Emne: Husorden og Vedligeholdelse

Hvem skal vedligeholde et lejemål?

Når man indgår en lejeaftale, er det vigtigt at have styr på, hvem der har ansvaret for den indvendige vedligeholdelse og den udvendige vedligeholdelse af lejemålet, og hvem der som følge deraf skal betale for vedligeholdelse og istandsættelse af lejemålet. Det kan enten følge af lejekontrakten eller af lejeloven. Du kan læse mere om vedligeholdelsespligten og de forskellige typer af vedligeholdelse her.
Skrevet af vores interne jurist, 30. juni 2022
Send artiklen til en ven

Hvem har vedligeholdelsespligten i et lejemål? 

Det vil fremgå af din lejekontakt, hvem der har pligt til at vedligeholde lejemålet. Er det ikke beskrevet i din lejekontrakt, hvem der skal vedligeholde lejemålet, vil det være reglerne i lejeloven, som beskrevet her, der fastslår, om det er lejer eller udlejer, der skal vedligeholde lejemålet.

Hovedreglen: Udlejer har vedligeholdelsespligten 

Udlejer har, medmindre andet er aftalt, pligt til at stille det lejede til rådighed for lejer i en god og forsvarlig stand, når lejeforholdet begynder. Udlejer er som udgangspunkt dog også forpligtet til at holde lejeboligen i god og forsvarlig stand i hele lejeperioden. 

Ifølge lejeloven har udlejer, med undtagelse af fornyelse og vedligeholdelse af låse og nøgler, hele vedligeholdelsespligten (både den indvendige- og udvendige vedligeholdelse) i lejemålet, hvis andet ikke er aftalt i lejekontrakten.

Hvis udlejer, som det er udgangspunktet i lejeloven, har vedligeholdelsespligten i hele lejemålet (med undtagelse af fornyelse og vedligeholdelse af låse og nøgler), så vil udlejer i hele lejeperioden altså være forpligtet til at sørge for, at lejemålet er i samme gode og forsvarlige stand som på tidspunktet for lejers overtagelse af lejemålet. 

Det betyder f.eks. at udlejer vil skulle vedligeholde lejemålet, når almindelig slid og ælde gør, at det er nødvendigt. Går ovnen i stykker, som følge af almindelig brug, uden at det er lejers skyld, så vil udlejer altså skulle sørge for at ovnen bliver lavet eller skaffe en ny.

Læs mere om, hvilken stand lejemålet skal være i på indflytningstidspunktet her.  

Undtagelse: Det kan være aftalt i lejekontrakten, at lejer har en udvidet vedligeholdelsespligt

Ifølge lejeloven har lejer alene pligt til at foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler. 

Selvom det ikke fremgår af lejekontrakten, så har man som lejer altså selv pligt til at betale for en ny nøgle, hvis man måtte miste den. 

Det betyder altså, at lejer skal sørge for vedligeholdelse heraf, ligesom lejer skal afholde udgiften til vedligeholdelsen og fornyelsen heraf. Det gælder også, hvis det bliver nødvendigt at udskifte en lås. 

Selvom udgangspunktet er, at udlejer - med undtagelse af vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler - har vedligeholdelsespligten i et lejemål, så er det i langt de fleste tilfælde alligevel aftalt i lejekontrakten, at lejer er pålagt den indvendige vedligeholdelse af lejemålet i stedet for udlejer. 

Er der indgået en sådan aftale mellem lejer og udlejer, så vil lejer altså, udover at foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler, skulle stå for hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve.

Det betyder også, at lejemålet ved fraflytning skal fremstå vedligeholdt i forhold til den stand, som lejemålet blev overtaget i på de punkter, hvor du har vedligeholdelsespligten. Det er derfor en god idé at vedligeholde lejemålet løbende, så du ikke står med hele istandsættelsesarbejde, når du fraflytter lejemålet. 

Selvom det er mest normalt ”kun” at pålægge lejer den indvendige vedligeholdelse, så er der ikke noget til hinder for, at lejer også kan være pålagt andre vedligeholdelsesforpligtelser af konkrete forhold. Har man gjort brug af en standard lejekontrakt, skal man som lejer derfor være særlig opmærksom på lejekontraktens § 8, hvoraf det vil fremgå, hvem der har den indvendige vedligeholdelse og lejekontraktens § 11, der kan indeholde særlige vilkår om lejers udvidede vedligeholdelsespligt. 

Udlejer kan altså ikke kræve vedligeholdelse og istandsættelse udført af lejer for de dele af lejemålet, som udlejer selv har vedligeholdelsespligt for. Hvis lejer har misligholdt lejemålet, eller ødelagt noget ved uagtsom eller forsætlig adfærd, hæfter lejer dog selv for skaderne – også selvom det er udlejer, der har vedligeholdelsespligten. 


