Emne: Fraflytning og Opsigelse

Hvad gør jeg, hvis lejer ikke betaler sin husleje til tiden? 

Fra tid til anden kan man som udlejer opleve, at en lejer ikke betaler sin husleje til tiden. Sker dét, vil udlejer som udgangspunkt kunne ophæve lejeaftalen som følge af lejers betalingsmisligholdelse. Som udlejer skal man dog være meget påpasselig inden der fremsendes en ophævelse af lejemålet til lejer, da lejeloven indeholder ret specifikke krav til både den påkravsskrivelse, der skal sendes inden en ophævelse, men også til selve ophævelsesskrivelsen og tidspunkterne for, hvornår de må afsendes.
Skrevet af vores interne jurist, 1. juli 2022
Send artiklen til en ven

Kan man ophæve en lejeaftale, hvis lejer ikke betaler til tiden?

Udgangspunktet er i al almindelighed, at en aftale kan ophæves, hvis den ene part misligholder aftalen væsentligt. Det gælder også, når man taler om betalingsmisligholdelse i et lejeforhold.  

Hvis lejer ikke betaler sin husleje (eller en anden pligtig pengeydelse) til tiden, vil udlejer kunne ophæve lejeaftalen, jf. lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1 (tidligere § 93, stk. 1, litra a). 

Ved en anden pligtig pengeydelse forstås f.eks. betaling af forbrugsudgifter. 

Udlejeren kan dog kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har betalt restancen senest 14 dage efter, at et korrekt skriftligt påkrav om den manglende betaling er kommet frem til lejeren og såfremt misligholdelsen ikke er uvæsentlig.

Hvornår er huslejen betalt til tiden, og hvornår er huslejen betalt for sent?

Det fremgår som oftest af lejekontrakten, hvornår huslejen skal betales. Huslejen er typisk forfalden den sidste dag i måneden eller den første dag i måneden, men andet kan også være aftalt. Lejer vil derfor skulle indbetale huslejen på det tidspunkt, der fremgår af lejeaftalen.

Betaling af husleje skal ske senest på forfaldsdagen for at være rettidig. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen dog til den efterfølgende hverdag, jf. lejelovens § 58 (tidligere § 33, stk. 3).

Det er i den forbindelse vigtigt at bemærke, at udlejers påkrav om manglende betaling af leje eller anden pligtig pengeydelse tidligst kan afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Mange skriver derfor, at rettidig betaling af leje reelt er 3. hverdag efter forfaldsdagen, hvilket godt kan være lidt misvisende, da den rettidige betalingsdag ér det aftalte tidspunkt, som fremgår af lejeaftalen eller af anden aftale med udlejer. Men udlejer vil altså ikke kunne gøre noget ved den manglende betaling før efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. 

Som udlejer bør du altid sikre dig, at lejer betaler til tiden og reagere i overensstemmelse med fristerne i lejeloven, hvis lejer ikke betaler til tiden. Hvis man som udlejer gang på gang lader lejer betale for sent, vil det kunne blive opfattet sådan, at man som udlejer stiltiende har accepteret, at lejer betaler for sent, hvilket kan få indflydelse på retten til at ophæve lejeforholdet.

Hvad er et påkrav til lejer?

Er husleje eller anden pligtig pengeydelse ikke betalt til tiden, vil man som udlejer skulle sende et påkrav til lejer om indbetaling af restancen, før lejemålet kan ophæves som følge af betalingsmisligholdelsen. 

En påkravsskrivelse er i denne sammenhæng en rykker, hvor lejer anmodes om at indbetale det skyldige beløb inden en given frist. Men det er samtidig også en slags advarsel om, at der vil være konsekvenser for lejer, hvis ikke der betales inden for fristen i påkravet, i form af ophævelse af lejemålet. 

Hvornår kan man sende et påkrav til lejer som følge af manglende betalt husleje?

Har lejer undladt at indbetale husleje eller anden pligtig pengeydelse til tiden, så skal udlejer sende et påkrav afsted til lejer med anmodning om, at lejer indbetaler det skyldige beløb, før udlejer kan ophæve lejemålet. 

