Varmeregnskab

Varmeregnskab - hvad gælder, når du skal opkræve varmeforbruget hos lejer?

Hvis det i lejeaftalen er aftalt, at udlejer opkræver lejer aconto for udgiften til varmeforbruget, så kan opkrævningen heraf enten ske ud fra individuelle forbrugsmålere tilhørende det konkrete lejemål eller også kan varmeforbruget – i modsætning til el- og vandforbruget – være fastsat ud fra én samlet varmeforbrugsmåler for hele ejendommen og efterfølgende fordelt mellem lejemålene i ejendommen, svarende til kvadratmeter eller kubikmeter i de enkelte lejemål. 

Varmeforbruget er altså det eneste forbrug, hvor lejeloven ikke stiller direkte krav om, at der skal være en individuel/særskilt aflæsningsmulighed tilhørende det enkelte lejemål. 

Varmeforbruget kan derfor, som den eneste forbrugstype, ikke afregnes over huslejen, men skal altid opkræves aconto hos lejer eller ved at lejer selv indgår aftale med varmeværket. Hertil gælder dog den undtagelse, at varmeforbruget alligevel godt må afregnes over huslejen, hvis der er tale om et enkeltværelse eller et kollegieværelse, selvom der ikke er individuelle målere tilhørende værelset. 

Som udlejer skal du dog være opmærksom på, at hvis et flertal af ens lejere kræver, at man opsætter en måler til aflæsning af varmeforbruget, så har du faktisk pligt til at opsætte en særskilt måler. Og udgiften hertil skal du som udlejer selv betale. 

Hvordan opgøres varmeforbruget? 

Leverer du som udlejer varme til lejemålet, hvor udgiften opkræves aconto hos lejer, skal der ifølge lejeloven laves et varmeregnskab, hvor forbruget opgøres. 

Når du opgør varmeforbruget i et lejemål kan det ske på tre forskellige måder:

• Måling af det konkrete varmeforbrug målt ud fra en forbrugsmåler (også kaldet måleraflæsning). 
• Fordeling af varmeforbruget ud fra størrelsen af lejemålet, hvor lejerens andel af ejendommens samlede varmeforbrug fordeles ud fra kvadratmeter (m2) eller varmekvadratmeter (m3). 
• Fordeling af varmeforbruget ud fra antallet af (varmtvands)haner og værelser i lejemålet.

Den sidste metode bruges typisk til at fordele udgiften til varmt vand (opvarmning af brugsvand).

Når udgifterne til varme skal fordeles, kan det gøres på to måder. De kan enten fordeles på baggrund af egnede varmefordelingsmålere eller i forhold til bruttoetagearealet eller rumfang. Når udgifterne til opvarmning af brugsvand skal fordeles, kan det ske på baggrund af egnede forbrugemålere eller på baggrund af antallet af værelser samt antallet af varmtvandshaner.

I særlige tilfælde kan opgørelsen af varmeforbruget ske efter såkaldte ”graddage”. Denne beregningsmetode bruges f.eks., hvis en måler har været defekt. Graddage er et mål for, hvor koldt det har været, og hvor meget energi der bruges til rumopvarmning. På baggrund heraf er det muligt at foretage en skønsmæssig beregning af varmeforbruget.

Måling af varmeforbruget er i dag ofte automatiseret og digital, forstået på den måde, at der på mange radiatorer i dag er en såkaldt ”radiomåler”. Det er en måler, som kan fjernaflæses, uden at udlejer eller én fra varmeværket skal fysisk ind i boligen. Ældre radiatorer har derimod ofte en såkaldt ”fordampningsmåler”, som skal aflæses fysisk. 

Det betyder, at der skal være installeret en varmemåler, en kubikmåler eller en fordampningsmåler for, at varmeforbruget kan opgøres efter målingsmetoden.  

Det er dog ikke unormalt, at man ved opgørelsen af varmeforbruget beregner en del af forbruget efter en forbrugsmåler og den resterende del af forbruget efter størrelsen på lejemålet (m2). Det er der ikke noget i vejen for, så længe mindst 40 % af forbruget fordeles efter en forbrugsmåler, hvis en sådan findes. 

