Hvad gør du, hvis lejemålet alligevel ikke er klar til indflytning på det aftalte tidspunkt?  

I hvilken stand skal et lejemål være i ved lejers indflytning?

Nedenfor er en række eksempler på, hvilken tilstand lejemålet skal være i, når det overtages af lejer. 

1. God og forsvarlig stand

Lejelovens § 89 (tidligere § 9) fastslår, at udlejer skal stille lejemålet til rådighed for lejer ”i god og forsvarlig stand” fra lejeforholdets begyndelse til lejeforholdet ophører. Bestemmelsen siger dog ikke meget om, hvad der forstås ved ”god og forsvarlig stand”. 

Om lejemålet er i god og forsvarlig stand vil derfor altid være en konkret vurdering, og afhænger typisk af, hvad der konkret er aftalt mellem lejer og udlejer om standen på lejemålet ved overtagelsen.

Det er nemlig værd at bemærke, at bestemmelsen om ”god og forsvarlig stand” kan fraviges ved aftale. Det kan således i lejekontrakten være aftalt mellem lejer og udlejer, at lejemålet skal overtages i en anden (og evt. ringere) stand. Lejemålet vil i princippet kunne overtages ”som beset”, hvis det fremgår af lejekontrakten. 

Alt efter hvad der er aftalt i lejekontrakten, så skal lejemålet altså være i den aftalte stand. Malerarbejdet skal være udført ordenligt, hårde hvidevare i lejemålet skal virke osv. 

Lejemålets stand skal, hvis udlejer udlejer mere end én beboelseslejlighed, konstateres ved et indflytningssyn.

2. Lejemålet skal være rengjort mv.

Udlejer skal også sørge for at lejemålet på overtagelsestidspunktet er rengjort, at ruderne er hele, og at alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler

3. Lejemålet skal være frit (tidligere lejer skal være fraflyttet)

Derudover skal lejemålet være frit. Dvs. at den tidligere lejer skal være fraflyttet. 

Nogle gange sker der det, at en lejer ikke frivilligt vil fraflytte et lejemål. Det har den konsekvens, at udlejer vil skulle have fogedretten til at hjælpe med at udsætte lejer. Det kan være en længere proces, og det kan betyde, at den nye lejer ikke kan overtage lejemålet til tiden. 

Hvad har lejer af muligheder, hvis lejemålet alligevel ikke er klar til overtagelse?

Er et lejemål ikke klar til at blive overtaget af lejer på den aftalte dag, eller er lejemålet ikke i den aftalte stand, så har lejer en række reaktionsmuligheder over for udlejer alt afhængig af, hvorfor lejemålet ikke er klar til at blive overtaget. 

1. Reklamation over fejl og mangler

Er der fejl og mangler i lejeboligen, som ikke er konstateret på indflytningssynet, vil lejer skulle gøre udlejer opmærksom på disse forhold senest 2 uger efter overtagelsen af lejemålet ved at fremsende en fejl- og mangelliste til udlejer. På den måde sikrer lejer, at lejer ikke selv hæfter for at forholdet bliver udbedret på lejers regning ved lejers fraflytning. Hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt, så vil fristen dog først begynde at løbe fra det tidspunkt, hvor lejer burde have opdaget manglen.

Udover at fejlen eller manglen skal gøres gældende over for udlejer, skal der også tages stilling til, om der skal gøres noget ved manglen i form af udbedring og om det er en så betydningsfuld mangel, at lejer kan kræve enten afslag eller erstatning – eller i yderste konsekvens hæve lejeaftalen. 

2. Afslag i huslejen (forholdsmæssigt afslag)

Er der tale om så væsentlig en mangel, at det ikke er muligt for lejer at flytte ind og benytte lejeboligen som aftalt, fordi en mangel forringer det lejedes værdi – man kan også beskrive det som en forringelse af brugsretten – vil lejer kunne kræve et afslag i huslejen som følge af forringelsen. 

Afslaget, som også kan beskrives som en reduktion i huslejebetalingen, skal fastsættes svarende til den periode, hvor brugsretten til lejeboligen er forhindret eller forringet som følge af forholdet og svarende til den værdi forringelsen af lejemålets værdi udgør. 

Er lejemålet på tidspunktet for overtagelsen og under lejeforholdets bestående ikke i den stand, som lejer i henhold til lejeloven eller lejekontrakten mellem lejer og udlejer kan kræve, og afhjælper udlejer ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. 

Er en tidligere lejer f.eks. ikke fraflyttet lejeboligen, skal den nye lejer derfor naturligvis ikke betale husleje i perioden, hvor der ikke har været adgang til lejeboligen. Udlejer er forpligtet til at søge forholdet løst hurtigst muligt. Gør udlejer ikke det, vil en ophævelse af lejemålet også kunne komme på tale. 

Er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, kan den nye lejer altså kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det lejede eller en del deraf ikke står til hans rådighed. 

Bliver hindringen, som er skyld i at lejeboligen ikke kan overtages til tiden, ikke fjernet unødigt ophold, efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve lejeaftalen. Lejer kan også kræve erstatning, f.eks. for en midlertidig anden bolig, medmindre udlejeren beviser, at forsinkelsen af overtagelsen ikke skyldes udlejers forhold.