De forskellige vedligeholdelsespligter (indvendig vedligeholdelse og udvendig vedligeholdelse)

Når man taler om vedligeholdelse af et lejemål sondrer man mellem den ”almindelige vedligeholdelse”, ”indvendige vedligeholdelse”, ”udvendige vedligeholdelse” og den ”udvidede vedligeholdelse” af lejemålet, men det kan være svært at gennemskue, hvilken vedligeholdelse, der hører til under hvad. 

Ved indvendig vedligeholdelse forstås nemlig kun vedligeholdelse i form af hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve, hvorimod al anden vedligeholdelse som udgangspunkt er omfattet af den udvendige vedligeholdelsespligt, også selvom det drejer sig om forhold inde i lejemålet. 

Det kan du læse mere om nedenfor. 

Den almindelig vedligeholdelsespligt (låse og nøgler)

Ifølge lejelovens § 112, stk. 3 (tidligere § 20) er det, medmindre andet er aftalt, lejer, der har pligt til at foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.

Fornyelse og vedligeholdelse af låse og nøgler er derfor ikke omfattet af hverken den indvendige eller udvendige vedligeholdelse. 

Lejeren skal derfor i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten. Det kaldes af nogen også for den ”almindelige vedligeholdelse”, fordi det er den eneste vedligeholdelsespligt, som lejer i henhold til lejeloven er pålagt. Lejer vil altså kun have den indvendige vedligeholdelsespligt og en evt. udvidet vedligeholdelsespligt, hvis det er særskilt aftalt i lejekontrakten. Er der gjort brug af en standard lejekontrakt, vil det fremgå af lejekontraktens § 11, om lejer er pålagt en udvidet vedligeholdelsespligt. 

Lejers pligt omfatter både dét at holde nøglerne funktionsdygtige og udskiftning, hvis nøgler bortkommer eller går i stykker. 

Ofte vil lejeren også være pålagt en renholdelsespligt i lejekontrakten – både i lejeperioden, men i særdeleshed også ved fraflytning, hvor lejer typisk vil være pålagt at aflevere lejemålet rydeligt og rengjort

Den indvendige vedligeholdelsespligt

Ifølge lejeloven er det udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt i et lejemål. Det vil dog typisk være aftalt i lejekontrakten, at lejer er pålagt den indvendige vedligeholdelsespligt i lejeforholdet. 

Når man taler om den indvendige vedligeholdelse af et lejemål, så tror mange fejlagtigt, at det drejer sig om al vedligeholdelse inde i lejemålet. Sådan forholder det sig imidlertid ikke. 

Ifølge lejeloven er indvendig vedligeholdelse som udgangspunkt ”kun” hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve. 

Er lejer i lejekontrakten pålagt den indvendige vedligeholdelsespligt, så er det lejer, der har ansvaret for, at lejemålets vægge, lofter og træværk bliver ordnet, herunder maling, hvidtning og tapetsering, ligesom gulve skal lakeres, så ofte det er nødvendigt for at lejemålet fremstår vel vedligeholdt. 

Dén som har vedligeholdelsespligten skal som udgangspunkt selv vurdere, hvornår der er behov for vedligeholdelsen. En tommelfingerregel er, at et lejemål bør males ca. hvert 4 år, for at fremstå vel vedligeholdt. Det er dog altid en konkret vurdering, hvornår et lejemål trænger til vedligeholdelse. Har en lejer f.eks. røget indendørs eller haft husdyr, kan der være behov for maling og gulvlakering lang tid før. 

Er det lejer, som har den indvendige vedligeholdelsespligt, så hæfter lejer altså løbende og ved fraflytningen for, at lejemålet på disse punkter fremstår vedligeholdt, men lejer hæfter altså ikke for istandsættelse af forhold, der ligger udover den vedligeholdelsespligt, som lejer er pålagt. Du skal dog være opmærksom på, at man selv er erstatningsansvarlig for ødelagte ting f.eks. som følge af misligholdelse. 

Er det derimod udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt, vil lejer løbende skulle orientere udlejer, eller dennes vicevært, om, at der er vedligeholdelsesmangler i lejemålet, som udlejer så skal sørge for at få udbedret. Som lejer kan du nemlig risikere selv at komme til at hæfte for vedligeholdelsen af det enkelte forhold, hvis du undlader at gøre udlejer opmærksom på, at der er et forhold, der trænger til vedligeholdelse. 

Vedligeholdelseskonto

Er det udlejer, som har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal der oprettes en indvendig vedligeholdelseskonto. Det vil følge af lejekontrakten, om der findes en vedligeholdelseskonto, og hvad der er opsparet på kontoen. 

