Uopsigelig lejekontrakt (skabelon)
Hvad er udgangspunktet, hvis en lejekontrakt ikke er gjort uopsigelig?
Det er kun i fÄ tilfÊlde, at en udlejer har lov til at opsige et lejemÄl. Ofte vil man beskrive det sÄdan, at et lejemÄl er uopsigeligt for udlejer, ogsÄ selvom der ikke er aftalt uopsigelighed i lejekontrakten. Det skyldes, at udlejers ret til at opsige et lejemÄl er meget begrÊnset, og at en opsigelse fra udlejers side krÊver en saglig begrundelse, som har hjemmel i lejeloven.
Det er imidlertid ikke helt korrekt at kalde det uopsigelighed, medmindre der i lejekontrakten specifikt er aftalt uopsigelighed, fordi en manglende aftale herom betyder, at udlejer i en rĂŠkke begrĂŠnsede tilfĂŠlde har lov til at opsige lejeboligen.
En lejer er altsÄ relativt godt beskyttet mod udlejers opsigelse af et lejemÄl, selvom der ikke er aftalt uopsigelighed i lejeforholdet.
Du kan lÊse mere om udlejers (begrÊnsede) ret til at opsige et lejemÄl her.
Lejer har â i modsĂŠtning til udlejer â som udgangspunkt fri adgang til at opsige et lejemĂ„l, sĂ„ lĂŠnge de gĂŠldende opsigelsesfrister i lejeloven eller lejekontrakten respekteres. Lejer vil, medmindre andet er aftalt, derfor som udgangspunkt kunne opsige et lejemĂ„l med tre mĂ„neders varsel; eller med en mĂ„neds varsel, hvis der er tale om leje af et vĂŠrelse.
Du kan lĂŠse mere om lejers "almindelige" opsigelsesadgang her.
Hvad er en uopsigelig lejekontrakt?
En uopsigelig lejekontrakt betyder, at lejekontrakten ikke kan opsiges af hverken lejer eller udlejer i en given periode â ogsĂ„ kaldet en uopsigelighedsperiode.
Lejeloven stÄr ikke i vejen for, at lejers eller udlejers opsigelsesvarsel forlÊnges i forhold til de frister, der fremgÄr af lejeloven. En uopsigelig lejekontrakt kan altsÄ betragtes som en forlÊngelse af det opsigelsesvarsel, der ellers gÊlder i henhold til lejeloven.
Derfor kan man godt aftale, at lejer skal kunne opsige et lejeforhold med et kortere eller lÊngere opsigelsesvarsel end det, der fremgÄr af lejeloven. Man kan derimod ikke aftale, at udlejeren skal have et kortere opsigelsesvarsel over for lejer end det der fremgÄr af lejeloven. Dog kan man godt aftale,, at udlejer skal have et lÊngere opsigelsesvarsel over for lejer. Essensen er, at man ikke mÄ kunne forkorte udlejers opsigelsesvarsel til ulempe for lejer.
Man kan altsÄ aftale sig til, at bÄde lejer og udlejer skal have et lÊngere opsigelsesvarsel end det, der fÞlger af lejeloven. Man kan derfor ogsÄ aftale sig til (periodisk) uopsigelighed. Dvs. at man godt kan lave en uopsigelig lejekontrakt, forstÄet pÄ den mÄde, at lejeforholdet ikke stoppes i en vis periode, medmindre der er misligholdelse fra en af parterne.
Har man f.eks. aftalt, at lejekontrakten er uopsigelig i de fÞrst 6 mÄneder af lejeperioden, sÄ vil hverken lejer eller udlejer altsÄ kunne opsige lejekontrakten i den pÄgÊldende periode. NÄr uopsigelighedsperioden er udlÞbet, vil lejeforholdet lÞbe videre, og de almindelige opsigelsesfrister vil gÊlde.
Du kan lĂŠse mere om de forskellige typer af lejekontrakter her.
Hvordan laver man en uopsigelig lejekontrakt?
Du kan med fordel gĂžre brug af BoligZonens digitale skabelon til uopsigelig lejekontrakt, hvor vi guider dig til, hvordan du laver en uopsigelig lejekontrakt.
Udgangspunktet er, at en lejekontrakt kan gÞres uopsigelig i et omfang, som ikke er urimeligt. Har man som udlejer lavet en urimelig uopsigelighedsperiode risikerer man nemlig, at lejer gÞr indsigelse mod uopsigeligheden, og at denne tilsidesÊttes med den fÞlge, at lejemÄlet gÞres opsigeligt i stedet.
Et lejemÄl kan altsÄ ikke gÞres uopsigeligt i uendelige perioder.
SÄ selvom udgangspunktet er, at en lejekontrakt kan gÞres uopsigelig, sÄ er der imidlertid ikke fuldstÊndig fri adgang hertil. Lejeloven fastsÊtter ikke, hvor lang en uopsigelighedsperiode man kan indfÞre i lejekontrakten, men man har i aftalelovens § 36 den begrÊnsning, at en aftale ikke mÄ vÊre urimelig eller i strid med redelig handlemÄde.
