Emne: Fraflytning og Opsigelse

Lejers opsigelse af et lejemål

Lejers adgang til opsigelse af en lejebolig er noget mere enkel end udlejers adgang til at opsige en lejer af en lejebolig. Alligevel bør du som lejer være påpasselig, når du skriver en opsigelse af et lejemål. Du skal bl.a. sikre dig, at opsigelsen er sendt korrekt og med det korrekte opsigelsesvarsel.
Skrevet af vores interne jurist, 27. april 2022
Send artiklen til en ven

Hvornår kan lejer opsige et lejemål? 

Lejer har – i modsætning til udlejers adgang til opsigelse – som udgangspunkt fri adgang til at opsige et lejemål, så længe de gældende opsigelsesfrister i lejeloven eller lejeaftalen respekteres. 

En opsigelse betyder, at lejeforholdet ophører, når det gældende opsigelsesvarsel er udløbet. Lejer skal betale husleje i en opsigelsesperiode. En ophævelse af lejemålet betyder derimod, at lejemålet skal fraflyttes umiddelbart efter ophævelsen, og uden at man skal respektere opsigelsesvarslet. 

Udgangspunktet i lejeloven er, at lejer altid kan opsige et lejemål. I lejeaftalen kan der dog være indgået anden aftale omkring lejers opsigelse. Det kan f.eks. være aftalt, at lejekontrakten er tidsbegrænset, ligesom det kan være aftalt, at lejekontrakten er uopsigelig. Det kan også være aftalt, at lejer skal have et længere opsigelsesvarsel over for udlejer end det der er udgangspunktet i lejeloven. 

Tidsbegrænset lejeaftale

Er lejeaftalen tidsbestemt, så ophører lejeforholdet på den dag, man har fastsat uden at hverken lejer eller udlejer behøver at opsige lejeforholdet. Udgangspunktet er nemlig, at hverken udlejer eller lejer kan opsige en tidsbestemt lejeaftale. En tidsbegrænset lejekontrakt er derfor uopsigelig, medmindre det er direkte bestemt i lejeaftalen, at de almindelige opsigelsesfrister skal finde anvendelse alligevel. Måtte en af parterne misligholde lejeaftalen, vil der dog kunne ske ophævelse eller opsigelse trods tidsbegrænsningen. 

Hvor langt opsigelsesvarsel har lejer? 

Lejers opsigelsesvarsel over for udlejer afhænger af, om der er tale om opsigelse af et enkeltværelse eller en hel lejebolig, og om der er aftalt noget særligt omkring opsigelsesvarslet i lejeaftalen. 

Udgangspunktet ved lejers opsigelse af en hel lejebolig (og ikke bare et værelse) er i henhold til lejeloven, at der gælder et opsigelsesvarsel på 3 måneder, når lejer vil opsige lejeboligen over for udlejer. 

Er der derimod tale om lejers opsigelse af et enkeltværelse, uden eget køkken, så vil lejers opsigelsesvarsel af værelset over for udlejer være 1 måned. 

Opsigelsen vil dog altid blive regnet fra den 1. i den følgende måned. 

Eksempel

Opsiger lejer lejemålet den 5. i en måned, vil opsigelsen altså være 1 måned og 25 dage, hvis der er tale om opsigelse af et værelse, og 3 måneder og 25 dage, hvis der er tale om opsigelse af et helt lejemål. 

Eksempel

Hvis du som lejer f.eks. opsiger dit lejemål den 25. januar, og dit opsigelsesvarsel er 3 måneder, så begynder opsigelsesperioden den 1. februar og udløber den 30. april, hvor lejeforholdet ophører.  

Eksempel

Hvis du som lejer f.eks. opsiger dit lejemål den 5. januar, og dit opsigelsesvarsel er 3 måneder, så begynder opsigelsesperioden den 1. februar og udløber den 30. april, hvor lejeforholdet ophører. 

Som lejer skal du være opmærksom på, at din opsigelse skal være kommet frem til udlejer før den tæller. Et brev som først er kommet frem efter den 1. i måneden vil altså medføre, at du som lejer er forpligtet en måned mere end hvis brevet var kommet frem før den 1. i måneden.  

