Topic: Lejekontrakt

Lejekontrakt

Lejeloven indeholder overraskende nok meget f√• regler om, hvordan man laver en lejekontrakt. Alligevel er der en r√¶kke forhold, man som lejer og udlejer b√łr v√¶re s√¶rligt opm√¶rksom p√•, n√•r man laver eller indg√•r en lejeaftale. Det du s√¶rligt skal holde dig for √łje i lejekontrakten, ud over datoer og bel√łb, er detaljer om lejem√•lets stand og vedligeholdelse, men ogs√• lejekontraktens s√¶rlige vilk√•r. Her vil du kunne finde svar p√• de sp√łrgsm√•l, der typisk opst√•r, n√•r man skal lave eller underskrive en lejekontrakt.
Skrevet af vores interne jurist. Last updated: 2. August 2023
Share article to a friend

Hvad er en lejekontrakt? 

En lejekontrakt er en skriftlig aftale mellem udlejer og lejer, der beskriver og regulerer, hvilke vilk√•r der g√¶lder i lejeforholdet. I en lejekontrakt st√•r der alts√•, hvilke rettigheder og forpligtelser lejer og udlejer har over for hinanden i forhold til lejeboligen. En lejekontrakt kan ogs√• kaldes en lejeaftale.  

En lejekontrakt bygger typisk p√• vilk√•r der, stammer fra bestemmelserne i lejeloven. I lejeloven findes en lang r√¶kke bestemmelser, som ikke kan fraviges (det kaldes pr√¶ceptive bestemmelser og betyder, at der ikke er aftalefrihed). I en lejekontrakt findes der dog det, der kaldes deklaratoriske bestemmelser. Det er bestemmelser, der kan fraviges, og derfor kan en lejekontrakt ogs√• v√¶re udformet p√• mange forskellige m√•der. 

Hvordan laver man en lejekontrakt?

G√łr du brug af BoligZonens digitale lejekontrakt guider vi dig sikkert igennem udfyldelsen af standardlejekontrakten. Det eneste du skal g√łre er at besvare en r√¶kke simple sp√łrgsm√•l om lejeboligen, og tilf√łje eventuelle s√¶rlige vilk√•r i lejekontraktens ¬ß 11, som vi ogs√• guider dig igennem, samt s√łrge for, at lejekontrakten underskrives af b√•de udlejer og lejer. 

De fleste udlejere, som udlejer et beboelseslejem√•l, v√¶lger at bruge den standardlejekontrakt, som er udarbejdet af Boligministeriet. Standardlejekontrakten ‚Äď ogs√• kaldet lejekontrakt typeformular A10 - er en lejekontraktskabelon, hvor en r√¶kke tomme felter skal udfyldes. 

Standardlejekontrakten kan bruges til almindelige beboelseslejem√•l. Det vil sige til udlejning af v√¶relse, udlejning af lejelighed eller udlejning af hus til privat beboelse. Skabelonen til lejekontrakten kan ogs√• bruges til at lave en fremlejekontrakt, en uopsigelig lejekontrakt eller en tidsbegr√¶nset lejekontrakt. Skabelonen kan derimod ikke bruges til erhvervslejem√•l. 

Hvad indeholder en lejekontrakt typisk?

En lejekontrakt vil typisk indeholde en beskrivelse af:

  • Hvem udlejer er og hvem lejer er ‚Äď dvs. lejer og udlejers navne og kontaktoplysninger.
  • Hvilket lejem√•l, der er tale om - f.eks. leje af v√¶relse, leje af lejlighed, leje af hus eller leje af r√¶kkehus).
  • Om der er tale om leje eller fremleje.
  • Hvor stor lejeboligen er/boligens st√łrrelse ‚Äď dvs. antal m2 og antal v√¶relser.
  • Hvorn√•r lejeforholdet starter ‚Äď dvs. indflytningsdagen p√• lejem√•let.
  • Hvor stort et depositum der skal betales. 
  • Om der skal betales forudbetalt leje.
  • Om det er lejer eller udlejer, der har vedligeholdelsespligten i lejem√•let.
  • Hvor meget der skal betales i husleje.
  • Om lejem√•let er tidsbegr√¶nset.
  • Om lejem√•let er uopsigeligt.
  • Om der m√• holdes husdyr i lejem√•let.
  • Om der er en husorden, der skal f√łlges 
  • Om det er udlejer eller lejer der afholder udgiften til og leverer forbrug til lejem√•let (vandforbrug, elforbrug og varmeforbrug).
  • Hvordan og hvorn√•r lejem√•let kan opsiges.

