Emne: Lejekontrakt

Tidsbegrænset lejekontrakt

Skal dit lejemål være tidsbegrænset, så er der en række forhold, som du skal være opmærksom på. Der gælder nemlig en række regler om, hvornår man har lov til at gøre et lejemål tidsbegrænset. Har du f.eks. ikke styr på, hvilken begrundelse der skal til for at kunne tidsbegrænse et lejemål, risikerer du nemlig, at lejekontrakten alligevel ikke er tidsbegrænset. Her vil du kunne finde svar på de spørgsmål, som typisk opstår, når du skal lave en tidsbegrænset lejekontrakt.
Skrevet af vores interne jurist, 23. november 2021
Send artiklen til en ven

Hvad er forskellen på et tidsbegrænset lejemål og et tidsubegrænset lejemål?

Et tidsbegrænset lejemål betyder, at lejeforholdet vil ophøre på et i forvejen fastsat tidspunkt uden at der skal en opsigelse til. Det er altså et lejemål, hvor man fra lejeforholdets begyndelse har besluttet, at det skal stoppe på et bestemt tidspunkt – f.eks. efter 6 måneder.

Har man en tidsbestemt lejeaftale, kan hverken lejer eller udlejer opsige lejeaftalen i lejeperioden, medmindre det er udtrykkeligt aftalt i lejeaftalen (f.eks. under de særlige vilkår i standardlejekontraktens § 11). Udlejer vil dog kunne opsige eller ophæve lejemålet, hvis lejer måtte misligholde aftalen.  

Et tidsbegrænset lejeforhold ophører derfor automatisk på det fastsatte tidspunkt. Et lejemål, der ikke er tidsbegrænset, betyder modsat, at lejeforholdet løber, indtil det opsiges af én af parterne. 

Hvad skal der til for at lave en tidsbegrænset lejeaftale?

Ønsker man at lave et tidsbegrænset lejemål, er der en række betingelser, der skal være opfyldt. 

For at kunne lave en gyldig tidsbegrænsning af lejeforholdet, skal tidsbegrænsningen være tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Det er langt fra alle begrundelser, som vil være tilstrækkelige til at kunne danne grundlag for en tidsbegrænsning. Er tidsbegrænsningen ikke tilstrækkeligt begrundet, vil den kunne blive tilsidesat (lejelovens § 80, stk. 3), og lejeaftalen vil derefter være uopsigelig for udlejer. 

Der er i lejeloven ikke taget endelig stilling til, hvad der konkret skal til for at have en tilstrækkelig begrundelse for tidsbegrænsning af en lejekontrakt. Det kræver derfor altid en konkret dokumenteret begrundelse at lave en tidsbegrænset lejeaftale. 

Ifølge den retspraksis, der er på området, vil man for eksempel kunne tidsbegrænse et lejemål, hvis:

-       Udlejer midlertidigt skal udstationeres – f.eks. arbejdsmæssigt eller studierelateret.

-       Udlejers sygdom berettiger det.

-       Udlejer ønsker selv at benytte lejemålet efterfølgende. 

-       Lejemålet skal renoveres eller ombygges efter lejeforholdets ophør.

-       Lejemålet skal sælges efter lejeforholdets ophør.

-       Ejer- eller andelsboligforeningens vedtægter stiller krav om tidsbegrænsning. 

Det er dog altid en konkret vurdering, om ovenstående tilfælde er tilstrækkelige til at der kan laves en gyldig tidsbegrænset lejeaftale. Man skal også være opmærksom på, at man ikke kan bruge begrundelsen om selv at ville flytte ind i sin ejerlejlighed, hvis man ikke selv har beboet boligen, eller hvis udlejer måtte udleje mere end det ene lejemål. 

Hvor lang tid kan man tidsbegrænse en lejeaftale?

Der har eksisteret en myte om, at hvis man som udlejer bare udlejede sin bolig tidsbegrænset i maksimalt to år, så kunne man opsige sin lejer uden en begrundelse, så længe det skete inden for en 2-årsfrist. Det er ikke korrekt. Man vil altid skulle have en tilstrækkelig begrundelse som udlejer for at kunne lave en tidsbegrænset lejekontrakt.  

