Emne: Boligudlejning

Udlejning af værelse

Reglerne om udlejning af værelse i lejlighed og udlejning af værelse i hus gennemgås. Vi gennemgår derudover også: ”Hvordan finder du en lejer til dit værelse? lejekontrakt til udlejning af værelser, regler og lovgivning om udlejning af værelser og fremleje af værelser”.
Skrevet af vores interne jurist, 1. oktober 2021
Send artiklen til en ven

Alt du skal vide, når du udlejer et værelse i din bolig

Skal du udleje et værelse i din lejlighed eller i dit hus?

Der kan være forskel på ”almindelig” udlejning (udlejning af et værelse i en bolig, du ejer) og fremleje (udlejning af et værelse, du selv lejer eller i den bolig, du selv lejer).

Vi har samlet de vigtigste regler og råd, du skal kende som privat udlejer eller fremlejer, inden du udlejer et værelse.

Vi gennemgår blandt andet:

  • Hvordan finder du en lejer til dit værelse?
  • Lejekontrakt til udlejning af værelser
  • Regler og lovgivning om udlejning af værelser
  • Fremleje af værelser

Har du allerede godt styr på alt, du skal vide om at udleje et værelse i din bolig kan du her finde BoligZonens digitale lejekontrakt for udlejning af værelse.

Hvordan finder du den rigtige lejer til dit værelse? 

Vi formidler lejeboliger og værelser i hele Danmark.

Hos BoligZonen kan dit værelse derfor hurtigt blive fundet af et utal af potentielle lejere. Du skal blot oprette dit værelse i en gratis Boligannonce på BoligZonen, og så vil boligsøgende kunne se din værelsesannonce og tage direkte kontakt til dig. 

Når du udfylder din boligannonce er det en god ide, at lave så præcis en beskrivelse af boligen og værelset som overhovedet muligt, men selvfølgelig også om dig og dine kriterier til en roomie, hvis I skal bo sammen i boligen. Du bør både beskrive boligen og værelsets størrelse, men også huslejen og størrelse på forudbetalt lej og depositum mv., hvis det ønskes indbetalt af lejer. Derudover er det altid en god ide at lægge retvisende billeder af lejemålet op i boligannoncen. På den måde sikrer du dig bedst, at de boligsøgende, der retter henvendelse til dig på baggrund af boligannoncen, er et match til dit værelse. 

Som udlejer kan du også aktivt gå ind i vores kartotek af boligsøgende, og lede efter potentielle lejere, som har oprettet en boligsøgerannonce fordi de leder efter en lejebolig eller et værelse til leje i et givet område. Du kan på en overskuelige måde indstille en filtrering på din søgning efter lejer, og nemt finde de lejere, der kunne være relevante til dit lejemål. På den måde kan du som udlejer let se, om der er en lejer, der har en profil, som matcher dine kriterier til en kommende lejer. 

Lejekontrakt til værelsesudlejning

Det er altid en god idé at lave en lejekontrakt – også selvom du ”bare” udlejer et værelse i din bolig. Med en lejekontrakt til udlejning af værelse er både du og din lejer afklaret med betingelserne og vilkårene for lejemålet. På den måde undgår I lettere misforståelser eller unødige konflikter.

Hos BoligZonen har vi udarbejdet en simpel digital lejekontrakt til værelsesudlejning, som I kan benytte jer af uanset om der er tale om ”almindelig” udlejning af værelse eller om der er tale ofremleje af værelse. Der er tale om ”almindelig” udlejning af et værelse, hvis du selv ejer boligen, hvori værelset udlejes, og der er tale om fremleje af et værelse, hvis du som lejer udlejer udlejer et værelse. 

Når du lejer et værelse ud, kan det også være en god ide, at lave en aftale med den som lejer værelset om, hvordan man skal opføre sig i lejemålet. Normalt vil man bruge en husorden til at regulere ordensregler i lejemål, men en husorden er ofre mere målrettet en hele ejendom. Det kan derfor – i tillæg til en husorden – være en god ide, at lave en roomie kontrakt, hvor de sammenboende indgår en aftale om, hvordan man skal bo sammen. 

Du kan finde og læse mere om BoligZonens roomie kontrakt her

Regler for udlejning af værelse

Som ejer eller andelshaver må du som udgangspunkt gerne udleje et værelse i din lejlighed eller i dit hus. Der kan dog være vedtægter i ejerforeningen eller andelsforeningen, som sætter begrænsninger i retten til at udleje sin bolig. Du bør derfor altid tjekke disse vedtægter før du påbegynder en udlejning. 

Ejer du selv boligen, du ønsker at udleje et værelse i, betragtes du som udlejer, og personen, der lejer værelset/værelserne hos dig, er din lejer.

Der er som udgangspunkt heller ikke noget i vejen for at fremleje et værelse, så længe du opfylder betingelserne for at være i en situation, hvor fremleje er muligt. 

Du kan læse mere om fremleje her.

Det er dog visse regler i lejeloven, der lægger bånd på, hvad der kan aftales i lejeaftalen.

I de følgende afsnit har vi besvaret de mest udbredte spørgsmål, som udlejere og fremlejere ofte har om reglerne for udlejning af værelser.