Findes der en lejekontraktsskabelon?

Hos BoligZonen kan du nemt og gratis g√łre brug af vores digitale skabelon til lejekontrakt.

G√łr du brug af BoligZonens digitale lejekontrakt guider vi dig sikkert igennem udfyldelsen af den standardlejekontrakt, som Boligministeriet stiller til r√•dighed. Det eneste, du skal g√łre er at besvare en r√¶kke simple sp√łrgsm√•l om lejeboligen, tilf√łje eventuelle s√¶rlige vilk√•r i lejekontraktens ¬ß 11, som vi ogs√• guider dig igennem, samt s√łrge for, at lejekontrakten underskrives af b√•de udlejer og lejer. 

Skabelonen til lejekontrakten kan bruges til udlejning af private beboelseslejem√•l. Det betyder, at lejekontrakten kan bruges til udlejning af et v√¶relse, udlejning af et hus og udlejning af en lejlighed til privat beboelse. Skabelonen kan derimod ikke bruges til udlejning af erhvervslejem√•l. 

Når du bruger en skabelon til at lave din lejekontrakt, er det meget vigtigt, at du bruger den rigtige standardlejekontrakt. Den gældende typeformular, som er udarbejdet af Boligministeriet, er lige nu typeformular A, 9. udgave, også kaldet typeformular A9, men pr. 1. september 2022 overgår man til den nye typeformular A10.

G√łr du brug af den digitale lejekontrakt som BoligZonen har udarbejdet p√• baggrund af standardlejekontrakten fra Boligministeriet, sikrer du dig, at den korrekte formular er anvendt, og at der i kontrakten er taget h√łjde for de v√¶sentligste punkter i lejeforholdet, s√•som huslejens st√łrrelse, betaling af depositum og forudbetalt leje, opsigelse mv. 

Med BoligZonens digitale lejekontrakt bliver du ogs√• guidet til, hvordan de s√¶rlige vilk√•r i lejekontraktens ¬ß 11 kan udformes, hvis der er noget specielt, der skal v√¶re g√¶ldende i lejeforholdet, s√• som f.eks. en tidsbegr√¶nsning af lejem√•let, en s√¶rlig vedligeholdelsespligt, forhold omkring husdyr osv.

Er det et krav, at man laver en skriftlig lejekontrakt?

Nej, det er som s√•dan ikke et krav i forhold til lejeloven, at der bliver lavet en skriftlig lejekontrakt. Du kan derfor principielt godt lave en mundtlig aftale om et lejeforhold, medmindre der er tale om fremleje. Lejeloven siger dog, at hvis en af parterne ‚Äď det vil sige enten udlejer eller lejer ‚Äď kr√¶ver det, s√• skal der laves en skriftlig aftale. 

Vi vil til enhver tid dog anbefale, at der laves en skriftlig lejekontrakt, s√• der ikke opst√•r tvivl om, hvilke vilk√•r der g√¶lder i lejeforholdet. P√• den m√•de er du ogs√• sikker p√• at have den originale aftale sort p√• hvidt, hvis der skulle opst√• problemer eller uenigheder mellem udlejer og lejer undervejs. 

Med BoligZonens digitale lejekontrakt har vi sikret, at der g√łres brug af den korrekte standardlejekontrakt (typeformular A, 9. udgave og pr. 1. september 2022 A,10. udgave), at der nemt og korrekt bliver taget stilling til alle de v√¶sentligste forhold og at alle parter er enige om vilk√•r og betingelser for lejem√•let. Det kan v√¶re med til at mindske konflikter og tvister om forholdene i lejeboligen eller p√• v√¶relset, lejevilk√•r og hvad end ellers, I har aftalt. 

