Emne: Inkasso

Huslejeinkasso

Huslejeinkasso og ”almindelig” inkasso er to forskellige ting. Når en lejer ikke betaler sin husleje, eller anden pligtig pengeydelse til tiden, så skal udlejer nemlig ifølge lejeloven sende et påkrav til lejer, hvor lejer varsles om at lejemålet ophæves. Huslejeinkasso dækker også over det forløb, hvor lejer ikke frivilligt fraflytter lejemålet, og hvor lejer skal udsættes af lejemålet. Når et lejemål skal ophæves og et krav skal tages til inkasso i lejesammenhæng, er der altså andre regler, der skal overholdes end dem man kender fra den ”almindelige” inkassoproces. I denne artikel kan du blive klogere på, hvordan ”huslejeinkasso”-forløbet typisk er, og finde redskaber og skabeloner til selv nemt og sikkert at styre din egen huslejeinkassoproces.
Skrevet af vores interne jurist, 27. april 2022
Send artiklen til en ven

Hvornår taler man om inkasso i lejeretlig sammenhæng?

Når der tales om inkassosager, skelnes der i praksis mellem ”almindelige” inkassosager, og det, der kaldes huslejeinkasso. 

Den ”almindelige” inkasso

Den ”almindelige” inkassoproces omhandler den situation, hvor en debitor (den som skylder penge) ikke betaler kreditor (den som har penge til gode) til tiden, og hvor kreditor, som følge af den manglende betaling, sender kravet til inkasso, for at få sit pengekrav inddrevet. 

Du kan læse mere om den ”almindelig” inkassoproces og de enkelte inkassoemner her.

Huslejeinkasso

Er der derimod tale om inkasso i lejeretlig sammenhæng, altså hvor en lejer ikke betaler sin husleje, eller anden pligtig pengeydelse i lejeforholdet, til udlejer til tiden, så kaldes det ofte for huslejeinkasso. 

Huslejeinkasso dækker også over den situation, hvor man skal have en lejer udsat af et lejemål, enten fordi der ikke er betalt til tiden eller fordi lejemålet af anden grund er misligholdt på en sådan måde, at det har ført til lejeforholdets ophør. Det kan f.eks. være på grund af vandrøgt af lejemålet, overtrædelse af husordenen, ulovlig anvendelse af lejeboligen osv.  

Det kaldes huslejeinkasso, fordi de fleste inkassorelaterede sager i lejeforhold opstår, fordi lejer ikke betaler sin husleje til tiden. Men der kan også være tale om andre tilfælde, f.eks. hvis lejer ikke betaler sine aconto-betalinger eller de istandsættelsesudgifter, som lejer er pligtig til at betale i forbindelse med sin fraflytning. 

Når lejer fraflytter et lejemål, skal der som udgangspunkt afholdes et flyttesyn, hvor det fastslås, om lejer har vedligeholdt lejemålet tilstrækkeligt, eller om lejer er kommet til at ødelægge eller beskadige lejemålet på en måde, som udlejer skal erstattes for. På baggrund af flyttesynet laves der en fraflytningsrapport, og derefter en flytteopgørelse, med en opgørelse af, hvilket beløb lejer evt. skal betale udlejer i forbindelse med fraflytningen, herunder eventuel skyldig leje. 

Hvis lejer ifølge flytteopgørelsen skylder udlejer et beløb i forbindelse med sin fraflytning, vil dette beløb kunne fratrækkes i dét depositum, som lejer evt. har betalt ved sin indflytning, men hvis udlejers krav er større end lejers depositum, så har udlejer et (rest)krav mod lejer. Hvis lejer ikke betaler det krav, som opstår i forbindelse fraflytningen, så vil kravet kunne overdrages til inkasso, når betingelserne herfor er opfyldt. 

Huslejeinkasso dækker altså dels over dét at inddrive huslejen, eller andre betalinger i lejesammenhæng, men i særdeleshed også over dét at få lejer udsat (smidt ud) af lejemålet, hvis lejemålet ophæves, og lejer ikke fraflytter lejemålet frivilligt. 

