Emne: Lejekontrakt

Uopsigelig lejekontrakt

Udgangspunktet er, at lejer frit kan opsige et lejemål, og at udlejer kun kan opsige et lejemål i en række specifikke og begrundede situationer. Men selvom udgangspunktet i lejeloven er, at lejeaftaler er opsigelige, så kan det alligevel være aftalt i lejekontrakten, at lejekontrakten skal være uopsigelig i en vis periode. Denne artikel beskriver bl.a., hvad en uopsigelig lejekontrakt er, hvornår og hvordan man kan lave en uopsigelig lejekontrakt, og hvordan man kan komme ud af en uopsigelig lejekontrakt.
Skrevet af vores interne jurist, 23. november 2021
Send artiklen til en ven

Hvad er udgangspunktet, hvis en lejekontrakt ikke er gjort uopsigelig?

Det er kun i få tilfælde, at en udlejer har lov til at opsige et lejemål. Ofte vil man beskrive det sådan, at et lejemål er uopsigeligt for udlejer, også selvom der ikke er aftalt uopsigelighed i lejekontrakten. Det skyldes, at udlejers ret til at opsige et lejemål er meget begrænset, og at en opsigelse fra udlejers side kræver en saglig begrundelse, som har hjemmel i lejeloven. 

Det er imidlertid ikke helt korrekt at kalde det uopsigelighed, medmindre der i lejekontrakten specifikt er aftalt uopsigelighed, fordi en manglende aftale herom betyder, at udlejer i en række begrænsede tilfælde har lov til at opsige lejeboligen. 

En lejer er altså relativt godt beskyttet mod udlejers opsigelse af et lejemål, selvom der ikke er aftalt uopsigelighed i lejeforholdet.

Du kan læse mere om udlejers (begrænsede) ret til at opsige et lejemål her.

Lejer har – i modsætning til udlejer – som udgangspunkt fri adgang til at opsige et lejemål, så længe de gældende opsigelsesfrister i lejeloven eller lejekontrakten respekteres. Lejer vil, medmindre andet er aftalt, derfor som udgangspunkt kunne opsige et lejemål med tre måneders varsel; eller med en måneds varsel, hvis der er tale om leje af et værelse. 

Du kan læse mere om lejers "almindelige" opsigelsesadgang her.

Hvad er en uopsigelig lejekontrakt? 

En uopsigelig lejekontrakt betyder, at lejekontrakten ikke kan opsiges af hverken lejer eller udlejer i en given periode – også kaldet en uopsigelighedsperiode.

Lejeloven står ikke i vejen for, at lejers eller udlejers opsigelsesvarsel forlænges i forhold til de frister, der fremgår af lejeloven. En uopsigelig lejekontrakt kan altså betragtes som en forlængelse af det opsigelsesvarsel, der ellers gælder i henhold til lejeloven.

Derfor kan man godt aftale, at lejer skal kunne opsige et lejeforhold med et kortere eller længere opsigelsesvarsel end det, der fremgår af lejeloven. Man kan derimod ikke aftale, at udlejeren skal have et kortere opsigelsesvarsel over for lejer end det der fremgår af lejeloven. Dog kan man godt aftale,, at udlejer skal have et længere opsigelsesvarsel over for lejer. Essensen er, at man ikke må kunne forkorte udlejers opsigelsesvarsel til ulempe for lejer. 

Man kan altså aftale sig til, at både lejer og udlejer skal have et længere opsigelsesvarsel end det, der følger af lejeloven. Man kan derfor også aftale sig til (periodisk) uopsigelighed. Dvs. at man godt kan lave en uopsigelig lejekontrakt, forstået på den måde, at lejeforholdet ikke stoppes i en vis periode, medmindre der er misligholdelse fra en af parterne. 

Har man f.eks. aftalt, at lejekontrakten er uopsigelig i de først 6 måneder af lejeperioden, så vil hverken lejer eller udlejer altså kunne opsige lejekontrakten i den pågældende periode. Når uopsigelighedsperioden er udløbet, vil lejeforholdet løbe videre, og de almindelige opsigelsesfrister vil gælde. 

Hvordan laver man en uopsigelig lejekontrakt?

Du kan med fordel gøre brug af BoligZonens digitale skabelon til uopsigelig lejekontrakt, hvor vi guider dig til, hvordan du laver en uopsigelig lejekontrakt. 

Udgangspunktet er, at en lejekontrakt kan gøres uopsigelig i et omfang, som ikke er urimeligt. Har man som udlejer lavet en urimelig uopsigelighedsperiode risikerer man nemlig, at lejer gør indsigelse mod uopsigeligheden, og at denne tilsidesættes med den følge, at lejemålet gøres opsigeligt i stedet. 

Et lejemål kan altså ikke gøres uopsigeligt i uendelige perioder.  