Hvorfor b√łr man alligevel lave en lejekontrakt?

Selvom der som udgangspunkt ikke gælder noget krav om, at der skal laves en skriftlig lejekontrakt, så vil det altid være en god idé at få skrevet vilkårene for lejeforholdet ind i en skriftlig aftale/lejekontrakt, som både lejer og udlejer skriver under på. Med en skriftlig lejekontrakt undgår man, at der opstår tvivl om, hvad der er aftalt mellem lejer og udlejer.

Har du kun lavet en mundtlig lejeaftale, eller en meget kortfattet lejekontrakt, kan du risikere, at du ikke kan bevise, hvad der oprindeligt var aftalt, hvis der p√• et senere tidspunkt m√•tte opst√• en tvist mellem lejer og udlejer om, hvad der mundtligt var aftalt. 

En lejekontrakt skaber derfor sikkerhed for b√•de udlejer og lejer, s√• der ikke opst√•r misforst√•elser eller uenighed om, hvad der g√¶lder i lejeforholdet. 

Hvilke krav er der til en lejekontrakt?

Da der ikke er krav om, at en lejeaftale skal v√¶re skriftlig, er der som udgangspunkt heller ikke krav til, hvordan en lejekontrakt skal udformes. 

En mundtlig aftale er derfor tilstr√¶kkelig, men da den er sv√¶r at bevise, hvis der senere m√•tte opst√• uenighed om, hvad der mundtligt blev aftalt, er det en god id√© at f√• alle forhold indf√łrt i lejekontrakten.

Hvem laver lejekontrakten?

Det vil typisk v√¶re udlejer eller en repr√¶sentant for udlejer, der udarbejder og fremsender lejekontrakten til lejers underskrift. Der g√¶lder dog ikke krav om, at en lejekontrakt skal udarbejdes af udlejer. Lejer eller en tredjemand kan derfor ogs√• udarbejde lejekontrakten, hvis det er aftalt med udlejer, men da det ofte kr√¶ver et ret indg√•ende kendskab til lejem√•let, vil det typisk v√¶re udlejer eller en administrator eller advokat for udlejer, der udarbejder lejekontrakten.  

Hvad b√łr man v√¶re s√¶rligt opm√¶rksom p√•, n√•r man laver en lejekontrakt?

N√•r man laver en lejekontrakt, er der en lang r√¶kke punkter, som der b√łr tages stilling til. 

Skal du udleje et almindeligt boliglejem√•l / en almindelig lejebolig ‚Äď dvs. f.eks. udlejning af et v√¶relse, udlejning af en lejlighed, udlejning af et hus eller r√¶kkehus til (privat) beboelse ‚Äď s√• vil de fleste foretr√¶kke at bruge den lejekontraktsskabelon, som Boligministeriet stiller til r√•dighed. P√• den m√•de sikre du dig, at der er taget stilling til alle v√¶sentlige punkter i et lejeforhold.  

Skabelonen til lejekontrakten kan udfyldes her

lejeloven findes der b√•de pr√¶ceptive og deklaratoriske regler. Det betyder, at der er regler i lejeloven, som man ikke kan fravige (det er de pr√¶ceptive regler), og at der er regler i lejeloven, som kan fraviges (det er de deklaratoriske regler). 

Vælger du at bruge BoligZonens digitale lejekontrakt, vil du blive guidet til, hvordan der tages stilling til samtlige punkter i skabelonen til lejekontrakten. På den måde sikre du også, at din lejekontrakt udfyldes korrekt og at alle de væsentligste punkter er medtaget i din lejekontrakt.

I lejekontraktens ¬ß 11 kan der inds√¶ttes s√¶rlige vilk√•r for lejem√•let. Det er alts√• her, hvor man kan lave undtagelser og tilf√łjelser til de punkter, der allerede er beskrevet i lejekontraktens ¬ß 1-10. Husk dog p√•, at det kun er de fravigelige (deklaratoriske) regler i lejeloven, som du kan tilpasse i lejekontraktens ¬ß 11 om s√¶rlige vilk√•r. 

