Emne: Fraflytning og Opsigelse

Opsigelse og fraflytning i et fremlejeforhold 

Reglerne om opsigelse og fraflytning af en lejebolig er komplekse, uanset om der er tale om et ”almindeligt” lejeforhold eller et fremlejeforhold. Her vil du kunne blive klogere på, hvad der gælder om opsigelse af et fremlejemål og fraflytning i et fremlejeforhold, men også på, hvad der gælder omkring vedligeholdelse og istandsættelse ved fremleje.
Skrevet af vores interne jurist, 23. november 2021
Send artiklen til en ven

Hvordan opsiger man et fremlejeforhold?

Der gælder som udgangspunkt samme regler om opsigelse i et fremlejeforhold, som der gælder i et almindeligt lejeforhold. 

Du kan læse mere om opsigelse i et almindeligt lejeforhold her.

Opsigelse ved fremleje af hele lejemålet

Fremlejes hele lejeboligen, vil et fremlejeforhold dog ofte være tidsbegrænset fra start af, fordi lejers/fremlejegivers fravær vil være midlertidigt, og fordi fremlejegiver gerne vil benytte sin lejebolig igen, når denne vender retur fra f.eks. et studieophold eller en udstationering. 

Er der tale om et tidsbegrænset lejeforhold, så vil fremlejegiver og fremlejetager som udgangspunkt ikke kunne opsige fremlejetageren i den aftalte lejeperiode, medmindre det udtrykkeligt er aftalt. En tidsbegrænset fremlejeaftale vil derfor som udgangspunkt være uopsigelig i den aftalte lejeperiode.

Et tidsbegrænset lejemål vil derfor ophøre automatisk på den fastsatte dag, medmindre det udtrykkeligt er aftalt (i de særlige vilkår i standard lejekontraktens § 11), at der skal være mulighed for opsigelse efter de almindelige regler som følger af lejeloven.

Aftalen vil dog kunne opsiges eller ophæves, hvis en af parterne misligholder lejeaftalen

Har man fremlejet hele sin bolig, uden at indsætte en (gyldig) tidsbegrænsning af lejemålet, så vil lejer/fremlejetager uden begrundelse kunne opsige lejemålet i henhold til lejeloven med et opsigelsesvarsel på 3 måneder. 

Fremlejegiver derimod skal have en gyldig grund for at kunne opsige fremlejeforholdet, og vil typisk have et opsigelsesvarsel på 1 år, hvis der ikke er indsat en gyldig tidsbegrænsning af lejemålet. Opsigelsesvarslet på 1 år gælder i:

  • Beboelseslejligheder i et tofamilieshus hvor udlejer selv bebor den anden lejlighed 
  • Ejerboliger eller andelsboliger, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden

Fremlejegivers mulighed for opsigelse er derfor ikke så lige til, og vil ofte indebære et langt opsigelsesvarsel, hvis der overhovedet er mulighed for opsigelse. Af samme grund vil de fleste fremlejekontrakter være tidsbegrænsede.

Opsigelse ved fremleje af dele af lejemålet (f.eks. fremleje af et værelse)

Fremlejer man en del af sit lejemål – f.eks. udlejning af et værelse – og har man ikke lavet en (gyldig) tidsbegrænset lejekontrakt, så gælder der i henhold til lejeloven et opsigelsesvarsel på en måned, uanset om det er fremlejetager eller fremlejegiver, der opsiger lejeforholdet.

Fremlejegivers opsigelsesvarsel kan dog godt være aftalt at være længere end 1 måned. 

Vedligeholdelse og istandsættelse i et fremlejeforhold

Uanset om du har et ”almindeligt” lejeforhold eller et fremlejeforhold, så gælder de samme regler i lejeloven om både vedligeholdelse og istandsættelse. Der er derfor ikke særlige ”fremleje regler” for istandsættelse og vedligeholdelse.

Reglerne i lejeloven er sådan skruet sammen, at det som udgangspunkt er udlejer, og dermed også fremlejegiver, som har vedligeholdelsespligten. Det er altså udlejer, der skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Det gælder både den indvendige og den udvendige vedligeholdelse, medmindre andet er udtrykkeligt aftalt. 