Lejers opsigelsesvarsel kan dog være aftalt til at være et andet i lejeaftalen. Man kan altså sagtens aftale, at lejer skal kunne opsige et lejeforhold med et kortere eller længere opsigelsesvarsel end det, der fremgår af lejeloven.

Hvordan laver man som lejer en opsigelse af et lejemål?

Mange lejere stiller spørgsmålet: ”Hvordan opsiger jeg min lejebolig?” eller ”Hvilke krav gælder til lejers opsigelse?” fordi de er bange for ikke at få opsagt lejemålet korrekt. Som lejer er det derfor en god ide at sætte sig ind, hvordan man bør opsige sit lejemål, så man ikke risikerer at være bundet af lejeaftalen længere end man havde regnet med. 

Som udgangspunkt gælder der ikke nogen formkrav til lejers opsigelse af et lejemål. Det betyder med andre ord, at lejeloven ikke stiller krav til det præcise indhold af lejers opsigelse af et lejemål. 

Som lejer behøver du derfor heller ikke at have en begrundelse for, hvorfor du ønsker at opsige dit lejemål. Der gælder derfor som udgangspunkt heller ikke nogen gyldighedskrav til, hvordan du som lejer skal udforme din opsigelse af et lejemål. 

Af bevismæssige årsager bør du som lejer dog altid opsige dit lejemål skriftligt, så der ikke opstår tvivl om, hvorvidt du har opsagt lejemålet og hvornår opsigelsen er sket. Det er dig som lejer, der har bevisbyrden for, at din opsigelse er kommet frem. 

Opsiger du dit lejemål ved fremsendelse af fysisk post, er det derfor en god ide at fremsende brevet anbefalet og med en afleveringsattest, så du er sikker på at kunne dokumentere, at brevet er kommet frem til udlejer. 

Tidligere var det alene muligt for lejer at opsige et lejemål ved fremsendelse af fysisk post. I dag kan lejer, som følge af ændringen af lejeloven i 2018, dog godt opsige lejemålet ved at opsige lejemålet pr. mail eller sms eller endda mundtligt. En mundtlig opsigelse frarådes dog, da det kan være vanskeligt at bevise, at opsigelsen reelt har fundet sted.    

Lejer kan altså opsige lejemålet ved skriftlig digital kommunikation, medmindre det er aftalt eller krævet af udlejer, at kommunikationen mellem lejer og udlejer skal ske på papir. For en god ordens skyld bør du dog altid bede om udlejeres bekræftelse på, at opsigelsen er modtaget, så du ikke risikerer, at du ikke kan bevise at din opsigelse er kommet frem. 

Det bør klart fremgå af din skriftlige opsigelse, at der er tale om en opsigelse, så udlejer ikke kan være i tvivl om, at det er en opsigelse af lejemålet der modtages. 

Inden man som lejer sender sin opsigelse afsted til udlejer, er det vigtigt at forholde sig til, hvilket opsigelsesvarsel der gælder i lejeforholdet. Når man kender sin frist for opsigelse af lejemålet (opsigelsesvarslet), kan man tage stilling til, hvornår man skal sende sin opsigelse afsted. Det er altid en god ide at sende opsigelsen afsted i god tid inden månedsskifte, så man er sikker på, at opsigelsen kommer frem inden den 1., hvis man ønsker at opsigelsesperioden skal starte hurtigst muligt. 

Ovenstående er et bud på, hvad du som lejer kan medtage i din opsigelse af et lejemål. Lejeloven stiller dog ikke krav om alle disse punkter skal medtages, men det kan være en god ide alligevel at medtage oplysningerne, så der ikke opstår tvivl om, hvad opsigelsen indebærer.

Skabelon til lejers opsigelse af et lejemål (blanket til opsigelse af lejemål)

I praksis opsiger man som lejer et lejemål ved skriftligt at meddele udlejer, at lejemålet opsiges. 

Der gælder som udgangspunkt ikke krav til, hvordan man som lejer udfærdiger sin opsigelse af lejemålet over for udlejer. Selvom lejeloven ikke stiller krav til indholdet af lejers opsigelse af et lejemål, er det alligevel en god ide at sætte sig ind i, hvad en sådan opsigelse bør indeholde.