Så selvom udgangspunktet er, at en lejekontrakt kan gøres uopsigelig, så er der imidlertid ikke fuldstændig fri adgang hertil. Lejeloven fastsætter ikke, hvor lang en uopsigelighedsperiode man kan indføre i lejekontrakten, men man har i aftalelovens § 36 den begrænsning, at en aftale ikke må være urimelig eller i strid med redelig handlemåde.

Det betyder med andre ord, at laver man en for lang uopsigelighedsperiode – f.eks. en længere årrække, så vil vilkåret om uopsigelighed kunne tilsidesættes, fordi den er urimelig over for lejer. Det vil også kunne betragtes som urimeligt, hvis uopsigeligheden kun gælder for lejer, men ikke for udlejer.   

Vil man lave en uopsigelig lejekontrakt, så kræver det, at man i lejekontrakten indsætter et vilkår om uopsigeligheden i standardlejekontraktens § 11, som indeholder særlige vilkår for lejeforholdet. 

Kan man lave en tidsbegrænset og uopsigelig lejekontrakt?

Har man lavet en tidsbegrænset lejekontrakt er udgangspunktet i henhold til lejeloven, at den tidsbegrænsede lejeaftale er uopsigelig i lejeperioden, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten. 

En tidsbegrænset lejekontrakt er altså som udgangspunkt en uopsigelig lejekontrakt. Hvis de almindelige opsigelsesvarsler alligevel skal gælde, skal det være konkret aftalt i lejekontrakten.

En tidsbegrænset lejekontrakt ophører automatisk på den aftalte dag, uden at hverken lejer eller udlejer skal opsige lejemålet. 

En uopsigelig lejekontrakt medfører derimod, at lejeforholdet i en given periode ikke kan opsiges, men at lejeforholdet løber videre, når uopsigelighedsperioden er udløbet, hvorefter lejer eller udlejer herefter skal sørge for at opsige lejemålet, hvis lejeforholdet ønskes sluttet. 

Kan lejer eller udlejer opsige lejemålet, hvis lejemålet er uopsigeligt? 

En uopsigelig lejekontrakt kan som udgangspunkt ikke opsiges af hverken lejer eller udlejer i uopsigelighedsperioden. Når uopsigelighedsperioden er udløbet, vil lejer være berettiget til at opsige lejemålet med respekt for det aftalte opsigelsesvarsel.  

Både udlejer og lejer vil dog, selvom der er aftalt uopsigelighed, være berettiget til at ophæve lejemålet i uopsigelighedsperioden, hvis udlejer (væsentligt) misligholder sine forpligtelser i henhold til lejeloven eller lejekontrakten. 

Du kan læse mere om lejers adgang til at ophæve et lejemål her.  

En uopsigelig lejekontrakt medfører således ikke, at lejer eller udlejer skal affinde sig med enhver tænkelig situation. 

Undlader lejer f.eks. at betale sin husleje til tiden, kan udlejer ophæve lejemålet. Udlejer vil f.eks. også – under visse betingelser – kunne ophæve lejemålet, hvis lejer overtræder husordenen eller god skik og orden. Det vil sige, at man som lejer ikke kan misligholde lejeaftalen eller undlade at betale sine forpligtelser, uden at man samtidig risikerer, at lejemålet ophører – heller ikke selvom lejekontrakten som udgangspunkt er uopsigelig.

Som lejer skal du være opmærksom på, at lejemålet først kan opsiges efter uopsigelighedsperiodens udløb. Er din lejeaftale uopsigelig i en periode på f.eks. otte måneder, vil du derfor først kunne opsige lejemålet efter udløbet af de otte måneder. Som lejer har du som udgangspunkt tre måneders opsigelse. Det betyder altså, at du i dette eksempel først kan være ude af lejeforholdet efter en periode på 12 måneder, hvis du opsiger lejekontrakten straks efter udløbet af de otte måneder. 

Du kan altså ikke være ude af lejeforholdet straks efter uopsigelighedsperiodens udløb. Har du tre måneders opsigelse, skal du altså udover uopsigelighedsperioden, vente yderligere tre måneder før din opsigelse har virkning. 

Du skal også være opmærksom på, at din opsigelse først begynder at løbe fra den første i kommende måned. Det betyder altså, at hvis uopsigelighedsperioden er otte måneder, og dit opsigelsesvarsel er 3 måneder, at du først kan være ude efter 12 måneder, vel og mærke, hvis du opsiger dit lejemål i første måned efter, din uopsigelighedsperiode er udløbet.

Kan man fremleje, når man har en uopsigelig lejekontrakt?

Udgangspunktet er, at du som lejer godt kan fremleje hele eller en del af dit lejemål, selvom om lejeforholdet er uopsigeligt, såfremt betingelserne for at måtte fremleje i sig selv er opfyldt. En uopsigelighedsperiode er således ikke i sig selv til hinder for, at man kan fremleje. 

Du kan læse mere om, hvornår og hvordan du kan fremleje et lejemål her.

Opret en gratis BoligMatcher og få alle de nye boliger direkte på mail.

Med en BoligMatcher
sikrer du dig at få besked så snart, nye boliger kommer online på BoligZonen