Emne: Lejekontrakt

Uopsigelig lejekontrakt (skabelon)

Udgangspunktet er, at lejer frit kan opsige et lejemÄl, og at udlejer kun kan opsige et lejemÄl i en rÊkke specifikke og begrundede situationer. Men selvom udgangspunktet i lejeloven er, at lejeaftaler er opsigelige, sÄ kan det alligevel vÊre aftalt i lejekontrakten, at lejekontrakten skal vÊre uopsigelig i en vis periode. Denne artikel beskriver bl.a., hvad en uopsigelig lejekontrakt er, hvornÄr og hvordan man kan lave en uopsigelig lejekontrakt, og hvordan man kan komme ud af en uopsigelig lejekontrakt.
Skrevet af vores interne jurist, 16. september 2022
Send artiklen til en ven

Hvad er udgangspunktet, hvis en lejekontrakt ikke er gjort uopsigelig?

Det er kun i fĂ„ tilfĂŠlde, at en udlejer har lov til at opsige et lejemĂ„l. Ofte vil man beskrive det sĂ„dan, at et lejemĂ„l er uopsigeligt for udlejer, ogsĂ„ selvom der ikke er aftalt uopsigelighed i lejekontrakten. Det skyldes, at udlejers ret til at opsige et lejemĂ„l er meget begrĂŠnset, og at en opsigelse fra udlejers side krĂŠver en saglig begrundelse, som har hjemmel i lejeloven. 

Det er imidlertid ikke helt korrekt at kalde det uopsigelighed, medmindre der i lejekontrakten specifikt er aftalt uopsigelighed, fordi en manglende aftale herom betyder, at udlejer i en rĂŠkke begrĂŠnsede tilfĂŠlde har lov til at opsige lejeboligen. 

En lejer er altsÄ relativt godt beskyttet mod udlejers opsigelse af et lejemÄl, selvom der ikke er aftalt uopsigelighed i lejeforholdet.

Du kan lĂŠse mere om udlejers (begrĂŠnsede) ret til at opsige et lejemĂ„l her.

Lejer har – i modsĂŠtning til udlejer – som udgangspunkt fri adgang til at opsige et lejemĂ„l, sĂ„ lĂŠnge de gĂŠldende opsigelsesfrister i lejeloven eller lejekontrakten respekteres. Lejer vil, medmindre andet er aftalt, derfor som udgangspunkt kunne opsige et lejemĂ„l med tre mĂ„neders varsel; eller med en mĂ„neds varsel, hvis der er tale om leje af et vĂŠrelse. 

Du kan lĂŠse mere om lejers "almindelige" opsigelsesadgang her.

Hvad er en uopsigelig lejekontrakt? 

En uopsigelig lejekontrakt betyder, at lejekontrakten ikke kan opsiges af hverken lejer eller udlejer i en given periode – ogsĂ„ kaldet en uopsigelighedsperiode.

Lejeloven stĂ„r ikke i vejen for, at lejers eller udlejers opsigelsesvarsel forlĂŠnges i forhold til de frister, der fremgĂ„r af lejeloven. En uopsigelig lejekontrakt kan altsĂ„ betragtes som en forlĂŠngelse af det opsigelsesvarsel, der ellers gĂŠlder i henhold til lejeloven.

Derfor kan man godt aftale, at lejer skal kunne opsige et lejeforhold med et kortere eller lĂŠngere opsigelsesvarsel end det, der fremgĂ„r af lejeloven. Man kan derimod ikke aftale, at udlejeren skal have et kortere opsigelsesvarsel over for lejer end det der fremgĂ„r af lejeloven. Dog kan man godt aftale,, at udlejer skal have et lĂŠngere opsigelsesvarsel over for lejer. Essensen er, at man ikke mĂ„ kunne forkorte udlejers opsigelsesvarsel til ulempe for lejer. 