Nedenfor vil du kunne se, hvordan processen omkring huslejeinkasso typisk ser ud. 

Huslejeinkasso – sagens gang 

Oversigt over, hvordan huslejeinkasso typisk forløber


Hvis udlejer ønsker at tage sagen til inkasso, uden at ophæve lejemålet, så kan den almindelige inkassoproces også anvendes. Forskellen er, at man ved huslejeinkasso varsler en ophævelse af lejemålet i et lovpligtigt påkrav til lejer, men ønsker man ikke at ophæve lejemålet, kan man i stedet undlade påkravet, og i stedet rykke lejer for betaling, fremsende et almindeligt inkassovarsel, sende kravet til inkasso og efterfølgende i fogedretten.  

Du kan læse mere om ”Den almindelige inkassoproces” her.  

1.    Lejer betaler ikke sin husleje eller anden pligtig pengeydelse til tiden

Hvis lejer ikke betaler huslejen, eller anden pligtig pengeydelse til tiden, så kan det beskrives sådan, at lejer ikke har betalt til forfaldstid. Betalingsfristen er altså overskredet, uden at udlejer har fået betaling. 

LÆS OGSÅ: Hvad gør jeg, hvis lejer ikke betaler sin husleje til tiden? 

2.    Påkravsskrivelse

Efter forfaldsdagen er overskredet, sendes der en påkravsskrivelse til lejer. Påkravet kan tidligst sendes til lejer efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag.

En påkravsskrivelse er i denne sammenhæng en rykker, hvor lejer anmodes om at indbetale det skyldige beløb senest 14 dage efter, at det skriftlige påkrav om den manglende betaling er kommet frem til lejeren. 

Påkravet er en orientering om, at der vil være konsekvenser for lejer, i form af ophævelse af lejemålet og inkasso, hvis ikke der betales inden for fristen i påkravet. 

Sender udlejer ikke et påkrav til lejer, som overholder de formkrav, der følger af lejeloven, så vil udlejer altså ikke være berettiget til at ophæve lejemålet. 

Skabelon til påkravsskrivelse til lejer

Download GRATIS skabelon til påkrav til lejer ved manglende betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse.

LÆS OGSÅ: Hvornår kan man sende et påkrav til lejer, og hvordan laver man en korrekt påkravsskrivelse til lejer.

3.    Ophævelse af lejemålet

Hvis lejer på trods af en gyldig påkravsskrivelse fra udlejer fortsat ikke betaler sin restance, kan udlejer, jf. lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1 (tidligere § 93, stk. 1, litra a), ophæve lejemålet, når 14 dagsfristen i påkravet er udløbet. 

Udlejer vil kunne fremsende en ophævelse af lejemålet dagen efter fristens udløb. 

En ophævelse af et lejemål har den virkning, at lejeforholdet ophører med øjeblikkelig virkning i modsætning til en opsigelse af et lejemål. 

Skabelon til ophævelse af lejemål

Download GRATIS skabelon til ophævelse af lejemål.

LÆS OGSÅ: Hvornår kan man ophæve et lejemål, og hvordan laver man en korrekt ophævelsesskrivelse til lejer.

4.    Lejer udsættes af lejemålet, hvis lejer ikke fraflytter frivilligt

Hvis lejemålet er ophævet, men lejer ikke af egen fri vilje fraflytter lejemålet efter det er blevet ophævet af udlejer, så vil udlejer kunne indbringe sagen for fogedretten, som så kan være behjælpelig med at få lejer udsat/smidt ud af lejemålet. 

Skabelon til fogedrekvisition - anmodning til fogedretten om udsættelse af lejer

Download GRATIS skabelon til fogedrekvisition - udsættelse af lejer.

LÆS OGSÅ: Hvad gør du, hvis lejer ikke vil fraflytte lejemålet? 