G√łr du brug af BoligZonens digitale lejekontrakt, vil vi guide dig sikkert igennem udfyldelsen af de s√¶rlige vilk√•r i lejekontraktens ¬ß 11. 

Hvad b√łr man v√¶re s√¶rligt opm√¶rksom p√•, n√•r man underskriver en lejekontrakt?

N√•r du som lejer f√•r tilsendt eller udleveret en lejekontrakt til underskrift af udlejer, er det vigtigt, at du l√¶ser lejekontrakten godt igennem, inden du underskriver den og returnerer den til udlejer. 

Selvom det kan virke uoverskueligt og besv√¶rligt at l√¶se og forst√• alle punkterne i lejekontrakten, er du n√łdt til at forholde dig til, om de enkelte punkter i lejekontrakten stemmer overens med det, som du og din udlejer m√•tte have dr√łftet eller aftalt mundtligt.

Uanset om lejekontrakten er en standardlejekontrakt eller en individuelt udformet lejekontrakt, og selvom det kan v√¶re fristende bare at underskrive lejekontrakten i h√•b om at den indeholder de forhold, som du m√•tte have dr√łftet med udlejer, s√• b√łr du altid l√¶se hele lejekontrakten grundigt igennem, f√łr du accepterer den. 

N√•r du gennemg√•r en lejeaftale, som er lavet som en standardlejekontrakt for beboelse, skal du altid v√¶re ekstra opm√¶rksom p√• standardlejekontraktens ¬ß 11 om s√¶rlige vilk√•r. 

Lejekontraktens ¬ß 11 kan indeholde s√¶rlige vilk√•r, og det vil typisk v√¶re her, hvor udlejer har nogle fravigelser eller tilf√łjelser til de punkter, som er beskrevet h√łjere oppe i lejekontraktens ¬ß 1-10. 

Du skal derfor v√¶re s√¶rligt opm√¶rksom p√•, om du som lejer p√•l√¶gges yderligere forpligtelser end det, du m√•tte have dr√łftet med din udlejer. 

Der er foruden de ufravigelige regler i lejeloven stort set ikke gr√¶nser for, hvad der kan aftales af s√¶rlige vilk√•r i lejekontraktens ¬ß 11. Typiske eksempler vil v√¶re forhold om: 

  • Opsigelse af lejem√•let
  • Tidsbegr√¶nsning af lejem√•let
  • Huslejestigninger
  • Husdyrhold
  • Vedligeholdelse

De s√¶rlige vilk√•r i standardlejekontraktens ¬ß 11 b√łr dog ikke indeholde vilk√•r, som allerede f√łlger af lejeloven eller af en evt. husorden.

Hvad sker der, hvis man ikke har lavet en lejekontrakt?

Hvis der ikke er lavet en lejekontrakt, s√• kan det v√¶re sv√¶rt at vide, hvor man skal lede efter svar, hvis der opst√•r tvivl om, hvordan du som lejer eller udlejer skal forholde dig til en given uenighed. Det kan f.eks. v√¶re, at du er blevet i tvivl om, hvorn√•r og hvordan du kan opsige lejeforholdet, eller at du er i tvivl om, hvem der har vedligeholdelsespligten. 

Man vil dog ofte have foretaget en r√¶kke handlinger, der dokumenterer, at man har indg√•et en lejeaftale. Det kan f.eks. v√¶re, at man som lejer har indbetalt et depositum, forudbetalt husleje og husleje. 

Har man ikke en lejekontrakt, vil det i stedet v√¶re lejelovens almindelige regler der regulerer, hvordan lejer og udlejer er stillet, n√•r andet ikke er aftalt. 

Lejeloven vil som oftest stille en lejer bedre p√• en r√¶kke punkter, end hvis der faktisk var indg√•et en lejekontrakt. F.eks. vil lejer ikke have den indvendige vedligeholdelsespligt, hvis der ikke er indg√•et aftale herom, hvorimod lejer ofte, hvis der var indg√•et en skriftlig lejekontrakt, vil v√¶re blevet p√•lagt den indvendige vedligeholdelsespligt. 