Man kan altsĂ„ aftale sig til, at bĂ„de lejer og udlejer skal have et lĂŠngere opsigelsesvarsel end det, der fĂžlger af lejeloven. Man kan derfor ogsĂ„ aftale sig til (periodisk) uopsigelighed. Dvs. at man godt kan lave en uopsigelig lejekontrakt, forstĂ„et pĂ„ den mĂ„de, at lejeforholdet ikke stoppes i en vis periode, medmindre der er misligholdelse fra en af parterne. 

Har man f.eks. aftalt, at lejekontrakten er uopsigelig i de fĂžrst 6 mĂ„neder af lejeperioden, sĂ„ vil hverken lejer eller udlejer altsĂ„ kunne opsige lejekontrakten i den pĂ„gĂŠldende periode. NĂ„r uopsigelighedsperioden er udlĂžbet, vil lejeforholdet lĂžbe videre, og de almindelige opsigelsesfrister vil gĂŠlde. 

Du kan lĂŠse mere om de forskellige typer af lejekontrakter her.

Hvordan laver man en uopsigelig lejekontrakt?

Du kan med fordel gĂžre brug af BoligZonens digitale skabelon til uopsigelig lejekontrakt, hvor vi guider dig til, hvordan du laver en uopsigelig lejekontrakt. 

Udgangspunktet er, at en lejekontrakt kan gĂžres uopsigelig i et omfang, som ikke er urimeligt. Har man som udlejer lavet en urimelig uopsigelighedsperiode risikerer man nemlig, at lejer gĂžr indsigelse mod uopsigeligheden, og at denne tilsidesĂŠttes med den fĂžlge, at lejemĂ„let gĂžres opsigeligt i stedet. 

Et lejemĂ„l kan altsĂ„ ikke gĂžres uopsigeligt i uendelige perioder.  

SÄ selvom udgangspunktet er, at en lejekontrakt kan gÞres uopsigelig, sÄ er der imidlertid ikke fuldstÊndig fri adgang hertil. Lejeloven fastsÊtter ikke, hvor lang en uopsigelighedsperiode man kan indfÞre i lejekontrakten, men man har i aftalelovens § 36 den begrÊnsning, at en aftale ikke mÄ vÊre urimelig eller i strid med redelig handlemÄde.

Det betyder med andre ord, at laver man en for lang uopsigelighedsperiode – f.eks. en lĂŠngere Ă„rrĂŠkke, sĂ„ vil vilkĂ„ret om uopsigelighed kunne tilsidesĂŠttes, fordi den er urimelig over for lejer. Det vil ogsĂ„ kunne betragtes som urimeligt, hvis uopsigeligheden kun gĂŠlder for lejer, men ikke for udlejer.   

Vil man lave en uopsigelig lejekontrakt, sĂ„ krĂŠver det, at man i lejekontrakten indsĂŠtter et vilkĂ„r om uopsigeligheden i standardlejekontraktens § 11, som indeholder sĂŠrlige vilkĂ„r for lejeforholdet. 

Kan man lave en tidsbegrĂŠnset og uopsigelig lejekontrakt?

Har man lavet en tidsbegrĂŠnset lejekontrakt er udgangspunktet i henhold til lejeloven, at den tidsbegrĂŠnsede lejeaftale er uopsigelig i lejeperioden, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten. 

En tidsbegrÊnset lejekontrakt er altsÄ som udgangspunkt en uopsigelig lejekontrakt. Hvis de almindelige opsigelsesvarsler alligevel skal gÊlde, skal det vÊre konkret aftalt i lejekontrakten.

En tidsbegrĂŠnset lejekontrakt ophĂžrer automatisk pĂ„ den aftalte dag, uden at hverken lejer eller udlejer skal opsige lejemĂ„let. 

En uopsigelig lejekontrakt medfĂžrer derimod, at lejeforholdet i en given periode ikke kan opsiges, men at lejeforholdet lĂžber videre, nĂ„r uopsigelighedsperioden er udlĂžbet, hvorefter lejer eller udlejer herefter skal sĂžrge for at opsige lejemĂ„let, hvis lejeforholdet Ăžnskes sluttet. 