Lejeloven tager ikke stilling til længden af en tidsbegrænsning. Der er derfor ikke et krav til længden af tidsbegrænsningen, ligesom der derfor heller ikke er et krav om, at tidsbegrænsningen kun må være gældende i maksimalt to år, som mange fejlagtigt tror. Kravet er blot, som ovenfor beskrevet, at tidsbegrænsningen skal være tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. 

Hvordan laver man en tidsbegrænset lejeaftale? 

Når du skal lave en tidsbegrænset lejeaftale, kan du med fordel gøre brug af BoligZonens digitale skabelon til tidsbegrænset lejekontrakt, der bygger på en skabelon udarbejdet af Boligministeriet.

Bruger du denne skabelon som en tidsbegrænset lejekontraktskabelon er det vigtigt, at du tydeligt angiver, at der er tale om et tidsbegrænset lejemål. Gør du ikke det, vil lejeaftalen som udgangspunkt være tidsubegrænset. Tidsbegrænsningen skal angives udtrykkeligt under de særlige vilkår i lejekontraktens § 11. 

Beskrivelsen af tidsbegrænsningen skal angive selve lejeperioden, begrundelsen for, hvorfor der er tale om et tidsbegrænset lejemål, samt om lejemålet er uopsigeligt. Har man ikke beskrevet og tydeliggjort tidsbegrænsningen, vil man kunne risikere, at tidsbegrænsningen kan tilsidesættes. 

Kan man lave en uopsigelig tidsbegrænset lejeaftale? 

Har man en tidsbestemt lejeaftale, kan udlejer ikke opsige lejeaftalen i lejeperioden, medmindre det udtrykkeligt er aftalt. En tidsbegrænset lejeaftale vil derfor som udgangspunkt være uopsigelig i lejeperioden.

Et tidsbegrænset lejemål vil derfor ophøre automatisk på den fastsatte dag, medmindre det udtrykkeligt er aftalt (f.eks. under de særlige vilkår i standardlejekontraktens § 11), at der skal være mulighed for opsigelse efter de almindelige opsigelsesregler i lejeloven.

Aftalen vil dog kunne opsiges eller ophæves, hvis en af parterne misligholder lejeaftalen. 

Kan man forlænge en tidsbegrænset lejeaftale? 

Mange tror fejlagtigt, at man ikke må forlænge en tidsbegrænset lejeaftale, men der er ikke noget i vejen for at forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt, så længe tidsbegrænsningen fortsat er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. 

Forlængelsen skal aftales mellem lejer og udlejer, og tidsbegrænsningen med den korrekte begrundelse skal angives udtrykkeligt i den nye lejekontrakt.

Du kan også sagtens leje din bolig ud tidsbegrænset mere end én gang – uanset om det er til samme lejer eller en ny lejer. Forudsætningen er blot, at man som udlejer har en tilstrækkelig begrundelse for tidsbegrænsningen og forlængelsen heraf. Begrundelsen kan både være den samme begrundelse, som ved første udlejning, men det kan også være en ny gyldig og reel begrundelse.   

Du skal dog være opmærksom på, at hvis lejer – med udlejers viden om det – benytter det lejede i mere end en måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejer har opfordret dig som lejer til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning. 

Som udlejer er det derfor afgørende, at man opfordrer lejer til at fraflytte ved tidsbegrænsningens udløb, hvis lejer ikke selv sørger for at fraflytte til tiden. Får man ikke gjort det, kan det få den betydning, at lejemålet går fra at være tidsbegrænset til at være tidsubegrænset, hvilket kan have store konsekvenser særligt for udlejer. 

Hvad siger lejeloven om tidsbegrænsede lejemål?

Tidsbegrænsede lejemål er reguleret i lejelovens § 80:

Stk. 1. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Stk. 3. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Opret en gratis BoligMatcher og få alle de nye boliger direkte på mail.

Med en BoligMatcher
sikrer du dig at få besked så snart, nye boliger kommer online på BoligZonen