Hvad må jeg tage i husleje, når jeg udlejer et værelse (lejeindtægt)?

Huslejen på et værelse skal i udgangspunktet svare til det lejedes værdi.

Hvis du f.eks. udlejer et værelse på 15 m2 af en 60 m2 lejlighed, hvor du betaler 12.000 kr. i samlet husleje/boligafgift og ydelser, kan du passende tage 3.000 kr. for værelset. 

Boligens beliggenhed, kvalitet og andre forbedringer kan også have en indflydelse på det lejedes værdi. Hvis du vil have en mere præcis vurdering, kan du få en forhåndsgodkendt huslejepris fra Huslejenævnet. Det koster dog 526 kr. (i 2021).

Er huslejen højere end værelsets egentlige værdi, kan lejer indbringe sagen for Huslejenævnet og kræve lejen nedsat. 

Udover huslejen kan der, hvis visse betingelser er opfyldt, også kræves et aconto beløb hos lejer til dækning af f.eks. vand og varmeforbruget i boligen. 

Du kan læse mere om emnet husleje her.

Hvor mange værelser må jeg udleje?

Du må i udgangspunktet godt udleje et eller flere værelser i din bolig. Men du skal være opmærksom på, at der kan være begrænsninger i, hvor mange personer der må bo i lejemålet i forhold til antallet af rum i boligen. 

Du må nemlig ikke udleje værelser til flere personer, end der er beboelsesrum i lejemålet. I en treværelses lejlighed må I derfor kun bo tre voksne.

For andelshavere kan det dog også være nødvendigt at undersøge, om andelsforeningens vedtægter sætter begrænsninger for udlejningen.

Bør jeg tage depositum og forudbetalt leje, når jeg udlejer et værelse?

Selvom du ”bare” udlejer et værelse, kan det alligevel være en rigtig god ide at opkræve et depositum og forudbetalt leje hos lejer. 

Depositum og forudbetalt leje må hver især højst svare til tre måneders husleje – eksklusive forbrug.

Det giver dig en ekstra sikkerhed, hvis din lejer flytter ud inden opsigelsesperioden er udløbet eller hvis der skal udføres istandsættelse, rengøring, reparationer og udbedringer, når lejer er fraflyttet lejemålet.  

Du kan læse mere om henholdsvis depositum og forudbetalt lejher

Hvad er reglerne for opsigelse af et værelse?

Lejer kan som udgangspunkt altid opsige en lejeaftale, medmindre lejeaftalen for en periode er gjort uopsigelig. 

Lejer skal dog altid give minimum en måneds varsel, når et værelse opsiges i en bolig, hvor udlejer også bor, og i øvrige tilfælde har lejer et opsigelsesvarsel på 3 måneder, men et længere opsigelsesvarsel for lejer kan også være blevet aftalt i lejeaftalen.

Reglerne om udlejers adgang til at opsige en lejer af et værelse er derimod lidt mere indviklet. Bor udlejer også selv i boligen, hvor værelset udlejes, så kan udlejer også opsige lejer med et opsigelsesvarsel på 1 måned. Er der derimod tale om værelsesudlejning i en bolig, hvor udlejer ikke selv bor i boligen, så er det lejelovens ”almindelige” regler om udlejers opsigelse der finder anvendelse, hvilket betyder at udlejer skal have en gyldig opsigelsesgrund for at kunne opsige lejer. 

Er der tale om en udlejning af et værelse i en tidsbegrænset periode, vil lejeforholdet som udgangspunkt ikke kunne opsiges i perioden, medmindre der er givet adgang hertil i lejeaftalen. Opsigelse kan dog alligevel godt ske, hvis lejer misligholder lejeaftalen. 

Du kan læse mere om udlejers adgang til opsigelse her

Fremleje af værelse – udlejning som lejer

Du kan som lejer også udleje værelser i dit lejemål. Dette kaldes for fremleje af værelse.

Ved fremleje betragtes du som udlejer som fremlejegiver – og din “egen” lejer er fremlejetager.

Du har som lejer ret til at fremleje hele din lejebolig i op til to år (§ 70), hvis du har en saglig grund. Det kunne for eksempel være, at du skal studere i udlandet i en periode, er blevet syg eller midlertidigt er blevet forflyttet på dit arbejde.

Du har også ret til at fremleje op til halvdelen af et lejemål (§ 69), når du selv bor der. Du må dog ikke udleje værelser til flere personer, end der er beboelsesrum i lejemålet. I en treværelses lejlighed må I derfor kun bo tre.

Læs mere om fremleje her.

Hvordan bliver du beskattet, når du udlejer et værelse? 

Reglerne for hvordan du som udlejer skal betale skat, når du udlejer et værelse afhænger af, om du selv bor i boligen, hvor værelset udlejes eller ej. 

Hvis du udlejer et værelse eller en bolig, som du også selv bor i vil du kunne læse mere om, hvordan du bliver beskattet her.  

Hvis du udlejer et værelse eller en bolig, som du ikke selv bor i vil du kunne læse mere om, hvordan du bliver beskattet her.  

Opret en gratis BoligMatcher og få alle de nye boliger direkte på mail.

Med en BoligMatcher
sikrer du dig at få besked så snart, nye boliger kommer online på BoligZonen