Det betyder med andre ord, at laver man en for lang uopsigelighedsperiode â f.eks. en lĂŠngere Ă„rrĂŠkke, sĂ„ vil vilkĂ„ret om uopsigelighed kunne tilsidesĂŠttes, fordi den er urimelig over for lejer. Det vil ogsĂ„ kunne betragtes som urimeligt, hvis uopsigeligheden kun gĂŠlder for lejer, men ikke for udlejer.
Vil man lave en uopsigelig lejekontrakt, sÄ krÊver det, at man i lejekontrakten indsÊtter et vilkÄr om uopsigeligheden i standardlejekontraktens § 11, som indeholder sÊrlige vilkÄr for lejeforholdet.
Kan man lave en tidsbegrĂŠnset og uopsigelig lejekontrakt?
Har man lavet en tidsbegrĂŠnset lejekontrakt er udgangspunktet i henhold til lejeloven, at den tidsbegrĂŠnsede lejeaftale er uopsigelig i lejeperioden, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten.
En tidsbegrÊnset lejekontrakt er altsÄ som udgangspunkt en uopsigelig lejekontrakt. Hvis de almindelige opsigelsesvarsler alligevel skal gÊlde, skal det vÊre konkret aftalt i lejekontrakten.
En tidsbegrÊnset lejekontrakt ophÞrer automatisk pÄ den aftalte dag, uden at hverken lejer eller udlejer skal opsige lejemÄlet.
En uopsigelig lejekontrakt medfÞrer derimod, at lejeforholdet i en given periode ikke kan opsiges, men at lejeforholdet lÞber videre, nÄr uopsigelighedsperioden er udlÞbet, hvorefter lejer eller udlejer herefter skal sÞrge for at opsige lejemÄlet, hvis lejeforholdet Þnskes sluttet.
Kan lejer eller udlejer opsige lejemÄlet, hvis lejemÄlet er uopsigeligt?
En uopsigelig lejekontrakt kan som udgangspunkt ikke opsiges af hverken lejer eller udlejer i uopsigelighedsperioden. NÄr uopsigelighedsperioden er udlÞbet, vil lejer vÊre berettiget til at opsige lejemÄlet med respekt for det aftalte opsigelsesvarsel.
BÄde udlejer og lejer vil dog, selvom der er aftalt uopsigelighed, vÊre berettiget til at ophÊve lejemÄlet i uopsigelighedsperioden, hvis udlejer (vÊsentligt) misligholder sine forpligtelser i henhold til lejeloven eller lejekontrakten.
Du kan lÊse mere om lejers adgang til at ophÊve et lejemÄl her.
En uopsigelig lejekontrakt medfÞrer sÄledes ikke, at lejer eller udlejer skal affinde sig med enhver tÊnkelig situation.
Undlader lejer f.eks. at betale sin husleje til tiden, kan udlejer ophĂŠve lejemĂ„let. Udlejer vil f.eks. ogsĂ„ â under visse betingelser â kunne ophĂŠve lejemĂ„let, hvis lejer overtrĂŠder husordenen eller god skik og orden. Det vil sige, at man som lejer ikke kan misligholde lejeaftalen eller undlade at betale sine forpligtelser, uden at man samtidig risikerer, at lejemĂ„let ophĂžrer â heller ikke selvom lejekontrakten som udgangspunkt er uopsigelig.
Som lejer skal du vÊre opmÊrksom pÄ, at lejemÄlet fÞrst kan opsiges efter uopsigelighedsperiodens udlÞb. Er din lejeaftale uopsigelig i en periode pÄ f.eks. otte mÄneder, vil du derfor fÞrst kunne opsige lejemÄlet efter udlÞbet af de otte mÄneder. Som lejer har du som udgangspunkt tre mÄneders opsigelse. Det betyder altsÄ, at du i dette eksempel fÞrst kan vÊre ude af lejeforholdet efter en periode pÄ 12 mÄneder, hvis du opsiger lejekontrakten straks efter udlÞbet af de otte mÄneder.
Du kan altsÄ ikke vÊre ude af lejeforholdet straks efter uopsigelighedsperiodens udlÞb. Har du tre mÄneders opsigelse, skal du altsÄ udover uopsigelighedsperioden, vente yderligere tre mÄneder fÞr din opsigelse har virkning.
Du skal ogsÄ vÊre opmÊrksom pÄ, at din opsigelse fÞrst begynder at lÞbe fra den fÞrste i kommende mÄned. Det betyder altsÄ, at hvis uopsigelighedsperioden er otte mÄneder, og dit opsigelsesvarsel er 3 mÄneder, at du fÞrst kan vÊre ude efter 12 mÄneder, vel og mÊrke, hvis du opsiger dit lejemÄl i fÞrste mÄned efter, din uopsigelighedsperiode er udlÞbet.
Kan man fremleje, nÄr man har en uopsigelig lejekontrakt?
Udgangspunktet er, at du som lejer godt kan fremleje hele eller en del af dit lejemÄl, selvom om lejeforholdet er uopsigeligt, sÄfremt betingelserne for at mÄtte fremleje i sig selv er opfyldt. En uopsigelighedsperiode er sÄledes ikke i sig selv til hinder for, at man kan fremleje.
Du kan lÊse mere om, hvornÄr og hvordan du kan fremleje et lejemÄl her.