Er der en vedligeholdelseskonto tilknyttet lejemålet, som følge af at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, vil der hver måned skulle indbetales et fast beløb til vedligeholdelseskontoen af udlejer. Størrelsen på det beløb, der skal indbetales er fastsat i lejeloven, og afhænger af lejemålets størrelse. Beløbet reguleres én gang årligt, den 1. januar.

Pengene på en vedligeholdelseskonto er som udgangspunkt øremærket den indvendige vedligeholdelse af lejemålet, men de kan også anvendes til forbedringer, så som en ny bordplade eller opsætning af fliser, hvis der er tilstrækkelige midler til det.  

Når et forhold i lejemålet skal vedligeholdes, kan lejer derfor kræve, at udlejer udbedrer forholdet ved at gøre brug af beløbet på vedligeholdelseskontoen. 

Er der penge tilbage på vedligeholdelseskontoen, når en lejer fraflytter et lejemål, vil beløbet blive videreført til den nye lejer, forstået på den måde, at pengene bliver på vedligeholdelseskontoen hos udlejer til brug for fremtidige vedligeholdelsesarbejder i lejemålet. Den fraflyttende lejer, får altså ikke de indbetalte beløb retur. 

Hvis den ejendom der har en tilhørende vedligeholdelseskonto, skrifter ejer, så vil vedligeholdelseskontoen også overgå til den nye udlejer, således at beløbet på kontoen fortsat hører til lejemålet. 

Den udvendige vedligeholdelsespligt

Den udvendige vedligeholdelse omfatter al anden vedligeholdelse end den indvendige og almindelige vedligeholdelse af lejemålet (dvs. alt andet end maling, hvidtning, tapetsering, gulvlakering samt vedligehold og fornyelse af nøgler og låse), uanset om det er inde i eller uden for lejemålet.

Den udvendige vedligeholdelse omfatter derfor, som man ellers helt naturligt skulle tro, ikke kun forhold udenfor. Den udvendige vedligeholdelse omfatter f.eks. bordplader, rør, vinduer, stikkontakter, døre, hårde hvidevarer, installationer, haner, radiatorer mv. 

Er der ikke aftalt noget i lejekontrakten omkring den udvendige vedligeholdelse, vil det være udlejer, der har den udvendige vedligeholdelse af lejemålet. Det ses dog også, at det er aftalt, at lejer har en såkaldt ”udvidet vedligeholdelsespligt”. Det kan f.eks. være, at lejer er pålagt hele den udvendige vedligeholdelsespligt, eller kun dele af den. 

Udvendig vedligeholdelseskonto

Hvis udlejer har den udvendige vedligeholdelsespligt, kan der være oprettet en udvendig vedligeholdelseskonto. Udlejer har dog ikke pligt til at oprette en sådan. I regulerede lejemål gælder der dog særlige regler om afsættelse af beløb til vedligeholdelse. 

Den udvidede vedligeholdelsespligt

Det ses ind i mellem, at lejer i lejekontrakten er pålagt en vedligeholdelse af lejemålet, som strækker sig udover den ”almindelige” og ”indvendige” vedligeholdelsespligt, hvor lejer altså er forpligtet til at vedligeholde mere end bare låse og nøgler og maling, hvidtning og tapetsering af vægge samt lakering af gulve. Er lejer pålagt at vedligeholde andre forhold, kaldes det en ”udvidet” vedligeholdelsespligt.

Er lejer pålagt en udvidet vedligeholdelsespligt betyder det typisk, at lejer har ansvaret for en del af den vedligeholdelse, som hører til under den ”udvendige” vedligeholdelse. Det kan f.eks. være aftalt, at lejer har ansvaret for udskiftning eller reparation af ting i lejemålet, som ellers ville have hørt til udlejers vedligeholdelse, så som f.eks. inventar, installationer, udskiftning af blandingsbatterier, toiletter/cisterne, bordplade, hvidevarer eller termoruder. 

Hvis lejer skal pålægges en udvidet vedligeholdelsespligt, skal det følge tydeligt af lejekontrakten. 

Hvis du vil tjekke, hvad der konkret er aftalt omkring vedligeholdelse af dit lejemål, kan du – hvis der er gjort brug af en standard lejekontrakt – se det i lejekontraktens § 8 og 11. 

I standardlejekontraktens § 8 kan det ses, hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Hvis lejer udover den almindelige- og indvendige vedligeholdelsespligt er pålagt yderligere, vil det fremgå af standardlejekontraktens § 11. 

Hvem har vedligeholdelsespligten, og hvem betaler for vedligeholdelsen i lejemålet? 

Svaret på om det er lejer eller udlejer, der skal betale for en vedligeholdelsespost i lejemålet afhænger af, om posten hører til under lejers eller udlejers vedligeholdelsespligt.