husleje eller anden pligtig pengeydelse til tiden. Men også i de øvrige ophævelsessituationer gælder der et krav om, at den der ønsker at ophæve lejemålet forinden skal have givet den misligholdende part en skriftlig advarsel eller påbud om at rette op på forholdet som udgør misligholdelsen. Har lejer f.eks. tilsidesat god skik og orden, vil udlejer som udgangspunkt derfor skulle give en advarsel før en sådan overtrædelse kan føre til ophævelse af lejemålet. 

Det er kun ved meget grove tilsidesættelser, at et påbud kan undlades. Derudover skal man som udlejer kunne dokumentere overtrædelsen. Ellers risikerer man, at det ikke kan bevises, at ophævelse har været berettiget. 

Påbuddet skal sikre, at den der er misligholdelse får en mulighed for at rette op på det forhold som er i strid med lejeaftalen, og at vedkommende bliver bekendt med, at manglende ændring af adfærden eller forholdet, som udgør misligholdelsen, vil kunne føre til ophævelse af lejemålet. 

Påkrav til lejer – manglende betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse

Ønsker udlejer at ophæve en lejeaftale som følge af lejers manglende betaling af husleje (eller anden pligtig pengeydelse), vil udlejer have pligt til først at sende lejer et påkrav om indbetaling af den manglende husleje, førend ophævelse kan komme på tale. 

Påkravet om manglende betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse må først sendes til lejer 3 hverdage efter seneste betalingsdato. 

Har du brug for inspiration til, hvordan du som udlejer laver et påkrav til lejer, når lejer ikke har betalt sin husleje eller anden pligtig pengeydelse til tiden, kan du med fordel tage udgangspunkt i BoligZonens skabelon til påkrav til lejer som følge af lejers manglende betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse.

Skabelonen med påkravsskrivelse til lejer er et eksempel på, hvordan man som udlejer kan lave et påkrav til lejer, som ikke betaler til tiden. Du vil dog altid skulle tilpasse og tilrette teksten, så den passer til den konkrete situation. 

Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har betalt restancen senest 14 dage efter, at et skriftligt påkrav om den manglende betaling er kommet frem til lejeren. 

GRATIS skabelon til påkrav til lejer ved manglende betaling af husleje.

Hvordan laver man en ophævelse af et lejemål? (skabelon til ophævelse af lejemål)

Har du brug for inspiration til, hvordan du laver en ophævelse af et lejemål som følge af lejers manglende betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse, kan du med fordel tage udgangspunkt i BoligZonens skabelon til ophævelse af lejemål som følge af lejers manglende betaling. 

BoligZonens GRATIS skabelon til ophævelse af lejemål kan hentes her.

LÆS OGSÅ: Hvad gør jeg, hvis lejer ikke betaler sin husleje til tiden?