Det betyder alts√•, at lejer ‚Äď uden en lejekontrakt ‚Äď slipper for at betale for lejem√•lets istands√¶ttelse ved fraflytning. Lejer vil dog altid skulle betale for misligholdelse af lejem√•let. Dog anbefaler vi stadig, at der bliver skrevet en lejekontrakt for begge parters skyld.  

Har lejer og udlejer ikke nogen lejekontrakt, og er der heller ikke indg√•et en mundtlig aftale, vil udlejer f.eks. ikke kunne opsige lejem√•let uden en begrundelse, idet opsigelsen vil skulle ske i henhold til de regler, der findes i lejeloven om opsigelse.

Kan man ændre i en lejekontrakt, efter den er underskrevet?

N√•r en lejekontrakt er underskrevet af b√•de udlejer og lejer, er der som udgangspunkt tale om en bindende aftale. 

Det betyder, at man som udgangspunkt ikke kan √¶ndre i lejekontrakten. √Ündringer kr√¶ver derfor som hovedregel, at der bliver lavet en ny aftale mellem lejer og udlejer, hvor der bliver √¶ndret i de vilk√•r, der tidligere har v√¶ret aftalt. 

Der g√¶lder dog en r√¶kke undtagelser hertil. En lejekontrakt er f.eks. ikke gyldig, hvis den er i strid med aftalelovens ugyldighedsregler. Hvis en aftale er ugyldig i henhold til aftalelovens ugyldighedsregler, betyder det, at aftalen eller det enkelte vilk√•r i lejekontrakten kan blive tilsidesat. 

Der kan ogs√• v√¶re forhold eller vilk√•r i lejekontrakten, som er i strid med lejelovens ufravigelige regler (alts√• de pr√¶ceptive regler). Det betyder, at der er regler i lejeloven som en udlejer ikke kan fravige til skade for en lejer. Har udlejeren alligevel gjort det, vil vilk√•ret alts√• ikke v√¶re g√¶ldende, selvom b√•de udlejer og lejer har underskrevet lejekontrakten. 

M√•den at √¶ndre en lejekontrakt p√•, er at lave en ny lejekontrakt, som begge parter underskriver, eller ved at lave en allonge ‚Äď dvs. et till√¶g ‚Äď til den lejekontrakt, der allerede findes.

Hvem skal underskrive lejekontrakten?

V√¶lger man at udarbejde en skriftlig lejekontrakt, skal lejekontrakten underskrives af b√•de lejer og udlejer. 

Underskrives lejekontrakten ikke af begge parter, risikerer man, at det ikke kan bevises, at de forhold, som står angivet i lejekontrakt, var udtryk for den aftale, udlejer og lejer indgik ved lejeforholdets begyndelse.

Kan man komme ud af en lejeaftale, inden man er flyttet ind?

Når en lejekontrakt er underskrevet af både udlejer og lejer, er der som udgangspunkt tale om en bindende aftale. Man kan derfor som udgangspunkt ikke annullere eller fortryde en lejekontrakt, der er underskrevet af begge parter, og man vil derfor skulle opsige lejekontrakten, hvis man vil ud af aftaleforholdet.

N√•r det er sagt, s√• vil det v√¶re n√łdvendigt f√łrst at se p√•, om den lejeaftale, man har indg√•et reelt er en bindende aftale. Er der ikke tale om en bindende aftale, vil man alligevel kunne komme ud af aftaleforholdet. 

Har lejer f.eks. modtaget en underskrevet lejekontrakt fra udlejer og selv underskrevet lejekontrakten og sendt den retur til udlejer, vil lejer kunne annullere sin accept af lejekontrakten ved at tilbagekalde den. Det forudsætter, at lejers tilbagekaldelse af sin accept er kommet frem til udlejer, inden eller samtidig med at udlejer måtte få kendskab til lejers underskrift på lejekontrakten. Er lejers tilbagekaldelse kommet frem i rette tid, vil der ikke være tale om en bindende aftale.