Kan lejer eller udlejer opsige lejemĂ„let, hvis lejemĂ„let er uopsigeligt? 

En uopsigelig lejekontrakt kan som udgangspunkt ikke opsiges af hverken lejer eller udlejer i uopsigelighedsperioden. NĂ„r uopsigelighedsperioden er udlĂžbet, vil lejer vĂŠre berettiget til at opsige lejemĂ„let med respekt for det aftalte opsigelsesvarsel.  

BĂ„de udlejer og lejer vil dog, selvom der er aftalt uopsigelighed, vĂŠre berettiget til at ophĂŠve lejemĂ„let i uopsigelighedsperioden, hvis udlejer (vĂŠsentligt) misligholder sine forpligtelser i henhold til lejeloven eller lejekontrakten. 

Du kan lĂŠse mere om lejers adgang til at ophĂŠve et lejemĂ„l her.  

En uopsigelig lejekontrakt medfĂžrer sĂ„ledes ikke, at lejer eller udlejer skal affinde sig med enhver tĂŠnkelig situation. 

Undlader lejer f.eks. at betale sin husleje til tiden, kan udlejer ophĂŠve lejemĂ„let. Udlejer vil f.eks. ogsĂ„ – under visse betingelser – kunne ophĂŠve lejemĂ„let, hvis lejer overtrĂŠder husordenen eller god skik og orden. Det vil sige, at man som lejer ikke kan misligholde lejeaftalen eller undlade at betale sine forpligtelser, uden at man samtidig risikerer, at lejemĂ„let ophĂžrer – heller ikke selvom lejekontrakten som udgangspunkt er uopsigelig.

Som lejer skal du vĂŠre opmĂŠrksom pĂ„, at lejemĂ„let fĂžrst kan opsiges efter uopsigelighedsperiodens udlĂžb. Er din lejeaftale uopsigelig i en periode pĂ„ f.eks. otte mĂ„neder, vil du derfor fĂžrst kunne opsige lejemĂ„let efter udlĂžbet af de otte mĂ„neder. Som lejer har du som udgangspunkt tre mĂ„neders opsigelse. Det betyder altsĂ„, at du i dette eksempel fĂžrst kan vĂŠre ude af lejeforholdet efter en periode pĂ„ 12 mĂ„neder, hvis du opsiger lejekontrakten straks efter udlĂžbet af de otte mĂ„neder. 

Du kan altsĂ„ ikke vĂŠre ude af lejeforholdet straks efter uopsigelighedsperiodens udlĂžb. Har du tre mĂ„neders opsigelse, skal du altsĂ„ udover uopsigelighedsperioden, vente yderligere tre mĂ„neder fĂžr din opsigelse har virkning. 

Du skal ogsÄ vÊre opmÊrksom pÄ, at din opsigelse fÞrst begynder at lÞbe fra den fÞrste i kommende mÄned. Det betyder altsÄ, at hvis uopsigelighedsperioden er otte mÄneder, og dit opsigelsesvarsel er 3 mÄneder, at du fÞrst kan vÊre ude efter 12 mÄneder, vel og mÊrke, hvis du opsiger dit lejemÄl i fÞrste mÄned efter, din uopsigelighedsperiode er udlÞbet.

Kan man fremleje, nÄr man har en uopsigelig lejekontrakt?

Udgangspunktet er, at du som lejer godt kan fremleje hele eller en del af dit lejemĂ„l, selvom om lejeforholdet er uopsigeligt, sĂ„fremt betingelserne for at mĂ„tte fremleje i sig selv er opfyldt. En uopsigelighedsperiode er sĂ„ledes ikke i sig selv til hinder for, at man kan fremleje. 

Du kan lĂŠse mere om, hvornĂ„r og hvordan du kan fremleje et lejemĂ„l her.