Når man taler om en vedligeholdelsespligt, så taler man om, hvem der løbende skal vedligeholde lejeboligen, men også hvem der skal istandsætte lejemålet ved fraflytning. 

Man taler altså om, at lejemålet skal afleveres i samme stand som ved indflytning. Der skal dog ikke ske udbedring af forhold, som alene skyldes almindeligt slid og ælde af det lejede. Udlejer/fremlejegiver kan aldrig pålægge fremlejetager at skulle aflevere det lejede i bedre stand, end lejemålet var på tidspunktet for overtagelsen. 

Det er dog ikke usædvanligt, at udlejer fraviger det udgangspunkt, som ellers følger af lejeloven om at vedligeholdelsespligten påhviler udlejer, ved at pålægge lejer/fremlejetager deindvendige vedligeholdelse.  

Det kan ikke aftales, at fremlejetageren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Man kan således ikke pålægge en lejer eller en fremlejetager at aflevere lejemålet nyistandsat, men kun det som er påkrævet i henhold til at lejer/fremlejetager kan være pålagt en vedligeholdelsespligt. 

Det er derfor vigtigt at være opmærksom på, hvad der i fremlejekontrakten er aftalt omkring vedligeholdelsespligt eller om det alene er skader der er forårsaget af fremlejetagers misligholdelse, som skal udbedres eller om det også er en vedligeholdelse for almindeligt brug, som fremlejetager hæfter for. 

Har du fremlejet et værelse, og er du i den forbindelse blevet pålagt den indvendige vedligeholdelsespligt i din fremlejekontrakt, så er det alene en vedligeholdelsespligt der knytter sig til det værelse du måtte have fremlejet. Lejer kan altså ikke pålægges en vedligeholdelse af den øvrige del af lejemålet. 

Har du fremlejet et værelse uden at du samtidig er blevet pålagt den indvendige vedligeholdelse, så skal du ikke istandsætte lejemålet ved fraflytning. Du vil dog altid skulle udbedre skader, som du som fremlejetager har forvoldt og som ikke kan kategoriseres som almindeligt slid og ælde. 

Fraflytning i et fremlejeforhold – hvad gælder?

Når du som fremlejetager skal fraflytte dit lejemål, kan det enten være fordi du har en tidsbegrænset lejeaftale som er udløbet, at du er blevet opsagt af fremlejegiver, at du selv har opsagt lejemålet eller at lejemålet er ophævet som følge af misligholdelse. 

Når du er fremlejetager gælder de samme regler omkring fraflytning, som var du en ”almindelig” lejer.Du kan læse mere om emnet i vores artikel om fraflytning

Ved fraflytning er det særlig vigtigt, at du afleverer lejemålet i den stand som du i henhold til din fremleje kontrakt er forpligtet til. I din lejekontrakt kan du læse, hvad der er aftalt omkring vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning. 

Når du skal fraflytte dit lejemål bør du være særlig opmærksom på, om du har betalt forudbetalt husleje, som skal ”bruges” til at dække din husleje i opsigelsesperioden, om du har betalt et depositum, og at dette bliver brugt korrekt af fremlejegiver til evt. istandsættelse og om dit forbrug i lejemålet bliver aflæst og afregnet korrekt. 

Når du fraflytter skal der som udgangspunkt udarbejdes en fraflytningsrapport. Kravet om udarbejdelse af en fraflytningsrapport gælder dog ikke, hvis den som udlejer ikke udlejer flere lejemål end det du fraflytter. 

Udlejer/fremlejegiver skal dog i alle tilfælde give dig besked om et eventuelt istandsættelseskrav inden for 14 dage efter, at du som fremlejetager er fraflyttet lejemålet. Undlader udlejer/fremlejegiver at fremsætte sit istandsættelseskrav, vil det kunne medføre, at udlejer ikke længere er berettiget til at opkræve udgiften til istandsættelse. 

Opret en gratis BoligMatcher og få alle de nye boliger direkte på mail.

Med en BoligMatcher
sikrer du dig at få besked så snart, nye boliger kommer online på BoligZonen