Emne: Husorden og Vedligeholdelse

Vedligeholdelse af et lejemål – hvad gælder?

Når man indgår en lejeaftale, er det en god ide at have styr på, hvem der har vedligeholdelsespligten i lejemålet, og hvem der som følge heraf skal betale for vedligeholdelse og istandsættelse af lejemålet. Det kræver, at man ved, hvad en vedligeholdelsespligt er. Det kan du læse mere om her, lige som du kan blive klogere på, hvad konsekvensen er, hvis vedligeholdelsespligten ikke overholdes.
Skrevet af vores interne jurist, 30. juni 2022
Send artiklen til en ven

Hvad er vedligeholdelse og vedligeholdelsespligt i et lejeforhold? 

Når man taler om vedligeholdelse af en lejebolig, menes der, at man opretholder det lejede i den aftalte stand. Det vil typisk sige, at lejemålet skal holdes i samme stand, som lejemålet var i på overtagelsestidspunktet. Det betyder dermed også, at den som har vedligeholdelsespligten skal vedligeholde lejemålet for almindelig slid og ælde. 

Læs mere om, hvilken stand lejemålet skal være i på indflytningstidspunktet her.  

Når man bruger en bolig, vil der helt naturligt ske en (almindelig) slid og ælde af lejeboligen. Gulvene blive slidt og måske ridset, maling falmer, der kan komme huller i vægge, som følge af ophæng af billeder og lamper, ligesom der kan opstå skader eller mangler, uden at det er nogens skylds. F.eks. kan et køleskab blive nedslidt, som følge af almindelig brug, og dermed stoppe med at køle. 

Men hvem har så ansvaret for at få udbedret fejl og mangler og almindelig slid og ælde? Det er den, som har vedligeholdelsespligten, der har ansvaret for lejemålets stand, og for at vedligeholde og udbedre evt. fejl og mangler og slid og ælde, der måtte opstå på de ting, som hører til under vedligeholdelsespligten. 

Slid og ælde skal altså udbedres af den part, der har vedligeholdelsespligten. Så opstår der en mangel i lejemålet som følge af almindelig brug, er det altså den, der har vedligeholdelsespligten på det punkt, hvor manglen er opstået, der har ansvaret for udbedringen eller fornyelsen samt betalingen heraf. 

Er manglen eller skaden derimod forvoldt af én af parterne, er det dog den, som er skyld i skaden eller manglen, der er ansvarlig for udbedringen. Har en lejer misligholdt lejemålet, så vil lejer altså bærer ansvaret for udbedringen af de forhold, der er opstået som følge af misligholdelsen, uanset om forholdet hører til under udlejers vedligeholdelsespligt. 

Vedligeholdelse af et lejemål kan være en større økonomisk byrde. Som lejer er det derfor særlig vigtigt, at holde sig for øje, hvem der har vedligeholdelsespligten i et lejemål, så man er fuldt ud klar over, hvad og hvilke forhold i lejemålet, man har ansvaret for. 

Den del af lejemålet, du har vedligeholdelsespligten for, er du ansvarlig for at vedligeholde.

Uanset om det er lejer eller udlejer der har vedligeholdelsespligten, så vil både lejer og udlejer altid skulle passe på lejemålet og de omkringliggende fællesarealer. De ordensregler der gælder i lejeforholdet vil typisk fremgå en husorden

Du kan læse mere om de forskellige vedligeholdelsespligter, og hvem der har ansvaret for hvad her

Hvad siger lejeloven om vedligeholdelse af et lejemål? 

Ifølglejeloven er det, med undtagelse af vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler, udlejer, der har vedligeholdelsespligten i lejeforholdet. 

Har lejer og udlejer ikke lavet en lejekontrakt, hvor andet er aftalt, så vil udlejer altså have hele vedligeholdelsespligten i lejemålet, herunder både den indvendige- og udvendige vedligeholdelsespligt med undtagelse af vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler, som påhviler lejer. 

Det betyder, at udlejeren skal stå for hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve, ligesom udlejer skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

Vedligeholdelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Ofte vil der dog være aftalt noget andet omkring fordelingen af vedligeholdelsespligten i lejekontrakten.  

Lejer kan altså sagtens være pålagt en udvidet vedligeholdelsespligt, således at lejer skal vedligeholde mere end lige fornyelse og vedligeholdelse af låse og nøgler. 

Som lejer er det derfor vigtigt, at orientere sig i lejekontrakten, så man er helt klar over, hvilken vedligeholdelsespligt der pålægges. 

Lejer kan dog ikke pålægges at vedligeholde eller istandsætte det lejede, så det fremstår i bedre stand end det gjorde på overtagelsestidspunktet.  

Hvad sker der, hvis lejemålet ikke vedligeholdes som aftalt? 

Hvis lejer er pålagt vedligeholdelsespligten, og lejer underlader at vedligeholde de forhold, der hører til under lejers vedligeholdelsespligt, så vil udlejer kunne pålægge lejer at foretage den nødvendige vedligeholdelse ved at fremsende lejer et skriftligt påkrav med en rimelig frist til at få foretaget vedligeholdelsen.

Efterfølgende, hvis lejer fortsat undlader at vedligeholde lejemålet på de punkter, hvor lejer har vedligeholdelsespligten, kan udlejer lade vedligeholdelsen udføre for lejers regning. 

I helt ekstraordinære tilfælde vil manglende opfyldelse af vedligeholdelsespligten kunne føre til, at lejeforholdet kan ophæves som følge af lejers misligholdelse (eller vanrøgt). 

Du kan læse mere om udlejers adgang til ophævelse af et lejemål som følge af lejers misligholdelse her.  

Er det derimod udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt, vil lejer løbende skulle orientere udlejer, eller dennes vicevært, om, at der er vedligeholdelsesmangler i lejemålet, som udlejer så skal sørge for at få udbedret. Lejer kan nemlig risikere selv at komme til at hæfte for vedligeholdelsen af det enkelte forhold, hvis lejer undlader at gøre udlejer opmærksom på, at der er et forhold, der trænger til vedligeholdelse. 

Tilsidesætter udlejer sin vedligeholdelsespligt væsentligt, vil lejer kunne forlange at udlejer udbedrer forholdene. Hvis udlejer ikke udbedrer manglerne efter lejers påkrav herom, vil lejer i visse tilfælde kunne få forholdet udbedret og derefter kræve udbedringsomkostningerne dækket af udlejer. Ofte vil det dog være en bedre løsning at indbringe tvisten for huslejenævnet, som så tager stilling til, om udlejer skal pålægges at udbedre manglerne – inden for en given frist. På den måde undgår man som lejer at iværksætte og betale for udbedringen af manglerne med risiko for, at udlejer ikke kan eller vil betale for det udførte arbejde efterfølgende. 

Hvis udlejer på trods heraf fortsat undlader at vedligeholde lejemålet, vil lejer typisk være berettiget til at få sin husleje nedsat. 

I yderste konsekvens vil en væsentlig tilsidesættelse af udlejers vedligeholdelsespligt kunne medføre, at lejer er berettiget til at ophæve lejemålet som følge af udlejers misligholdelse. 

Du kan også rette henvendelse kommunen, som kan have en tilsynspligt, hvis udlejers manglende vedligeholdelse medfører,at tilstanden i og omkring boligen er sundhedsskadelig, f.eks. som følge af svamp. 

Du kan læse mere om lejers adgang til ophævelse af et lejemål som følge af udlejers misligholdelse her.