Har du brug for inspiration til, hvordan du som lejer laver en korrekt opsigelse af lejemål, kan du med fordel tage udgangspunkt i BoligZonens blanket til lejers opsigelse af lejemål. Skabelonen til opsigelse af lejemål er et eksempel på, hvordan man som lejer kan skrive en opsigelse af en lejebolig, herunder opsigelse af lejlighed, opsigelse af hus eller opsigelse af et værelse. Du vil dog altid skulle tilpasse og tilrette teksten, så den passer til din konkrete situation. 

BoligZonens gratis skabelon til lejers opsigelse af en lejebolig.

Skal der betales husleje i en opsigelsesperiode? 

Uanset om det er lejer eller udlejer der har opsagt lejemålet, vil lejer stadig skulle betale husleje i opsigelsesperioden. Er der ved lejemålets start indbetalt forudbetalt leje, vil denne dog som oftest dække huslejen svarende til opsigelsesvarslet, og lejer vil i så fald ikke skulle betale husleje i den del af lejeperioden, som er dækket af den forudbetalte husleje. 

Er lejer fraflyttet lejemålet før opsigelsesperiodens udløb, og har udlejer genudlejet lejemålet til en ny lejer i opsigelsesperioden, så vil udlejer dog ikke kunne kræve husleje af begge lejere, og den fraflyttede lejer vil derfor slippe for at betale husleje i perioden, hvor den nye lejer betaler husleje. 

Er der derimod tale om en ophævelse af lejemålet, så afhænger svaret af, om det er lejer eller udlejer, der har ophævet lejemålet. 

Har udlejer pligt til at genudleje lejemålet?

Har lejer opsagt sin lejebolig, og samtidig meddelt udlejer, at lejemålet fraflyttes før opsigelsesperiodens udløb, kan udlejer have en genudlejningspligt. 

En genudlejningspligt betyder, at udlejer skal forsøge at få lejemålet genudlejet til en ny lejer hurtigst muligt. Fandtes der ikke en genudlejningspligt, vil udlejer kunne lukrere på at en lejer fraflytter før tid, fordi lejer som udgangspunkt er forpligtet til at betale husleje i hele opsigelsesperioden. 

Lykkedes det for udlejer at finde en ny lejer til lejemålet inden opsigelsesperioden er udløbet, så vil udlejer ikke kunne kræve husleje af både den fraflyttede lejer og den nye lejer. I et sådan tilfælde vil den fraflyttede lejer derfor være fritaget for at skulle betale husleje i perioden fra den nye lejer har overtaget lejemålet.

Undlader udlejer at forsøge at få lejemålet genudlejet, kan den fraflyttede lejer ligeledes skulle fritages for betaling af husleje i en del af opsigelsesperioden. 

Opsigelse af en tidsbegrænset lejekontrakt

Udgangspunktet i lejeloven er, at lejer altid kan opsige et lejemål. I lejekontrakten kan der dog være indgået anden aftale omkring lejers opsigelse. Det kan f.eks. være aftalt, at lejekontrakten er tidsbegrænset, ligesom det kan være aftalt, at lejekontrakten er uopsigelig. Det kan også være aftalt, at lejer skal have et længere opsigelsesvarsel over for udlejer end det der er udgangspunktet i lejeloven. 

Er lejeaftalen tidsbestemt, så ophører lejeforholdet på den dag man har fastsat i lejeaftalen uden at hverken lejer eller udlejer behøver at opsige lejeforholdet. Udgangspunktet er nemlig, at hverken udlejer eller lejer kan opsige en tidsbestemt lejeaftale. 

Med en tidsbegrænset lejekontrakt behøver man altså ikke en opsigelsesgrund, så længe begrundelsen for tidsbegrænsningen er berettiget.  

En tidsbegrænset lejekontrakt er derfor uopsigelig, medmindre det er direkte bestemt i lejekontrakten, at de almindelige opsigelsesfrister skal finde anvendelse alligevel. Måtte en af parterne misligholde lejeaftalen, vil der dog kunne ske ophævelse eller opsigelse trods tidsbegrænsningen.