Har lejer derimod modtaget en lejekontrakt fra udlejer, som ikke er underskrevet af udlejer endnu, vil lejer ‚Äď selvom lejer har sendt lejekontrakten retur med din underskrift ‚Äď kunne tilbagekalde sin underskrift og dermed fortryde sin underskrift, hvis tilbagekaldelse af accepten er kommet frem til udlejer, inden eller samtidig med, at udlejer m√•tte f√• kendskab til lejers underskrift p√• lejekontrakten.

Du skal dog v√¶re opm√¶rksom p√•, at der ikke er en bindende aftale, f√łr at udlejer ogs√• har underskrevet lejekontrakten. Udlejer vil derfor ogs√• kunne fortryde, og dermed undlade at underskrive lejekontrakten eller ved at tilbagekalde sin underskrift p√• samme vis, som lejer vil kunne.  

Hvem kan hjælpe med at lave en lejekontrakt?

Det er vigtigt at have en lejekontrakt, uanset om der udlejes en lejebolig til √©n man kender og uanset om der udlejes et v√¶relse, en lejlighed eller et hus. Det er typisk advokater eller udlejningsadministratorer, der professionelt udarbejder lejekontrakter. 

Der er dog intet til hinder for, at du som udlejer selv udarbejder lejekontrakten til din lejer. 

Du kan her udfylde vores digitale lejekontrakt. Der vil du ogs√• kunne finde en vejledning til, hvordan lejekontrakten skal udfyldes.

G√łr du brug af BoligZonens skabelonen til lejekontrakten sikrer du dig, at lejekontrakten lever op til lejelovens krav og at der er taget stilling til de vigtigste og v√¶sentligste vilk√•r ved udlejningen af lejeboligen.

Hvad koster det at lave en lejekontrakt?

De fleste udlejere bruger den skabelon til lejekontrakt, som er udarbejdet af Boligministeriet. Det er en standard lejekontrakt til beboelse. Skabelonen til lejekontrakten kan udfyldes her

Har du ikke mod p√• selv at udarbejde en lejekontrakt, kan du f√•r en advokat eller en udlejningsadministrator til at udarbejde en lejekontrakt mod betaling. Prisen for en lejekontrakt vil typisk ‚Äď afh√¶ngigt af kompleksiteten ‚Äď ligge p√• mellem 3.000 ‚Äď 5.000 kr., hvis du skal have en professionel part til at udarbejde lejekontrakten for dig.  

Hvad er forskellen på en fremlejekontrakt og en lejekontrakt?

Det giver ofte anledning til tvivl, hvad forskellen p√• ‚ÄĚalmindelig‚ÄĚ leje og fremleje er. Det medf√łrer ogs√• tvivl om, hvad en lejekontrakt og en fremlejekontrakt er.

Lejeforholdet er et fremlejeforhold, hvis du som lejer (og ikke ejer) udlejer din lejebolig til en ny lejer. Den nye lejer kaldes en fremlejetager. Det kan v√¶re, at du skal arbejde et √•r et andet sted i landet eller ud og rejse, men stadig gerne vil beholde din lejlighed. S√• kan du som lejer leje din bolig ud, og derved er det et fremlejeforhold.  

I et fremlejeforhold er det alts√• lejeren selv ‚Äď og ikke ejeren af boligen ‚Äď der (videre)udlejer/fremlejer sin lejebolig til en ny lejer (fremlejetager). 

Lejeforholdet er et ‚ÄĚalmindeligt‚ÄĚ lejeforhold, hvis du som ejer udlejer din bolig ud til en lejer. 

Udlejer du som ejer din bolig til en lejer, vil du skulle lave en lejekontrakt. Udlejer du som lejer (fremlejegiver) din lejebolig ud til en ny lejer (fremlejetager), vil du skulle bruge en fremlejekontrakt.

Du kan bruge denne skabelonen til fremlejekontrakt b√•de n√•r du skal lave en almindelige lejekontrakt og fremlejekontrakt. Den afg√łrende forskel er, at du for krydset korrekt af i sp√łrgsm√•let: ‚ÄĚEr lejeforholdet et fremlejeforhold?‚ÄĚ. 

Du kan læse mere om de forskellige typer af lejekontrakter her.