Som udlejer skal man dog være særlig opmærksom på, at man ikke får sendt påkravet afsted for tidligt, da påkravet i så fald vil være ugyldigt, og dermed ikke kunne bruges som grundlag for ophævelse af lejemålet. 

Udlejers påkravsskrivelse til lejer om manglende betaling af leje eller anden pligtig pengeydelse kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag/forfaldsdagen. Det betyder, at der ikke kan fremsendes en påkravsskrivelse før denne frist er udløbet – ellers vil påkravet være ugyldigt.

Har lejer indbetalt sin restance senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen, vil udlejer altså ikke kunne fremsende et påkrav, selvom indbetalingen er kommet for sent i forhold til den oprindelige indbetalingsfrist.

Er den nævnte 3. hverdag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives den følgende hverdag. Udløber den nævnte frist på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til den efterfølgende hverdag, jf. lejelovens § 182, stk. 2 (tidligere § 93, stk. 2).  

Eksempler

Er den rettidige betalingsdag f.eks. en mandag, kan påkravsskrivelsen tidligst afsendes fredag. Forudsat at perioden ikke indeholder helligedage. 

Er den rettidige betalingsdag f.eks. en torsdag, kan påkravsskrivelsen tidligst afsendes tirsdag. Forudsat at perioden ikke indeholder helligedage. 

Hvordan laver man et påkrav til lejer, som ikke har betalt sin husleje til tiden? 

Har lejer ikke betalt sin husleje, eller anden pligtig pengeydelse, til tiden, så vil udlejer i henhold til lejelovens § 182, stk. 2 (tidligere § 93, stk. 2) skulle fremsende et påkrav til lejer, før lejemålet kan ophæves, jf. lejelovens § 182, stk. (tidligere § 93, stk. 1, litra a). Lejeloven indeholder dog en række krav til, hvordan et sådan påkrav skal laves.

1. Du skal være opmærksom på, at du ikke fremsender påkravet for tidligt

Som udlejer skal du som det første sikre dig, at du ikke får fremsendt påkravsskrivelsen for tidligt. Udlejers skriftlige påkrav om betaling kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag.

Du kan således ikke fremsende et påkrav allerede på 2. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag, fordi du er i den tro, at lejer ikke har tænkt sig at indbetale det skyldige beløb senest på den 3. hverdag. 

2. Påkravet må kun indeholde ”pligtige pengeydelser”

Når du som udlejer fremsender en påkravsskrivelse til lejer, skal du være særlig opmærksom på, at du ikke kommer til at medtage beløb, som ikke i lejelovens forstand er en ”pligtig pengeydelse”. Det er nemlig kun manglende betaling af pligtige pengeydelser, som kan føre til ophævelse af et lejemål.  

En pligtig pengeydelse i et lejeforhold er f.eks. husleje, forudbetalt leje, depositum, forudbetalt / aconto beløb til varme, el til opvarmning, fællesantenne, vand mv. samt påkravsgebyret i henhold til lejelovens § 182, stk. 2 (tidligere § 93, stk. 2). 

Som gebyr for påkravet kan udlejer kræve 287 kr. (satsen er for år 2021, men beløbet reguleres årligt). Gebyret er også en pligtig pengeydelse i lejeforholdet, som lejer skal betale inden for fristen for ikke at risikere at lejemålet ophæves. Det er altså ikke nok, at lejer nøjes med at indbetale selve den oprindelige restance inden fristen, idet påkravsgebyret, hvis udlejer har husket at opkræve det, også skal betales for at undgå en ophævelse. Det er dog en konkret vurdering af betalingsforsinkelsen og beløbet der skyldes, om det er tilstrækkeligt til en ophævelse, hvis kun gebyret mangler at blive indbetalt. 

3. Det skal være tydeligt, hvad der skal betales af lejer for at undgå ophævelse

Det skal tydeligt fremgå af påkravsskrivelsen, hvad der skal indbetales og hvortil det skal indbetales.

Påkravsskrivelsen skal altså indeholde en korrekt opgørelse af det skyldige beløb, herunder hvad de pligtige pengeydelser er og hvad de hver især og samlet er opgjort til – også kaldet påkravsbeløbet, så lejer er bekendt med præcist, hvilket beløb der skal betales for at en ophævelse af lejemålet kan undgås. 