Mange tror desværre, at hele varmeregningen opgøres ud fra en specifik måling af det konkrete forbrug, men sådan forholder det sig ikke altid. Varmeforbruget kan lovligt opgøres som en delvis måling og en delvis beregning efter kvadratmeter og værelseshaneandele. Ofte vil afregningen derfor være baseret på måling, kvadratmeter og værelseshaneandele. 

Du skal dog være opmærksom på, at lejer kan have krav på, at der ved opgørelsen af lejers varmeforbrug tages højde for, om der skal foretages en reduktion i udgiften, hvis lejemålet har større varmetab end andre, f.eks. på grund af lejemålets beliggenhed ud til en ydervæg, som kan være koldere end øvrige lejemål i ejendommen. En sådan rabat skal kunne aflæses i varmeregnskabet. 

Når varmeforbruget opgøres i et varmeregnskab over for lejeren, skal mindst 40 % af varmeregningen altså være opgjort ud fra en varmemåler, hvis en sådan findes, for at det er gyldigt. Findes der ikke en varmemåler til lejemålet, fastsættes forbruget efter lejemålets størrelse. 

Hvad må medtages i et varmeregnskab?

Når man laver et varmeregnskab, er det ikke alle poster, der kan medtages i regnskabet over for lejer. Lejeloven indeholder nemlig begrænsninger af, hvilke poster der kan medtages. 

Nedenfor er oplistet en række punkter, som kan medtages i varmeregnskabet: 

• Den samlede varmeudgift for hele ejendommen, herunder udgiften til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlægget, hvis det er pålagt udlejer i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger.
• Lejers andel af de samlede varmeudgifter i ejendommen.
• Udgiften til energiforbruget.
• Udgiften til energimærkning (opdelt i rater, svarende til energimærkets levetid).

Det er derimod ikke tilladt at medtage driftsudgifter i et varmeregnskab. Derudover skal udlejer gøre lejer opmærksom på, at der kan gøres indsigelse mod varmeregnskabet i op til 6 uger efter udleveringen af forbrugsregnskabet til lejeren. 

Varmeår

Udgangspunktet er, at regnskabsperioden for et varmeår løber fra 1. juni – 31. maj det efterfølgende år, medmindre andet er aftalt i lejeaftalen. Det kan således godt fremgå af lejeaftalen, at varmeåret f.eks. følger kalenderåret. 

Som udlejer har du også mulighed for at ændre regnskabsåret mens lejeforholdet er i gang. Det kræver dog, at lejer gives et varsel på 6 uger.

Varmeåret må dog aldrig være over 18 måneder. Varmeregnskabsåret vil fremgå af lejeaftalen eller af efterfølgende meddelelser fra udlejer om at varmeregnskabsåret ændres. 

Særligt om afregning af varmt vand

Et varmeregnskab indeholder typisk også posten ”opvarmning af brugsvand” – dvs. udgiften til varmt vand. Der er ikke noget i vejen for, at varme- og varmtvandsposten afregnes over ét regnskab, selvom udgangspunktet er, at hver forbrugstype skal opgøres hver for sig. 

Når man opgør udgift til opvarmning af brugsvand (varmt vand) vil det ske enten efter en måleraflæsning af det konkrete forbrug eller efter antal og arten på varmtvandshaner og værelser i lejemålet. Alternativt skal udlejer vælge at opkræve det over huslejen eller at lade lejeren selv indgå en aftale med et forsyningsselskab. 

Skabelon til varmeregnskab - varmeregnskabseksempel

Mangler du som inspiration til, hvordan et varmeregnskab kan se ud, kan du med fordel se BoligZonens eksempel på varmeregnskab her.

Skabelonen på varmeregnskabet er et eksempel på, hvordan man kan lave et varmeregnskab. Du vil dog altid skulle tilpasse varmeregnskabet, så det passer til din konkrete situation.