Kravet skal også tages til inkasso

Betaler lejer ikke sin restance på trods af udlejers fremsendelse af et påkrav, kan udlejer udover at ophæve lejemålet, og få lejer udsat af lejemålet via fogedretten, også køre en inkassosag sideløbende, hvor udlejer forfølger det beløb, som lejer skylder. Det kaldes at tage kravet til inkasso, og har til formål at få lejer til at betale – alternativt at få et udlæg – altså sikkerhed – for kravet.  

Inkassovarsel i lejesager

For at udlejer kan tage et krav mod lejer til inkasso, så er det ifølge inkassoloven et krav, at udlejer giver lejer et inkassovarsel, som overholder de krav som følger af inkassolovens § 10. 

Skabelon til inkassovarsel

Download GRATIS skabelon til inkassovarsel (inkassopåkrav).

LÆS OGSÅ: Hvordan laver man et korrekt inkassovarsel?

Kan man indsætte et inkassovarsel i påkravsskrivelsen til lejer?

Ja, de fleste udlejere vælger at give inkassovarselet i det påkrav som de ifølge lejeloven sender til lejer om, at den manglende betaling vil medføre ophævelse af lejemålet. 

Når inkassovarslet er givet, uanset om det er givet i et brev for sig eller sammen med påkravet om at lejemålet vil blive ophævet, så skal man være opmærksom på, at der i inkassoloven ”kun” er krav om en betalingsfrist på mindst 10 dage. 

Ønsker du som udlejer at sende lejer et påkrav i henhold til lejeloven, som følge af lejers manglende betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse med henblik på at kunne ophæve lejemålet, hvis lejer ikke betaler sin restance, så skal du dog være opmærksom på, at der i henhold til lejeloven skal gives lejer en frist på minimum 14 dage i påkravsskrivelsen til at betale restancen, før lejemålet retligt vil kunne opsiges. 

De fleste udlejere vælger derfor, at indsætte inkassovarslet i påkravet om ophævelse af lejemålet, og giver derfor en frist på minimum 14 dage, fordi det er den frist, der i lejeloven er krav om at give, når man varsler en ophævelse af et lejemål. Så for ikke at arbejde med to betalingsfrister (én der har en inkassosammenhæng, og én der har en ophævelsessammenhæng), så vælger mange udlejere at give et inkassovarsel på 14 dage, selvom inkassoloven alene stiller krav om en 10-dagesfrist. 

Inkassobrev

Hvis lejer efter fremsendelse af inkassovarslet ikke er kommet med indsigelser mod kravet, men lejer stadig ikke har betalt sin skyld inden for den frist, som er givet, så vil kravet kunne tages til inkasso og den egentlige inkassoproces kan begynde. 

Når sagen overdrages til inkasso, sendes der en inkassoskrivelse, også kaldet et inkassobrev, til lejer, hvor der pålægges et inkassogebyr og inkassoomkostninger, ligesom der orienteres om, at sagen som det næste indbringes for retten til tvangsinddrivelse.

Skabelon til inkassobrev (inkassoskrivelse)

Download GRATIS skabelon til inkassoskrivelse (inkassobrev) til privatkunder.

LÆS OGSÅ: Hvordan laver man en korrekt inkassoskrivelse – også kaldet inkassobrev? 

Indbringelse for retten

Hvis lejer efter udløbet af fristen i inkassovarslet og inkassoskrivelsen ikke er kommet med indsigelser mod kravet fra udlejer, men lejer stadig ikke har betalt sin skyld, så vil kravet kunne indbringes for fogedretten med henblik på at få lejer til at betale alternativt, at udlejer kan opnå udlæg – sikkerhed – for sit tilgodehavende. 

Skabelon til fogedrekvisition - anmodning til fogedretten om afholdelse af udlægsforretning

Download GRATIS skabelon til fogedrekvisition/ skabelon til at sende inkassosag i fogedretten 

LÆS OGSÅ: Inkassosagen sendes i fogedretten