4. Fristen for indbetaling af restancen skal oplyses

Det skal fremgå tydeligt af påkravsskrivelsen, at man som udlejer kan hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejer ikke har betalt restancen senest 14 dage efter, at det skriftlige påkrav om den manglende betaling er kommet frem til lejeren. 

Det skal altså stå i påkravsskrivelsen, at restancen skal berigtiges senest 14 dage efter, at påkravsskrivelsen er kommet frem.

5. Konsekvensen af lejers manglende betaling 

Påkravsskrivelsen skal også tydeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen (og de evt. øvrige pligtige pengeydelser) ikke betales inden fristens udløb. 

Det skal altså være klart for lejer, at manglende indbetaling af det skyldige beløb vil føre til ophævelse af lejemålet med den virkning, at lejer skal fraflytte lejemålet øjeblikkeligt.

6. Udlejer skal kunne dokumentere, at påkravet er kommet frem til lejer

Som udlejer skal man kunne dokumentere, at påkravet er kommet frem til lejer. Påkravet bør derfor afsendes med en afleveringsattest/anbefalet post samt track and trace. 

Påkravet er kommet frem til lejer, når det er lagt i lejers postkasse. Det er således ikke et krav, at lejer har læst indholdet, så længe brevet reelt er kommet frem til lejer. Ellers vil lejer – bevidst – kunne holde sig i uvidenhed om brevets indhold, hvis lejer havde på fornemmelse at en ophævelse var på vej. 

Højesteret har dog fastslået, at et anbefalet brev anses for fremkommet, når det er forsøgt afleveret på lejers adresse og lejer har fået besked om, hvor brevet kan afhentes. 

Skabelon til påkrav ved lejers manglende betaling af husleje

Et lejemål kan ikke ophæves som følge af lejers manglende betaling af husleje før udlejer har afsendt et korrekt påkrav til lejer om, at det skyldige beløb skal indbetales. Som udlejer skal du dog være påpasselig, når du skriver en påkravsskrivelse til lejer, da lejeloven stiller en række krav til, hvad et påkrav til lejer skal indeholde, når lejer ikke har betalt sin husleje. 

Har du brug for inspiration til, hvordan du laver et påkrav til lejer som følge af lejers manglende betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse, kan du med fordel tage udgangspunkt i BoligZonens skabelon til påkrav til lejer som følge af manglende betaling.

Blanketten til udlejers påkravsskrivelse til lejer er et eksempel på et påkrav, og på hvordan man kan lave en påkravsskrivelse som følge af lejers manglende betaling af husleje eller en anden pligtig pengeydelse, som efterfølgende kan føre til ophævelse af et lejemål. Skabelonen kan bruges som påkrav forud for en ophævelse, men du skal altid sikre dig, at de respektive tidsfrister i lejeloven overholdes. Du vil også altid skulle tilpasse og tilrette teksten, så den passer til den konkrete situation. 

Download skabelon til påkrav til lejer som følge af manglende betaling.


Ophævelse af lejemål som følge af lejers manglende betaling af husleje

Mange udlejere spørg sig selv ”Hvordan ophæver jeg et lejemål”, hvis lejer ikke betaler sin husleje eller en anden pligtig pengeydelse til tiden, eller hvis der er indbetalt for lidt. 

Udlejer kan ophæve lejeaftalen, jf. lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1 (tidligere § 93, stk. 1, litra a), hvis lejer ikke har indbetalt sin restance inden for 14 dages-fristen i udlejers påkrav.

Det første du som udlejer skal gøre, når du vil ophæve et lejemål fordi lejer ikke har betalt til tiden, er derfor at tjekke, om lejer har indbetalt restancen inden for fristen i det påkrav, du har pligt til at sende til lejer, før du kan ophæve lejeforholdet. Hvis lejer ikke har betalt restancen senest 14 dage efter, at et skriftligt og korrekt påkrav om den manglende betaling er kommet frem til lejer, så vil udlejer kunne fremsende en ophævelse af lejemålet dagen efter fristens udløb. 

Vil du ophæve lejemålet, bør du derfor fremsende din ophævelse umiddelbart efter fristens udløb, men altså ikke tidligere end dagen efter fristens udløb. 