Et andet eksempel kunne være, at det i lejeaftalen mellem udlejer og lejer er aftalt, at lejemålet skal overtages nymalet. På overtagelsesdagen konstaterer lejer mod forventning, at lejeboligen ikke er malet – eller at malerarbejdet er udført mangelfuldt. Lejer vil i det tilfælde kunne kræve forholdsmæssigt afslag i huslejen, hvis udlejer efter påkrav om udbedring, ikke udbedrer forholdet straks. 

3. Erstatning

Ifølge lejeloven kan en lejer kan kræve erstatning af udlejer, hvis det lejede ved aftalens indgåelse ”savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt”. 

Det betyder med andre ord, at lejer kan kræve erstatning, hvis lejeboligen ikke er i den stand, som er aftalt i lejekontrakten eller som følger af lejeloven.

Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

Lejer vil f.eks. kunne kræve erstatning for udgifter til opmagasinering af møbler, til fremskaffelse af en midlertidig bolig eller til dækning af andre relaterede tab, hvis lejer som følge af forhold under udlejers ansvar ikke kan flytte ind i lejeboligen til den aftalte tid. 

Et andet eksempel kunne være, at lejer vil kunne kræve erstatning for skader på indbo som følge af skimmelsvamp i lejeboligen, som skyldes udlejers manglende vedligeholdelse.

Hvis udlejer skal kunne pålægges at betale erstatning til lejer vil det dog altid kræve, at der er et tab for lejer og at udlejer har handlet ansvarspådragende. Er udlejer uden skyld i forholdet, kan der altså ikke kræves erstatning af udlejer, men måske der vil kunne kræves et forholdsmæssigt afslag i huslejen i stedet - alt efter hvilken mangel der er tale om. 

Lejer kan altså kræve erstatning af en udlejer, der har handlet svigagtigt, eller hvis lejeboligen ikke er i den stand, som lejer berettiget kunne forvente at modtage lejemålet i, og forholdet er under udlejers ansvar. 

4. Ophævelse af lejeaftalen

Udgangspunktet er, at ophævelse af et lejemål kræver væsentlig misligholdelse. 

Forholdet som forhindrer eller forsinker overtagelsen af lejeboligen skal altså have en væsentlig karakter, før misligholdelsen kan føre til ophævelse af lejemålet. Er manglen væsentlig eller har udlejer handlet svigagtigt vil lejer derfor typisk kunne hæve lejeaftalen. 

Du kan læse mere om, hvad der skal til for at kunne ophæve et lejemål her. 

Skyldes den manglende overtagelse af lejeboligen eksempelvis, at lejemålet ikke er fuldført endnu (altså at lejeboligen ikke er bygget færdigt endnu), vil man som lejer– hvis der ikke er aftalt et tidspunkt for overtagelsen – kunne hæve lejeaftalen. 

Er lejeboligen, på tidspunktet for overtagelsen og under lejeforholdets bestående, ikke i den stand, som lejer i henhold til lejeloven eller lejekontrakten mellem lejer og udlejer kan kræve, og afhjælper udlejer ikke straks manglen eller kan forholdet ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejer ophæve lejeaftalen, hvis der er tale om en væsentlig mangel. Er manglen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig manglen som grund for ophævelse.

Konsekvensen af at lejer ophæver lejeaftalen er, at lejer giver afkald på den aftalte brug af lejemålet og at lejer ikke (fremover) skal betale husleje. Det betyder også, at lejer samtidig kan kræve forudbetalt leje og depositum tilbagebetalt.

5. Udbedring af mangler

Nogle forhold vil have en sådan karakter, at det kræver en decideret udbedring før lejemålet er brugbart eller lever op til den aftalte stand. 

Det kan f.eks. være, at der er hvidevarer som ikke virker, at toilettet løber, at der er skimmelsvamp i lejeboligen eller at lejeboligen er så beskidt, at rengøring er nødvendig. Om lejer har ret til at få udlejer til at udbedre et forhold vil altid afhænge af, hvad der i lejekontrakten er aftalt om lejeboligens stand og vedligeholdelse.

Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem ham og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning.

I lejelovens forstand kan en mangel betragtes som noget, der nedsætter lejemålets værdi. Mangler kan f.eks. være skimmelsvamp, lækager eller skader på loft, gulv og vægge 

Er der tale om mindre mangler, og opstår forholdet først efter lejeboligen er overtaget, vil det kunne være forhold, der er omfattet af enten lejer eller udlejers vedligeholdelsespligt. Er det et forhold som hører til under udlejers vedligeholdelsespligt, vil man som lejer kunne kræve forholdet udbedret af udlejer. 

Er der tale om en væsentlig mangel, som udlejer ikke udbedrer, kan der være grundlag for at ophæve lejeaftalen. 

Er der f.eks. hårde hvidevarer, der ikke virker på overtagelsesdagen, så er udlejer forpligtet til at udbedre manglen straks efter lejers påkrav herom.