Med lejeloven fra 2018 blev det i vidt omfang muligt, at kommunikere digitalt – dvs. f.eks. ved brug af e-mail. Det gælder dog ikke påkrav og ophævelser, jf. lejelovens § 13 (tidligere § 4). 

Ophævelsesbrevet skal derfor sendes med posten, og det anbefales, at ophævelsen sendes både med almindelig post og som anbefalet post med afleveringsattest, så du som udlejer kan bevise dels at ophævelsen er kommet frem, men også hvornår den er kommet frem. 

Hvornår må udlejer sende en ophævelse af et lejemål? 

Udlejer kan først fremsende en ophævelse af et lejeforhold som følge af lejers manglende betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse dagen efter udløbet af 14 dages-fristen i påkravsskrivelsen. 

Som udlejer skal du være ekstra påpasselig her, da 14-dages-fristen i påkravsskrivelsen først begynder at løbe, når lejer har modtaget påkravsskrivelsen. Du skal som udlejer derfor i din beregning af, hvornår ophævelsen må sendes afsted til lejer tillægge den tid det tager for postvæsnet at aflevere påkravet. Dette afhænger typisk af, hvordan brevet er afsendt. Har du sendt brevet, hvilket altid anbefales, med en afleveringsattest, vil du heraf kunne se, hvornår brevet med påkravet er kommet frem, og dermed kunne tage udgangspunkt i at fristen beregnes fra denne dag af. 

Det er altså rigtig vigtigt, at man som udlejer ikke fremsender brevet med ophævelsen af lejemålet til lejer før dagen efter, at fristen for betaling er udløbet. Lejer har nemlig frem til kl. 23.59 på 14. dagen efter påkravets fremkomst til lejer til at få betalt restancen. 

Lejer vil kunne forhindre en ophævelse af lejemålet, hvis betaling af restancen sker inden ophævelsesbrevet kommer frem til lejer. 

Er ophævelsen kommet frem til lejer f.eks. ved at brevet ligger i lejers postkasse eller at brevet er forsøgt afleveret, med besked om hvor brevet kan afhentes, så vil lejer altså ikke ved at betale efter dette tidspunkt kunne forhindre en ophævelse af et lejemål. 

Indbetaler lejer restancen efter at ophævelsen er kommet frem til lejer, vil udlejer derfor være berettiget til at opretholde ophævelse og kræve lejers fraflytning, medmindre der er tale om en uvæsentlig betalingsmisligholdelse. 

Hvordan laver man en ophævelse af et lejemål som følge af lejers manglende betaling?  

Et lejemål kan ophæves som følge af lejers manglende betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse, hvis lejer ikke har betalt det skyldige beløb inden for den 14-dages-frist som fremgår, af det påkrav som udlejer har pligt til at sende, inden ophævelse af lejemål kan ske. 

Har du brug for inspiration til, hvordan du laver en ophævelse af et lejemål som følge af lejers manglende betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse, kan du med fordel tage udgangspunkt i BoligZonenskabelon til ophævelse af lejemål som følge af lejers manglende betaling.

Denne skabelon til ophævelsesskrivelse, er altså en blanket til ophævelse et lejemål, og et eksempel på, hvordan man kan lave en ophævelse af et lejemål, når lejer ikke betaler til tiden

Du skal dog altid sikre dig, at de respektive tidsfrister i lejeloven overholdes. Du vil også altid skulle tilpasse og tilrette teksten, så den passer til den konkrete situation. 

Download skabelon til udlejers ophævelse af lejemål som følge af manglende betaling.


Hvad er virkningen af en ophævelse af lejemålet?

En ophævelse af et lejemål betyder, at lejer skal fraflytte lejemålet med øjeblikkelig virkning, medmindre udlejer vælger at give lejer lidt ekstra tid af fraflytte lejemålet på. Ved ophævelse af et lejemål skal det aftalte opsigelsesvarsel altså ikke iagttages, som hvis der havde været tale om en opsigelse af et lejemål. 

På trods af at lejer skal fraflytte lejemålet øjeblikkeligt, skal lejer alligevel betale husleje svarende til den sædvanlige opsigelsesperiode. 

LÆS OGSÅHvad gør man, hvis lejer ikke fraflytter lejemålet?